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为了维护房地产交易的公正性与透明性，日本《宅地建物取引業法》对宅建业者的行为设定了多项禁止规定。这些规定不仅旨在防止业者滥用专业地位、误导消费者，更强化了交易相对方的知情权与判断权。本文将依据相关法条，对主要的禁止行为进行分类整理，明确其法律依据、要点说明与具体示例，以供实务参考与合规学习之用。
不当的履行延迟的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第44条
禁止内容：宅建业者不得无故延迟进行土地或建筑物的登记、交付或交易对价的支付。
- 土地或建筑物的登记
- 交付土地或建筑物
- 支付交易对价
解释：“不当”指的是宅建业者因追求自身利益或疏忽导致未履行承诺的行为。
示例：甲先生在购房合同中约定，宅建业者乙方应于签约后30天内完成房屋交付。然而，期限已至，乙方既未交付房屋，也未提供任何延期解释。甲方多次催促，乙方仅以“公司内部流程问题”搪塞，却未提出具体改期计划或合理说明，严重影响了买方的入住安排和生活计划，属于典型的不当履行延迟。
重要事项的不告知・不实告知的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条第1号
禁止内容：宅建业者不得故意隐瞒或虚假陈述可能给交易相关方带来重大不利的事项。
具体适用事项：
- 《宅地建物取引業法》第35条规定的“重要事项”说明事项
- 供托所等的说明事项
- 第37条文件的记载事项
- 其他对交易判断有重大影响的事项
应用场景：合同签订过程中，或合同申请的撤回、解除及相关债权的行使时，禁止不告知或不实告知。例如：故意隐瞒物件隐藏缺陷，防止对方行使损害赔偿权。
告知责任人：该事项告知不限定于宅地建物取引士，其他从业人员也可以进行说明。
示例：乙方宅建业者明知所售房屋曾因地基结构问题遭受过维修，且维修记录已在相关文件中明确载明，却在重要事项说明书中完全省略相关信息，购房者甲女士在签约后发现墙体出现裂缝，进一步调查才得知历史维修事实。此类隐瞒行为直接影响了买方的购买判断与后续使用权益，构成严重违规。
不当高额报酬要求的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条第2号
禁止内容： 宅建业者不得向客户提出超过法律规定或社会惯例标准的报酬要求。即使最终未收取，仅提出该要求也属违法。
示例：丙方作为首次购房者，缺乏不动产交易经验，在咨询过程中，宅建业者主动提出帮助寻找优质房源，并要求签订委托协议。在合同条款中，乙方写明其报酬为交易金额的6%，远超法定上限。当丙方表示疑惑时，业者声称这是“行业惯例”，误导客户接受。尽管最终交易未完成，也未实际支付报酬，该行为仍属于违法。
手付金的借贷等信用供与的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条第3号
禁止内容：宅建业者不得通过借贷或提供信用的方式诱导签订合同。如：手付金的分期支付、后付、代付、或以票据支付。
允许行为：减少手付金额或为手付借款提供银行协助则不属于提供信用，属于允许的行为。
示例：买方购房意向明确但暂时资金不足，宅建业者为促成交易，表示可以“先帮垫付手付金”，客户日后再偿还。该提案虽缓解了购房者当下的经济压力，但实质上构成提供信用，可能影响其独立判断与意愿表达，违反规定。
例外情况：如果宅建业者仅是帮助买家联系银行为手付提供贷款支持，但不直接提供贷款，这种做法是允许的。
将来利益的断定判断的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条之2第1项
禁止内容：宅建业者不得在合同签订过程中对未来利益做出“必然实现”的断定判断，诱导客户作出交易决定。
示例：宅建业者在带看过程中对潜在买主反复强调：“这片区域很快就会整体开发，房价肯定会翻倍”，并称已有内部消息确认未来商场和地铁项目即将动工。买家信以为真决定购入，后发现相关项目仅停留在规划提案阶段，根本未获得审批。此类言论虽未构成明确虚假陈述，但属于对将来收益的断定判断，已违反法律。
威吓行为等的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条之2第2项
禁止内容：宅建业者不得通过威吓等手段强迫对方签订合同，或妨碍其撤回、解除合同的行为。
示例：戊先生在签署购房合同后，因突发健康问题决定放弃购买计划。宅建业者得知后强硬反对，声称若违约将立即提起诉讼，并“让他承担高额赔偿责任”。业者还通过频繁电话和上门拜访向其家人施压，迫使其履行合同。此类威吓行为严重侵犯客户自由意志，属于违法强制手段。
其他禁止行为（依据国土交通省令）
法律依据：《宅地建物取引業法》实施令相关规定
禁止行为包括：
- 误导对方关于将来的环境或交通便利。
- 无正当理由拒绝对方判断所需的时间。
- 未事先告知宅建业者的名称及签订合同的意图。
- 继续进行对方已表示不愿继续的诱导行为。
- 不适当的时间打电话或拜访，或以长时间等扰乱私生活的方式进行诱导。
示例1（误导）：宅建业者对潜在买家表示“几年内此地将建地铁站”，营造升值预期，然而并无任何官方立项或公告，此为误导。
示例2（不给时间判断）：在客户表达需考虑一两天时，业者不断催促、施压，制造时间紧迫感，使客户在压力下仓促决定。
示例3（隐瞒身份）：业者未主动说明自身身份及签约意图，冒充“普通顾问”直接进行合同劝说，属信息隐瞒。
示例4（无视拒绝）：客户明确表示不希望再接洽，业者仍以不同名义或号码反复联络，违反客户意愿。
示例5（不当时间联系）：在晚间十点之后持续拨打电话或上门拜访，干扰客户正常生活秩序，属不适当接触。
合同撤回时的押金返还拒绝的禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》相关条款
禁止内容：在对方撤回合同申请时，宅建业者不得无正当理由拒绝返还已收押金。
示例：己女士申请租赁一处住宅，因突发调动决定放弃，提出撤回申请并请求退还押金。宅建业者起初以“正在处理”为由延迟，随后以各种内部流程问题推托长达数月，期间未提供书面依据或明确答复。此行为已明显违反押金返还义务，属不当拖延。
成年宅建业者的行为能力限制禁止
法律依据：《宅地建物取引業法》第47条第3项
限制内容：个人宅建业者（未成年人除外）在从事业务时，不能因行为能力的限制而撤销其行为。
例子：某成年个体业者在签署一项土地买卖合约后不久，以“签约时精神状态不佳，无法判断”为由主张撤销合同。然法律明确规定，成年宅建业者在业务活动中不得以行为能力为借口否定法律行为的效力，其主张不被采纳。
总结
通过对《宅地建物取引業法》中多项禁止行为的系统梳理，可以发现，该法并非仅是对宅建业者的消极限制，而是积极维护不动产交易秩序、保护消费者权益的重要制度框架。这些禁止事项，既包括对明显违法行为的明令禁止，也涵盖了对容易被忽视的交易细节与沟通方式的精细化规范。宅建业者在实际业务中，不应仅满足于“形式合法”，更需主动理解并遵守法律背后的公平与诚信原则。例如，明确及时地说明交易中存在的不利因素、合理设定报酬并杜绝误导性推销行为，不仅有助于规避法律风险，也有助于树立长期的信誉基础。面对法规约束的逐步强化与消费者权利意识的提升，从业人员唯有不断学习法律规定、反思自身行为，才能在复杂多变的市场中稳健立足，推动行业良性发展。