重要事项说明的具体内容

在日本的房地产交易中，《重要事项说明书》（宅地建物取引業法第35条书面）既是买卖双方风险共识的“说明书”，也是宅建士履行专业义务的“成就检验单”。它要求在签约之前，对产权登记、资金保全、合同解除与违约救济、贷款特约、法令及自然灾害限制、建筑现况与维护记录等所有关键信息逐条披露。近年来多项法律相继修订后，这份文件的记载范围更广、细节更严，涵盖了土壤污染指定区域、盛土规制法警戒区、建基法第42条道路种别、区划整理与市街地再开发等新增要点。本文按法规条款与实务逻辑，将“重要事项说明书”拆解为四大板块、二十余小节，辅以最新修订提示，帮助宅建士快速定位每一项说明义务，也让买方读懂所有潜在风险与权利保障，从而为一桩安全、透明且合规的房产交易奠定基础。

登记的权利包括已登记的所有权、地上权、质权、抵押权、借贷权等。这些权利在物业上登记，显示权利的种类及内容，确保权利人清晰记录并具备合法性。

登记的权利”指的是在不动产上登记的各类权利，通常包括以下几种主要类型：

所有权：对不动产的完整支配权，登记后确认该权利属于某个自然人或法人，且享有对该不动产的全面支配和处置权。

地上权：在他人土地上拥有建筑或使用该土地的权利。地上权通常会登记，以确保权利人对该土地的合法使用不受影响。

质权：以不动产作为担保物的权利，一般用于贷款担保。质权登记后，质权人可以在债务人不履行义务时，通过拍卖等方式对不动产进行清偿。

抵押权：债务人或第三人不转移占有地将不动产作为债务担保的权利。抵押权登记后，抵押权人可在债务人违约时，依法对不动产进行清偿。

借贷权：租赁或借贷不动产的权利。借贷权登记后，权利人有权在一定期限内使用该不动产。

通过登记，权利人可以依法确认其对不动产的权利，登记具有以下主要作用：

权利公示：通过登记，确保他人能知悉该不动产的权利状态，达到权利的对外公示效果，避免因隐匿权利状况引发纠纷。

权利保护：登记后的权利受到法律保护，权利人可以在发生争议时依法主张其权利，并请求法律支持。

在不动产交易中，交易业者有义务向买方详细说明该不动产的登记权利种类及内容，确保买方对该不动产的权利状态有充分的了解。这些内容包括：

权利的具体种类（如所有权、地上权、抵押权等）；

权利的范围和有效期限（如地上权或借贷权的期限）；

权利的优先顺位（如抵押权的顺位可能影响清偿顺序）。

在重要事项说明时，需明确不动产登记名义人或记录在登记簿上的所有人信息，包括：

登记名义人姓名：登记簿上载明的权利人姓名（若为法人，则为法人名称），确保买方了解该不动产的现行合法持有人。

其他登记信息：例如法人不动产的所有人名称、住所等信息，以帮助买方确认不动产登记信息的真实有效性。

如果在交易时存在将要登记的权利（如抵押权变更或注销），即便在未来生效，也需要在交易前说明。这些情况包括：

即将登记的权利：如将要设立新的抵押权、租赁权等，虽然未登记但已在计划中，需提前告知买方。

即将变更或撤销的权利：如已有的质权或抵押权在近期内将被解除，应在交易中说明，以确保买方对不动产权利状况的全面了解。

在进行不动产交易时，买方通常有权查阅不动产登记簿，确认权利的真实性和有效性。交易业者应提供必要的协助，包括：

登记簿查阅：通过查阅不动产登记簿，确保登记的权利信息准确无误，包括确认登记名义人、权利种类和内容。

信息更新：在说明时应确保提供的权利信息为最新，以免因信息更新不及时影响交易安全。必要时可配合线上 IT 重説系统提供电子交付版本。

需说明现有供水、电力、煤气及排水设施的使用状况。若设施尚未完备，应明确说明未来建设计划和分摊费用。对买方，这些设施的可用性直接影响到生活质量。

合同解除条款包括定金解除、因交付前损毁的解除、合同违约解除及因不适合担保责任的解除。需说明解除的条件、手续及效果，帮助双方预见并管理潜在风险。

合同解除是指在一定条件下，合同一方或双方可以取消合同，使合同效力终止。明确合同解除条款对于保护双方权益、避免交易过程中出现的风险非常重要。如果未了解合同解除的相关条款，可能导致交易一方遭受意料之外的合同解除，并产生损失或纠纷。

