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1 问题
2 解答
3 日语原文
4 词语与语法解说

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问题

根据《特定住宅瑕疵担保责任履行确保法》关于住宅销售瑕疵担保保证金（以下简称“保证金”）之供托，以及住宅销售瑕疵担保责任保险契约（以下简称“保险契约”）之规定，下列叙述中，正确的是哪一项？

宅地建物取引业者必须于基准日起经过3周之期间内，就基准日前15年内，依据其作为卖主之买卖契约而交付给非宅建业者买主之新建住宅（不包括已签订保险契约之新建住宅），办理保证金供托。

宅地建物取引业者不仅于作为卖主交付新建住宅时，必须办理保证金供托或保险契约之签订；即使仅进行新建住宅买卖媒介时，也必须办理该等措施。

已签订保险契约之宅地建物取引业者，于新建住宅交付后10年内，仅得就建筑物主要结构部分之瑕疵所造成之损害请求保险金。

已签订保险契约之宅地建物取引业者，以及该业者作为卖主之新建住宅买主，可向指定住宅纷争处理机构申请特别住宅纷争处理，就该新建住宅买卖契约相关纷争接受斡旋、调停或仲裁。

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解答

选项1

❌ 错误

本项错误在于：

❌ “15年”

根据《住宅瑕疵担保责任履行确保法》规定：保证金供托或保险契约签订（即资力确保措施）的对象，

为：

✅ 基准日前10年内

由宅建业者作为卖主所交付之新建住宅。并非15年。

因此：关于资力确保措施之申报，

亦以：

✅ 过去10年。之住宅为对象。因此本项错误。

本题重点在于：

✅ “10年”是住宅瑕疵担保责任制度的重要数字。

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选项2

❌ 错误

资力确保措施之义务对象，

仅限于：

✅ 自行作为卖主销售新建住宅之宅建业者。

如果只是：

✅ 从事买卖媒介（中介）

则：

❌ 不负保证金供托或保险契约之义务。

因此本项错误。

本题重点在于：

✅ “卖主”与“媒介业者”之义务不同。

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选项3

❌ 错误

本项错误在于：

❌ 保险对象并不限于主要结构部分。

住宅销售瑕疵担保责任保险之保障对象，

包括：

• 结构耐力上主要部分
  以及
• 防止雨水侵入之部分

例如：

• 屋顶
• 外墙
• 室外排水管

等。

因此：并非只有结构部分之瑕疵才能请求保险金。

此外：若宅建业者未履行瑕疵担保责任，买主亦可直接请求保险金。因此本项错误。

本题重点在于：

✅ “防止雨水侵入部分”也是考试高频考点。

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选项4

✅ 正确

指定住宅纷争处理机构，

属于依据：

✅ 《住宅品质确保法》

设置之ADR（裁判外纷争解决机构）。

若新建住宅买卖契约：涉及住宅瑕疵担保责任保险契约，

则：宅建业者与买主，双方或其中一方，

均可申请：

✅ 特别住宅纷争处理

并接受：

• 斡旋
• 调停
• 仲裁

等程序。因此本项正确。

本题重点在于：

✅ 即使只有一方申请，也可启动程序。

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因此正确答案为：

✅ ④

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日语原文

問45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

宅地建物取引業者は、基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前15年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係る新築住宅を除く。）について、保証金の供託をしていなければならない。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約に基づき新築住宅を引き渡す場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、保証金の供託又は保険契約の締結をしなければならない。

保険契約を締結している宅地建物取引業者は、新築住宅を引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ当該保険契約に係る保険金を請求することができる。

保険契約を締結している宅地建物取引業者及び当該業者が売主となっている新築住宅の買主は、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の売買契約に関する宅地建物取引業者と買主との間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。

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词语与语法解说

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

指：

卖方对于建筑物隐藏缺陷，

所负之法律责任。

例如：

• 漏水
• 结构缺陷
• 雨水渗入

等。

保証金の供託（ほしょうきんのきょうたく）

指：

宅建业者为确保将来赔偿能力，

将一定金额存入法务局等机关。

属于：

✅ 资力确保措施

之一。

住宅販売瑕疵担保責任保険（じゅうたくはんばいかしたんぽせきにんほけん）

即：

新建住宅瑕疵保险制度。

当宅建业者承担瑕疵责任时，

保险公司支付保险金。

目的在于：

保护买主。

指定住宅紛争処理機関（していじゅうたくふんそうしょりきかん）

指：

处理住宅相关纷争之ADR机构。

可进行：

• 斡旋
• 调停
• 仲裁

等程序。

属于：

裁判外纷争解决制度。

「〜に基づく」

表示：“基于……”、“依据……”

例如：売買契約に基づく、基于买卖契约。

属于法律条文常见表达。