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问题45

根据《确保特定住宅瑕疵担保责任履行等相关法律》，关于住宅销售瑕疵担保保证金（以下简称“保证金”）的供托或者住宅销售瑕疵担保责任保险合同（以下简称“保险合同”）的签订，下列记述中正确的是哪一项？

１、宅地建物交易业者必须在基准日起经过3周之日之前，对于在该基准日前15年期间内，根据自己作为卖方的买卖合同，向非宅地建物交易业者的买方交付的新建住宅（不包括属于保险合同对象的新建住宅），完成保证金的供托。

２、宅地建物交易业者不仅在根据自己作为卖方的买卖合同交付新建住宅时，即使在代理或媒介新建住宅买卖时，也必须进行保证金的供托或者签订保险合同。

３、签订保险合同的宅地建物交易业者，自交付新建住宅之日起10年内，仅针对因承担结构受力作用的主要部分存在瑕疵而产生的损害，可以请求支付与该保险合同有关的保险金。

４、签订保险合同的宅地建物交易业者以及该业者作为卖方的新建住宅买方，可以通过向指定住宅纠纷处理机构申请特别住宅纠纷处理，就有关该新建住宅买卖合同的宅地建物交易业者与买方之间的纠纷，接受斡旋、调解或者仲裁。

解说

１、“宅地建物交易业者必须在基准日起经过3周之日之前，对于在该基准日前15年期间内，根据自己作为卖方的买卖合同，向非宅地建物交易业者的买方交付的新建住宅（不包括属于保险合同对象的新建住宅），完成保证金的供托。”

【错误】

不是15年，而是10年。住宅销售瑕疵担保保证金的供托或者住宅销售瑕疵担保责任保险合同的签订（以下称为“确保履行资金措施”），其对象是截至基准日（每年3月31日）前10年内，由宅地建物交易业者作为卖方交付的新建住宅。因此，关于确保履行资金措施的情况申报，其对象也是过去10年内交付的新建住宅（《确保履行法》第11条第1项）。

《确保履行法》第11条第1项　宅地建物交易业者每年必须在基准日起经过3周之日之前，对于截至该基准日前10年期间内，根据自己作为卖方的买卖合同交付给买方的新建住宅，为确保对该买方承担的特定住宅销售瑕疵担保责任得到履行，完成住宅销售瑕疵担保保证金的供托。

因此，本项将“10年”错误地写成了“15年”，属于错误记述。

２、“宅地建物交易业者不仅在根据自己作为卖方的买卖合同交付新建住宅时，即使在代理或媒介新建住宅买卖时，也必须进行保证金的供托或者签订保险合同。”

【错误】

有义务采取确保资金措施的是作为卖方自行销售新建住宅的宅地建物交易业者。仅作为新建住宅买卖的代理人或者媒介人参与交易的宅地建物交易业者，并不负有供托保证金或者签订保险合同的义务（《确保履行法》第11条第1项）。

《确保履行法》第11条第1项　宅地建物交易业者每年必须在基准日起经过3周之日之前，对于截至该基准日前10年期间内，根据自己作为卖方的买卖合同交付给买方的新建住宅，为确保对该买方承担的特定住宅销售瑕疵担保责任得到履行，完成住宅销售瑕疵担保保证金的供托。

因此，只有**自ら売主（自行作为卖方）**的宅地建物交易业者负有该义务，单纯进行媒介的业者不负有该义务。

３、“签订保险合同的宅地建物交易业者，自交付新建住宅之日起10年内，仅针对因承担结构受力作用的主要部分存在瑕疵而产生的损害，可以请求支付与该保险合同有关的保险金。”

【错误】

保险责任的对象并不只有承担结构受力作用的主要部分。新建住宅的住宅销售瑕疵担保责任保险合同，还包括防止雨水侵入的部分，例如屋顶、外墙以及建筑物外部的排水管等。住宅销售瑕疵担保责任保险合同规定，对于新建住宅的承担结构受力作用的主要部分或者防止雨水侵入的部分存在瑕疵的情况，在宅地建物交易业者履行瑕疵担保责任后，可以根据其请求支付保险金。此外，如果宅地建物交易业者没有履行其责任，买方也可以为了获得损害赔偿而请求支付保险金（《确保履行法》第2条第7项第2号、《住宅品质确保法》第94条第1项）。

《住宅品质确保法》第94条第1项　……住宅中作为承担结构受力作用的主要部分或者防止雨水侵入的部分而由政令规定的部分（下一条中称为“住宅的承担结构受力作用的主要部分等”）……

因此，本项仅将“承担结构受力作用的主要部分”作为保险责任对象，遗漏了“防止雨水侵入的部分”，属于错误。

４、“签订保险合同的宅地建物交易业者以及该业者作为卖方的新建住宅买方，可以通过向指定住宅纠纷处理机构申请特别住宅纠纷处理，就有关该新建住宅买卖合同的宅地建物交易业者与买方之间的纠纷，接受斡旋、调解或者仲裁。”

【正确】

指定住宅纠纷处理机构是根据《住宅品质确保法》设立的ADR（替代性纠纷解决）机构。对于与住宅瑕疵担保责任保险合同有关的新建住宅买卖合同发生的纠纷，纠纷双方或者其中一方可以向指定住宅纠纷处理机构申请住宅纠纷处理，从而在法院诉讼之外接受斡旋、调解或者仲裁（《确保履行法》第33条第1项）。

《确保履行法》第33条第1项　《住宅品质确保法》第66条第2项所规定的指定住宅纠纷处理机构（以下仅称“指定住宅纠纷处理机构”），除《住宅品质确保法》第67条第1项所规定的业务以外，还可以根据与住宅瑕疵担保责任保险合同有关的新建住宅（不包括该项所规定的评价住宅）的建设工程承包合同或者买卖合同的纠纷当事人双方或者一方的申请，进行该纠纷的斡旋、调解以及仲裁业务。

因此，本项记述正确。

因此，正确的记述是４。

原文

問45

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、基準日から3週間を経過する日までの間において、当該基準日前15年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅（保険契約に係る新築住宅を除く。）について、保証金の供託をしていなければならない。
2. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる売買契約に基づき新築住宅を引き渡す場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、保証金の供託又は保険契約の締結をしなければならない。
3. 保険契約を締結している宅地建物取引業者は、新築住宅を引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分の瑕疵によって生じた損害についてのみ当該保険契約に係る保険金を請求することができる。
4. 保険契約を締結している宅地建物取引業者及び当該業者が売主となっている新築住宅の買主は、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の売買契約に関する宅地建物取引業者と買主との間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。

词语与语法（日中对照）