在不动产交易中，常见的合同解除类型包括以下几种：

定金解除

定金解除指的是在合同签订后，一方可以通过放弃已支付的定金（买方）或双倍返还定金（卖方）的方式解除合同。这种条款通常在合同中明确约定，保障双方在合同履行前有退出的机会。

因交付前损毁导致的解除

若在合同签订后、物业交付前，物业因自然灾害等原因发生严重损毁，导致物业价值严重下降，合同双方可以根据合同条款解除合同。这项条款保护买方避免承担无法预见的重大风险。

合同违约解除

如果一方未按合同约定履行其义务（如未按时支付款项、未及时交付物业等），守约方有权解除合同。违约解除条款通常会明确违约行为的范围和解除程序，以保障合同的履行。

因合同不适合担保责任导致的解除

如果在交易过程中，物业不符合合同所规定的担保责任（例如建筑物质量、物业用途等不符），买方有权解除合同。这种条款帮助买方确保获得符合合同要求的物业。

每种合同解除类型通常有相应的条件限制，例如：

定金解除通常在合同签订后的一定时间内有效；

交付前损毁导致的解除需符合严重损毁或价值大幅减少的条件；

违约解除需经过正式的违约通知程序，并给予违约方纠正机会。

解除合同的具体步骤和手续通常包括：

书面通知：解除合同的一方需向对方提供书面通知，说明解除原因和依据条款。

整改机会：在违约解除情况下，解除方通常需给予违约方一定的改正期限，只有在该期限内未改正的情况下才能正式解除合同。

返还款项：若合同解除生效，涉及的预付款或支付金（如定金、部分款项）需要按合同约定返还或赔付。

合同解除的效果通常包括以下方面：

合同效力终止：合同解除后，双方的合同义务终止，不再需要继续履行合同约定的内容。

款项返还：若合同解除涉及的款项返还（如定金返还、部分款项退回），需在解除后的一定时间内返还给相应方。

损害赔偿：在违约解除的情况下，解除方可能有权请求损害赔偿。通常赔偿范围会在合同中具体规定，包括直接损失和间接损失等。

为避免解除过程中的纠纷，合同中可能包括以下补充条款：

不可抗力条款：规定在自然灾害、战争等不可抗力情况下，合同解除的条件及款项返还规则。

解除通知期限：明确解除通知需提前多长时间发出，确保对方有合理的准备时间。

争议解决：若对解除合同有异议，规定双方如何解决争议（如调解、仲裁或诉讼）。

合同违约导致的损害赔偿金或违约金条款应在说明中列明。即使没有明确的违约金金额，也需说明“无规定”，确保买方充分知晓赔偿情况。

支付金或预付款包括代金、交换差价金、租金、权利金、押金等。若金额较高，需采取保全措施，以保护买方的资金安全。符合条件的支付金应遵循保全规定。

在房地产交易中，支付金或预付款（如代金、交换差价金、租金、权利金、押金等）可能涉及较大金额。为了保护买方的资金安全，房地产交易业者（如中介或卖方）有责任在一定条件下采取保全措施，以确保这些资金在交易过程中的安全。以下是具体的保全措施规定和适用情况：

