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制度缘起
在日本的房产买卖或租赁中，“重要事项说明”（宅地建物取引業法第35条）是一项关键的法律程序。
购置或租赁不动产对大多数人而言都是一生中数额最高、风险最大的消费。立法者在《宅地建物取引业法》第三十五条中专门设置“重要事项说明”，要求在合同签署之前，由持有国家资格的宅地建物取引士把关于产权、用途限制、抵押负担、周边计划、瑕疵担保、税费结构乃至邻地状况等信息“充分且正确”地传达给买方或承租人。只有当买方明确表示“已理解全部要点”后，合同才能生效。
这一设计背后的逻辑很直观──让交易双方处于同等的知情位置，避免在“盖章”或“按指纹”之后再发现产权受限、用途受限或潜藏瑕疵，从而陷入繁琐而漫长的赔偿争议。
案例
宅地建物取引业者A（以下简称“房地产中介A”）在B先生强烈希望购买物业的情况下，B先生亲自来到店面咨询。此时，A公司仅表示其交易形式为“代理买卖”，但未向B先生进行必要的“重要事项说明”，便与其签订了买卖合同。这种行为是否合法呢？
回答
不合法。在《宅地建物取引业法》下，房地产中介有义务在签订合同前，向买方详细说明与物业相关的关键信息，以确保买方能够做出明智的决策。未进行重要事项说明就签订合同的行为违反了该法规。
为什么“只能是宅地建物取引士”
宅地建物取引士相当于“把关人”。他（她）需要通过国家考试，对不动产及相关法律拥有系统而专业的理解。法律明确规定：
只有持证者本人才能进行说明。即便是公司社长、部门经理或业务骨干，如果没有取引士资格，也不能代劳。过去确实出现过“唯一的取引士休假，公司负责人亲自讲解”的做法，结果不仅遭遇行政处分，部分合同还被法院认定“说明程序违法”，为买方解除合同或索赔打开了缺口。
当说明对象本身是一家同样持证的不动产业者时，法律才允许“只交付文件而无须口头讲解”。法人买方、上市公司、基金或 REIT，若没有该资格，也必须听取取引士的正式说明。
案例
宅地建物取引业者A在准备向非房地产中介的B先生（买方）进行重要事项说明，但唯一的宅地建物取引士当天因病缺勤，因此由非宅地建物取引士的公司社长代为说明。这种情况是否被允许？
回答
不允许。非宅地建物取引士进行重要事项说明的行为不符合《宅地建物取引业法》要求。该法明确规定，重要事项的说明必须由专业的宅地建物取引士进行。
重要事项说明的目的
购置不动产是人生中最重大的消费之一，因此，任何交易问题都会给买方带来重大损失。为了避免此类情况发生，宅地建物取引业者（不动产经纪人）需在签订合同前，向购房者或租房者提供一份详细的“重要事项说明书”，其中列明了关于物业的详细信息。这份说明书必须由专业的宅地建物取引士（具有房地产法律知识的执业人员）向对方说明，即便公司负责人经验丰富，只要未取得该资格，也无权代为说明。如果对方同意的话，这份说明也可以通过电子方式交付，而不是纸质文件（根据《宅地建物取引業法》第35条第8项的规定）。如果对方为另一房地产中介，则只需提供书面文件（或通过电子方式提供），无需进行口头说明。
重要事项说明的时机与方式
说明对象、时机与方式
说明的时点也被法律明确地锁定在“合同签订之前”。以买卖为例，中介只向买方说明即可；租赁则只需面对承租人；若是交换，则买卖双方都要听取说明。
实践中常见的“买方急于锁定房源”或“卖方担心夜长梦多”而出现的“先签合同、次日补交说明书”情形，早已被主管部门认定为违法。因为买方在法律意义上尚未获得完整信息，无法作出“明智决策”。被查处的中介会面临营业停止或罚款，情节严重者还可能被吊销营业许可。
说明方式应为书面形式，并由宅地建物取引士具名的文件（可以通过电子方式交付），以确保信息准确和清晰。
宅地建物取引士证的出示
在进行说明时，宅地建物取引士需向对方展示其宅地建物取引士证（类似于执业证书），以证明其具备法律规定的专业资质。该证书应在说明过程中清晰展示。
说明地点的选择
说明可以在任何地点进行，不受场所限制。
提问与回答
问题
(1) 在卖方C与买方B的交易中，房地产中介A是否只需向B进行说明？
(2) 为简化流程，A公司打算在合同交付的同时进行重要事项说明，是否可以？
(3) B先生已被口头告知了物业的详细情况，是否可以仅通过口头说明？
回答
1.仅需向买方 B 作出重要事项说明；卖方 C 无须再接受该说明。
2.不可以。法律要求先完成重要事项说明，确认买方理解后才能签署并交付合同，两者不得同步进行。
3.不可以。取引士必须向 B 交付书面的《重要事项说明书》（或在对方同意下以电子文件形式交付）；单纯口头说明不能替代书面或电子文件。
使用IT技术进行重要事项说明
传统模式下，取引士会当面出示资格证，把纸质的《重要事项说明书》递到买方手中，随后逐条口头讲解并回答提问。
2021 年起，国土交通省正式放开“IT 重説”，允许通过 Zoom、Teams 等视频会议软件完成说明。2022 年，随着《数字社会形成整备法》的落地，“35 条书面”与“37 条书面”都可以通过电磁方法交付。
尽管形式更便捷，法律对“买方能否充分接收信息”的要求却丝毫没有放松。法律允许宅地建物取引士利用IT技术（如视频会议）进行重要事项说明，但须满足以下条件：
双方在视频中能清晰查看图纸等文件，且能清楚听取双方的声音。
说明前必须向对方交付具名的说明文件（包括电子方式）。
说明时需确认对方已准备好文件。
宅地建物取引士需在视频中出示其宅地建物取引士证。
在说明过程中发生视频或音频中断，宅地建物取引士需立即暂停说明，待问题解决后继续进行。倘若买方因为卡顿、马赛克或降噪失真而无法看清重要图面，整场线上说明都可能被认定为无效。
总结
在不动产交易中，重要事项说明发挥着重要作用。其立法目的在于通过“先说明、后签约”的强制程序，让买方或承租人在合同生效前充分掌握产权状况、用途限制、瑕疵负担、税费及周边规划等关键信息，从源头消除信息不对称带来的交易风险。说明人必须是取得国家资格的宅地建物取引士，且仅当对方也是持证不动产业者时，才可免去口头讲解、改为单纯交付文件。说明时点必须严格早于签字盖章；任何“先签后补”都构成违法。说明形式既可纸本面谈，也可经 IT 视频会议和电子文件完成，但前提是文件要先行送达、音视频清晰、取引士在镜头前出示资格证，一旦网络中断须暂停说明。只要牢牢记住“先说明、后签约，由持证人来说明”这十二字要诀，再辅以“信息真实且最新、线上线下同质同效”的执行标准，就基本能远离行政处罚和民事纠纷的雷区。技术可以升级，介面可以从纸本变云端，但法律对说明主体、时点和内容“充分性”的要求不会缩水。总体而言，只有真正落实“持证人亲自、充分及时、书面（或电子）完备、线上线下一致”的四重要求，才能保障买卖双方权益。遵守这些原则，既是对买卖双方的尊重，也是中介自身合规经营、持续获利的根本保障。