关于人之死亡的告知指南

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信息调查义务

宅建业者在进行销售或媒介活动时，负有通常的信息收集义务。这种义务是其业务活动中应尽的基本责任。

作为最低要求，宅建业者应取得并保存由权利人（如卖主或出租人）提供的《物件状況等報告書》等书面材料。除书面资料外，宅建业者还应参考公开渠道所能合理取得的信息。这包括新闻报道、网络资讯、社交媒体言论、法院公告，以及管理公司或邻近居民所提供的相关口碑信息。

此外，在物业现场如发现除臭设备、翻修痕迹、特殊清扫收据等迹象，也属于可供参考的信息。

若出现以下任何一种情形，应视为“合理怀疑”的触发点，宅建业者必须进一步进行调查，并妥善记录与保存相关过程：

1. 不动产曾因死亡事件而被媒体或社交网络明确报道；

2. 物业内部或其共用部位存在明显的特殊清扫或除臭痕迹；

3. 周边住户曾直接表示该物业曾发生过死亡事件。

若无上述合理怀疑，宅建业者无须主动调查该不动产是否曾发生过死亡事件。

告知义务

宅建业者是否有义务告知死亡事件，需根据死亡的性质、事件发生地点、交易形态（买卖或租赁）、是否存在社会影响等因素综合判断。

对于自然死亡或由日常生活事故导致的死亡，例如因老衰、慢性病、在楼梯跌倒、浴室溺水、用餐噎食等情形，原则上在买卖或租赁交易中均不需要告知。

对于非自然死亡，例如自杀、他杀、火灾、坠落或其他事故死亡，或虽属自然死亡但现场经过特殊清扫的情形，原则上宅建业者应履行告知义务。

在买卖交易中，只要发生在交易标的物本体上的此类死亡事件，宅建业者始终应向买方告知，无时间上的豁免。

在租赁交易中，若该事件自被发现或完成特殊清扫起，已过约三年，且该事件未引发社会高度关注、未造成负面形象传播，宅建业者可以不再告知。但如在该三年内，或者该事件仍有重大社会影响，则仍须告知。

如果死亡事件发生在交易标的物的邻接住户或共用部位中，原则上无须告知。但若事件恶性程度高（如凶杀、刑案未决等），或已广泛被公众知晓（如媒体广泛报道），则不论是否属于日常使用区域，宅建业者仍应向买方或承租人作出说明。

无论死因、时间或地点，若买方或承租人主动询问该不动产是否曾发生过死亡事件，宅建业者均须如实告知，不能回避或敷衍。

此外，若事件具有重大社会影响，例如登上新闻、案件仍在刑事侦查程序中、网络持续流传等，也应被视为须告知的重要事项。

法律责任与风险

宅建业者的死亡事件告知义务，属于《宅地建物取引業法》第四十七条所规定的“重要事项不告知之禁止”的适用范围。

若宅建业者未履行告知义务，可能面临行政处分，例如业务指示、业务停止，甚至吊销营业执照。同时，买方或承租人可依据民法或宅建业法，主张解除合同、请求减价、并要求赔偿损失。

若宅建业者故意隐瞒，甚至可能因构成欺诈或违反消费者保护法而面临刑事调查，此外也会严重损害业者商誉，影响后续经营。

实务操作清单

1. 向权利人（卖主或出租方）索取《物件状況等報告書》，并妥善归档；

2. 使用网络搜索工具以不动产地址为关键词，结合“死亡”“自杀”“事故”等字词检索是否有相关新闻；

3. 实地查看物业时，注意是否存在除臭设备、突兀翻新、或特殊清扫的痕迹与收据；

4. 若有疑点，应以书面方式向权利人查询并保存其答复；

5. 判断是否需要告知，应依次考察死因、发生地点、交易类型、是否已过三年及其社会影响；

6. 若买方或承租人直接提出询问，必须如实说明；

7. 在《重要事項説明書》中如实载明调查过程及最终判断，以供双方签约时确认。

常见问答

问：某物件在五年前曾有老人自然死亡，目前用于租赁，还需说明吗？
答：若确系自然死亡或日常事故死亡，原则上不需说明；但如该事件当时引发广泛媒体报道或网络热议，仍建议宅建业者主动说明。

问：同一栋大楼的其他住户曾自杀，是否需要告知？
答：若自杀事件发生在与交易标的无直接关系的住户，且地点非属于交易对象日常使用的共用区域，原则上不需说明。但若发生地为楼内主要电梯、共用楼梯等每日通行处，或属恶性事件，建议说明。

问：买方签约后才得知物件内曾有自杀事件，但经纪人未告知，买方可否主张权利？
答：可以。若事件属应告知事项，买方有权主张解除合同或要求降低价金，并可请求经纪人与权利人连带赔偿。

总结

本指南旨在规范宅建业者在交易中处理人之死亡事件的信息收集和告知义务。通过明确规定哪些事件无需告知、哪些情况下需例外处理，确保宅建业者既能保护客户知情权，又能避免无必要的过度披露带来的负面影响。这一规范保护了买方和租户的知情权，同时也减轻了宅建业者的调查和披露义务。宅建业者需依法妥当地履行人之死亡告知义务，实务上应始终遵循“记录—判断—告知”的三步流程，以确保合法性并降低后续法律与商誉风险。