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问题
A 与 B 就 A 所有的甲土地订立非一次性使用目的的建物所有借地契约（普通借地权）。以下叙述中，根据借地借家法及判例，哪一项是正确的？
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即使 B 没有登记借地权，但若甲土地上存在登记为 B 配偶者 C 名义的建筑，则土地被 A 卖给 D 后，B 仍可对 D 主张借地权。
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本件契约的存续期间为 50 年，并约定无更新、无建物新建延长期间，同时可有效约定期间内不得请求地代减额。
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若本件契约系为 B 的事业用建筑设立，存续期间 50 年，则可书面约定无更新、无建物新建延长、且 B 放弃第 13 条的建物买回请求权，且该特约有效。
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本件契约以公证书方式订立，若目的为 B 的居住用建物，存续期间为 20 年，则 A 在具正当事由时，可于 20 年期满时及时表示拒绝更新。
解答
选项1
❌
本项错误在于，借地权在未登记的情况下，要能对抗第三人，必须依赖借地权者本人名义的建筑物登记（借地借家法10条）。而本题中建筑物登记人为 C（配偶），并非借地权人 B，因此缺乏对抗第三人的要件。换言之，借地权人与建物所有者必须一致，否则不能向新所有者 D 主张借地权。因此，本项属于错误叙述。
选项2
❌
此选项错误的核心在于，借地借家法明确规定承租人保有地代减额请求权，且该请求权为強行规定，不得以特约排除（借地借家法11条）。即使本件契约为 50 年的定期借地权，且已合法排除“更新”“延长”等三项权利，也不能排除地代调整请求。因此题目所述“在一定期间不得请求减额”的特约是无效的，使本项成为错误叙述。
| 土地 | 建筑物 | |||
|---|---|---|---|---|
| 普通借地权 | 定期借地权 | 普通建筑物租赁 | 定期建筑物租赁 | |
| 不增额特约（租金不增加） | 有效 | 有效 | 有效 | 有效 |
| 减少特约（租金不减少） | 无效 | 无效 | 无效 | 有效 |
选项3
✅
这是正确选项。存续期间 50 年以上 的借地契约可成立为一般定期借地权，其设定方式只需“书面”，不需要公证书。一般定期借地权可以书面约定排除：
- 更新、
- 建物新建延长、
- 建物买回请求权（借地借家法13条）
因此本题所列三项特约均属于法律允许排除的权利，且只要以书面方式订立即可有效。用途为“事业用”并不影响其作为一般定期借地权的成立，因此本项为正确的陈述。
选项4
❌
本项错误的关键在于普通借地权的最低存续期間必须为 30 年（借地借家法3条）。即使契约以公证书订立，若约定期间为 20 年，则该约定自动无效并被法律修正为30年。因此 A 在“20年期满时”并无权拒绝更新，因为法律视为契约尚未达到合法存续期限。换言之，公证书不能使不符合法定下限的期间有效化，因此本项错误。
日语原文
問11
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
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甲土地にBが賃借権の登記をしなくても、Bの配偶者であるCを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がAからDに売却されても、BはDに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
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本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
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本件契約が専らBの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにBが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
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本件契約が公正証書によって行われていれば、専らBの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Aは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
词语与语法解说
① 一時使用目的ではない：排除临时使用，属于通常借地。
② 賃借権の登記：借地权登记，作为对抗第三人的方式。
③ 対抗する：对第三人主张权利。
④ 定期借地権：50年以上的一般定期借地可排除更新、延长、买回请求。
⑤ 専ら事業の用：专用于事业活动，不等同居住用。
⑥ 公正証書：事業用定期借地需公证，一般定期借地不必。
⑦ 正当事由：拒绝更新时地主必须具备的法律上合理理由。
⑧ 期間の下限：普通借地权最低30年，不得短于此。