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广告开始时机的限制
案例背景
宅建业者A在东京郊区购得一块土地，计划将其作为宅地进行分割销售。然而，该土地目前仍是山林，需要进行造成工事。A想知道是否可以立即发布广告。此外，A还计划在市区拆除一栋旧房子并销售新建住宅，想知道在建筑物拆除后，是否可以立即发布广告。
答案
1.宅地造成工事：宅建业者A必须先获得宅地造成工事所需的许可，才能发布广告。在未取得许可之前，不得将该土地作为宅地进行广告。
2.新建住宅销售：即使是新建住宅的销售，宅建业者在建筑工事所需的许可和确认下达之前，不能发布广告。拆除旧建筑并不意味着可以立即进行广告，必须确保所有必要的许可已经到位。
日本《宅地建物取引业法》第三十三条规定，凡宅地造成工程或建筑工程尚未竣工，宅建业者只有在取得相关行政机关颁发的全部许可、确认以及政令列举的其他批准之后，才能对该不动产进行买卖等业务广告。在宅地造成工程的情形中，这项许可通常指都市计划法第二十九条所要求的开发许可；在建筑工程的情形中，则主要指建筑基准法第六条第一款的建筑确认。此外，历史景观保护、农地转用、文化财保护等约四十项其他法令许可，也必须一并到位，才算具备广告的法定前提。
针对宅建业者 A 的两种计划，法律要求同样适用：其一，东京郊区的山林若要分割为宅地出售，必须先完成开发许可手续，未获许可前不得发布任何广告；其二，市区旧屋拆除后准备销售的新建住宅，虽然拆除工作可以先行，但只要新建筑尚未取得建筑确认，就依旧禁止刊登销售广告。拆除工程与广告许可之间不存在“空档期”豁免，必须等所有必需的许可文件正式核发后，才能启动宣传。
未完成物件的交易
在宅建业界，未完成物件的交易（青田売り）有利于宅建业者尽早回收成本，也方便购买者提前锁定房产。
日本允许“青田卖”式的未完成物件交易，但立法者同时认识到这种交易隐藏着施工停滞、成品与广告不符等风险。为降低购房者对“看不见风险”的承担，法律强制将广告时点推迟到许可完备之时，让买方至少能确定项目已通过主管机关的技术审查与行政审批。
若宅建业者无视限制，在许可尚未到手前擅自登广告，主管机关会先下达行政指示，责令停止违法行为并限期改正；如仍不遵从，可能进一步处以业务停止甚至免许处分。不过，违法发布广告本身不直接触发刑事处罚，而是通过行政手段促使业者守法。
在实务操作中，宅建公司往往将“取得许可文件”设为内部流程的硬性门槛：只有当开发许可通知书、建筑确认通知书等文件齐备并存档后，广告部门才能启动宣传。这样的流程设计既符合法规，也降低因违规而导致项目延误、形象受损的可能性。
总结
日本宅建业法要求，凡宅地造成工程或建筑工程未竣工，宅建业者必须先拿到所有法定许可和建筑确认，才能发布销售广告。换言之，“先许可、后广告”是硬性原则，拆除旧屋或尚在施工的宅地都不得提前宣传。之所以如此，是为了降低“青田卖”给购房者带来的工程停滞或成品不符风险。若业者违规，主管机关会先发行政指示，必要时可升级为业务停止或免许处分，但违法广告本身不直接构成刑事犯罪。实务上，企业往往把“许可文件到手”作为广告启动的绝对前置条件，以确保合规并避免后续纠纷。