保全措施的适用条件

在交易中，支付金或预付款的保全措施适用于以下情况：

金额要求：当支付金额较大，超过了规定的金额限额（如手付金等超过特定比例）时，要求进行保全处理。

支付金种类：适用于代金、交换差价金、权利金、押金等款项；对于租金、管理费等较小的定期支付费用，通常不需要采取保全措施。

例外情况：如果支付金在金额较小（如少于50万日元），或者卖方在登记后才收取，则可能无需保全措施。

保全措施的方式

常见的保全措施方式包括以下几种，确保交易对方支付的资金安全，避免因交易未达成或其他原因导致买方损失：

银行或金融机构的担保：卖方或中介可以通过银行或金融机构提供担保，确保如果交易未完成或取消，支付金可以返还。

信托账户保管：支付金或预付款可以保存在信托账户中，资金由信托机构管理，确保在交易完成前资金不被动用。

保证保险：卖方或中介购买保证保险，以此作为保全措施。若交易未达成，保证保险将赔偿支付金损失。

第三方托管：支付金或预付款由独立的第三方托管机构保管，确保资金安全。

支付金返还的条件

在采取保全措施的情况下，应明确支付金或预付款的返还条件，包括但不限于以下几种情况：

合同取消或终止：若在合同取消或终止的情况下，支付金需返还至买方，保全措施应保障支付金的安全返还。

交易未能完成：如果因贷款未获批准等原因导致交易无法完成，支付金应按照合同规定返还给买方。

支付金保全措施的期限：保全措施应在支付金收取后立即生效，直到交易完成或支付金返还时才终止，以确保买方资金的安全。

买卖双方的告知义务

卖方或中介有义务在签订合同时向买方说明支付金保全措施的详细内容，包括采用的保全方式、托管机构或保证保险的细节等。

如保全措施由特定金融机构或信托公司管理，卖方需提供机构的联系方式和保全协议的条款，以便买方核实资金保全的状态。

若无相关保全措施，卖方或中介应明确告知买方，并需在重要事项说明文件中记录“无保全措施”的声明。

手付金等的特殊保全规定

若交易涉及手付金且金额超过一定比例（例如未完成物业的手付金超过交易总额的5%或1000万日元，已完成物业的手付金超过总额的10%或1000万日元），则必须采取保全措施。

手付金若未采取保全措施，合同有可能不被视为有效，买方可依法请求解除合同并返还手付金。

保全措施的例外情况

在某些情况下，支付金或预付款可以不受保全措施的约束，例如：

支付金额低于50万日元：金额较小的支付通常不需要保全措施，因为风险较低。

已保全的手付金：若手付金已通过其他方式（如抵押）得到保障，可能无需额外的保全措施。

在登记之后收取：若卖方或交换方在物业登记完成后才收取支付金，通常无需采取保全措施。

若买方使用由房地产中介安排的贷款，则需明确贷款机构、金额、利率、还款方式等条件。贷款未达成时的措施也需明确说明。一般情况下，买方有无条件解除合同的权利。

贷款安排的内容

在不动产交易中，买方通常需要贷款来支付部分或全部购房款项。交易中的贷款安排指的是由房地产中介或卖方协助买方联系金融机构，明确贷款的相关条件，以确保买方了解贷款细节。贷款安排的具体内容包括：

贷款机构：向买方介绍贷款的提供机构（如银行、金融公司等），让买方明确贷款的资金来源。

贷款金额：最大可贷款金额，帮助买方估算其购买能力，通常基于买方的收入水平、信用记录等来核定。

贷款期限：贷款的还款期，通常为20年、30年或更长时间。还款期的长短会影响月供额度。

贷款利率及利率类型：明确贷款的利率类型（固定利率或浮动利率），以及实际利率数值，以便买方计算还款金额和总利息。

还款方式：包括等额本金、等额本息等多种还款方式，供买方选择合适的还款方式。

贷款手续费及其他费用：贷款过程中金融机构可能收取的手续费、评估费、担保费等费用，需在贷款安排中告知买方。

贷款未达成的原因

贷款未达成的原因可能有多种，通常包括以下几种：

信用审查未通过：贷款机构对买方的信用状况进行审查，若不符合贷款条件，则可能拒绝放款。

贷款额度不足：贷款机构评估不动产价值，或因买方的还款能力不足，批复的贷款金额低于买方的需求。

利率或条款变更：市场利率波动或贷款机构政策调整，可能导致买方的贷款利率或其他条款发生变化，影响贷款获批。

物业估值不足：如果贷款机构评估的物业价值低于预期，可能会缩减贷款金额或拒绝贷款。

贷款未达成时的解决措施

在买方贷款未达成时，合同中通常会有相关解决措施，以确保买方权益并提供灵活的退出机制。主要措施包括：

无条件解除权

若贷款申请未获批准，合同赋予买方无条件解除权，买方可以选择解除合同而不承担违约责任。此条款旨在保护买方免于贷款失败带来的经济压力。

贷款特约条款（融资条件附加条款）

合同中通常会加入贷款特约条款，即合同的履行以贷款成功批准为前提。若贷款未获批，买方可以根据贷款特约条款解除合同，使合同自动失效。该条款能有效防止买方因贷款失败而造成的损失。

