契約不適合責任及其限制

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契約不適合責任的定义

在日本的不动产交易中，所谓「契約不適合責任」是指，卖方交付的房屋或其他买卖标的在种类、品质、数量或权利状态上与合同约定或社会通常期待的状态不一致时，卖方需承担的法律责任。常见情形包括房屋存在白蚁、漏水、结构缺陷，或者登记上的权利瑕疵等。以下从民法的基本规则与《宅地建物取引業法》（简称宅建业法）的特别限制两方面进行说明，并提出实务上的注意要点。

民法中的规定

四项权利

日本民法于 2020 年完成大幅修正后，将传统的「瑕疵担保责任」体系改为「契約不適合責任」。在此框架下，只要买方适时通知卖方，便可依据合同目的的实现情况行使以下权利：

通知期限与例外

买方必须在发现不适合情况后的1年内通知卖方，否则失去追责权。这意味着买方一旦发现问题，必须在1年内采取行动并告知卖方。

如果超过1年，买方将无法向卖方追责。但若卖方在交付时已知晓问题或因重大过失未能知晓，则买方的追责权不会受到此时间限制的影响。

宅建業法中的限制

为保护买方，宅建業法对契約不適合責任的免除或限制条款有特殊规定。总体原则是，宅建业者不得在合同中设置对买方不利的特约，这些不利条款将被视为无效。

禁止对买方不利的条款

宅建業法明确规定，宅建业者不能在合同中设置免除自己契約不適合責任的条款。例如：

完全免责条款无效：若合同中写明“即使房屋不符合合同要求，卖方不承担任何责任”，该条款将被视为无效，因其剥夺了买方的基本权利。

缩短通知期限原则上无效：“买方必须在发现问题后的6个月内通知卖方，否则无法追责”。这类缩短民法规定的通知期限的条款对买方不利，因而无效。

允许的例外条款

唯一被允许的期限特约──「自交付日起2年内通知」

宅建业者可以与买方约定，买方须在交付房产后的2年内通知卖方不适合情况。虽然该条款看似限制了买方的追责权，但其目的是避免卖方长期处于不安状态，因此被视为合理。例如，民法规定“买方需在发现问题后的1年内通知卖方”，但买方发现问题的时间可能较晚，导致卖方在不确定的情况下承担责任。此条款将时间起点设为“交付日”，相对公平，因此有效。

有利于买方的任何约定均有效

任何有利于买方的特约都是有效的。例如，将通知期限延长至“交付日起3年”或更长时间，这种规定更大程度上保障了买方的权益，因此有效。

实务操作建议

买方应及早检验并书面通知

取得房屋后，应第一时间进行专业查验（尤其是白蚁、漏水、结构安全、土壤污染等高风险项目），发现问题立刻以内容证明邮寄或电子签章邮件等可证明送达的方式通知卖方，并保留照片、诊断报告等证据。

审阅合同关注两大要点

是否存在「交付日起两年」之外的任何缩短通知期限。

是否夹带「仅对可归责于卖方的瑕疵负责」等限制性表述。若为宅建业者，应要求删除或修正；若属一般私人卖方，亦可依民法与消费者契约法的公平原则协商调整。

卖方风险管理

卖方应在交付前进行充分调查与披露，尤其对已知或可得而知的重大缺陷积极修补或折价；成交后务必妥善保存交付当时的状况记录，以备争议时佐证己方并非恶意或重大过失。

总结

契約不適合責任制度以「实现交易安全与信赖」为核心，平衡了买方的救济需求与卖方的责任范围。民法提供买方四大救济并设一年通知期间，宅建业法则进一步禁止宅建业者设置对买方不利的免责或缩短条款，仅准许「交付日起两年通知」这一特定例外。对普通消费者而言，掌握及时检验、适时通知与合同条款审查的要领，才能在交易过程中充分保障自身权利；而卖方若能事前透露信息并做好修补，也能降低争议与潜在损害赔偿风险。

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