已支付款项的返还

若因贷款未达成而导致合同解除，卖方有义务返还买方已支付的款项（如定金或首付款），并应明确规定款项返还的具体期限和条件，以确保买方的利益。

协助重新申请贷款

若买方的首次贷款申请未获批，卖方或中介公司可协助买方重新申请，或介绍其他金融机构，尝试继续完成交易。此举为买方提供更多选择，避免因贷款失败而中断交易。

贷款未达成的通知与程序

当买方的贷款申请未获批准时，合同中应规定买方需在一定期限内通知卖方，并完成解除手续。通常包括以下流程：

书面通知：买方需向卖方出示贷款机构提供的拒贷证明，并在合同中约定的期限内书面通知卖方。

协商延长期限：在双方协商一致的情况下，可以适当延长合同的履行期限，给予买方重新申请贷款的时间。

正式解除合同：若贷款确实无法达成，买方可以按照合同解除条款向卖方申请解除合同，并完成相应的返还程序。

贷款条款的例外情况

在某些情况下，即便贷款未达成，买方也可能无权解除合同。常见的例外情况包括：

买方自身原因导致的贷款失败：若贷款未达成是因为买方自身的原因（如信用不良、提供虚假信息等），则买方无权依据贷款特约条款解除合同。

超过解除期限：若贷款未达成的事实在约定的解除期限之后发生，合同解除权可能已过期。

贷款机构政策变化：若贷款因贷款机构突然变更政策而未获批，合同的解除需由双方协商决定。

急傾斜地崩壊危険区域

如物业位于该区域，需告知其崩塌危险等级、禁止开发或必要许可要件。

盛土規制法警戒区域

若属于高危险盛土区，需说明造成・掘削工程的许可／届出义务及未来管理责任。

若物业位于造成宅地防灾区域内，需说明此情况。该区域内的物业可能需要额外的防灾措施，对买方使用和维护物业有直接影响。

若物业位于海啸灾害警戒区域内，需说明该信息。对于靠近海岸的区域，海啸风险的存在可能影响到物业的安全和价值。

根据水防法规定，需使用水害地图标明物业的位置，包括洪水、内涝及高潮的潜在影响，确保买方对洪水风险有所了解。

若建筑物中存在石棉使用的记录，需提供相关调查结果。石棉对健康有风险，了解其情况便于买方评估未来的维护或拆除成本。

针对昭和56年6月1日之前建设的建筑物，若已进行抗震诊断，需告知其结果。此信息帮助买方判断建筑物的耐震性能及潜在的安全隐患。

对于既有建筑物，若进行了建筑状况调查，需说明结果，以帮助买方掌握建筑的整体状况并评估维护成本。

对 RC・SRC 等共同住宅，调查结果在 2 年以内（自调查基准日算起）视为有效。

木造等其他构造维持 1 年以内。

需说明建筑设计图纸、检查记录等维护文件的保存状况，以展示建筑物的维护历史和保养情况，这对于买方后续管理很重要。

建筑及维护保养文件的保存状况通常包括以下主要文件：

包括建筑物的设计平面图、结构图、电气和水管布置图等。这些图纸详细展示了建筑物的设计结构和内部布置，有助于买方了解建筑的整体结构和各部分的用途。

包含建筑施工过程中的施工报告、验收记录等，详细记录了施工的材料、工艺和步骤。施工记录可以帮助买方确认施工质量是否符合标准，尤其适用于建筑物完工后继续进行装修或改造的情况。

这些文件包括在建筑规划和施工过程中向当地政府申请的建筑确认文件及获得的建筑许可。通过这些文件，买方可以确认建筑物的施工是否获得了合法批准，并确保建筑物符合相关法规要求。

包括建筑物在施工完成后或交付使用前进行的质量检查和安全检查报告，通常由政府或第三方机构提供。检查报告可以帮助买方确认建筑物是否通过了各项强制性检查。

记录了建筑物自使用以来的日常维护和定期修缮情况，例如屋顶维修、防水处理、电气维护等。这些记录反映了建筑物的实际使用状况和维护频率，帮助买方了解建筑物当前的保养状况和潜在的维护需求。

在既有建筑物的交易中，若已进行过建筑状况调查（如耐震性评估、石棉使用检测等），则需提供该报告。此类报告能全面反映建筑物的物理状态、安全性及存在的隐患。

住宅性能评价书是一份由第三方机构依据《住宅品质确保促进法》生成的文件，对建筑物的多个性能指标（如抗震性、耐久性、节能性、防火性、空气质量等）进行评分。它是评估住宅质量的重要依据之一，通常适用于新建住宅或经过性能评估的建筑物。住宅性能评价书的存在往往可以增加买方的信任感，使买方在购买时了解住宅的综合性能等级。如果建筑物具备住宅性能评价书，卖方需在交易前提供该文件供买方查阅。

房地产中介作为卖方时，若收取超过特定金额的定金，需说明保全措施，以确保买方权益不受损失。

在不动产交易中，买方通常需要在签订合同时支付定金或预付款，以保证交易顺利进行。若房地产中介作为卖方，法律要求在买方支付定金等较大金额的款项时采取保全措施，以确保买方的资金在交易过程中的安全，防止因卖方原因导致交易无法完成时买方的资金损失。

法律要求房地产中介在作为卖方的情况下，当定金或其他类似款项超过一定金额时，必须采取保全措施。适用的具体情形包括：未完成物业：如果物业尚未完工，且定金或相关款项超过交易总金额的5%或1000万日元，则需要保全措施。
已完成物业：若物业已经完工，且定金或相关款项超过交易总金额的10%或1000万日元，同样需要采取保全措施。
此要求适用于大额定金等款项的收取，以确保买方支付的款项在合同解除或交易失败时能够得到安全保障。

常见的保全措施方式包括以下几种，卖方可根据情况选择适当的方式来保障买方的资金安全：

银行或金融机构的担保

房地产中介可以通过银行或金融机构提供担保，以保证在交易未完成或取消时返还买方支付的定金。

信托账户保管

将定金或预付款保存在信托账户中，由独立的信托机构进行管理。若交易失败，信托账户中的资金可以返还给买方。

保证保险

卖方可以购买保证保险，保障买方的定金或预付款在交易未达成时得到赔偿。若交易取消，保险公司会赔偿买方的损失。

第三方托管

将定金或预付款托管在第三方机构中，避免卖方在交易完成前动用该款项，保障资金的独立性和安全性。

保全措施应在合同中明确定金返还的条件和程序，具体包括：合同取消或解除：若由于卖方违约或其他原因导致合同解除，卖方应在保全措施的保障下将定金返还给买方。
贷款未批准：若合同中有贷款特约条款，且买方贷款未获批准，导致合同解除，卖方需按合同约定返还定金。
保全期限：保全措施应在定金收取后立即生效，并持续到交易完成或定金返还为止，以确保买方在整个交易过程中的资金安全。

房地产中介作为卖方时，有责任在签订合同时向买方明确说明保全措施的具体内容，包括：保全方式：卖方需告知买方选择的保全方式（如银行担保、信托账户、保证保险等），并提供相关证明文件。
托管机构或保险公司的信息：若采取信托账户或保证保险，卖方应提供托管机构或保险公司的信息，包括联系方式、担保协议内容等。
无保全措施时的声明：如果定金金额未达到保全要求，卖方需在重要事项说明中注明“无保全措施”，让买方了解其风险。

某些情况下可以不受保全措施的约束，例如：定金金额较小：如果定金金额较小，未达到适用保全措施的最低要求（如低于1000万日元或低于交易总额的5%或10%），则可不采取保全措施。
卖方在登记后收取：如果卖方在产权转移登记完成后才收取定金，通常无需采取保全措施，因为买方的购房权利已得保障。
其他担保：若卖方已采取其他方式为定金提供安全保障（如抵押等），则可以免除保全措施的要求，但需向买方告知。

若采用分期付款方式销售（如交付后1年以上、分多次支付），需说明分期条件，以保障买方对付款安排的知情权。

若交易物业为新建住宅，且通过了住宅性能评价，应在说明中标明，以便买方参考该住宅的性能等级。

若卖方针对合同不适合担保责任已采取措施（如担保保险），需在说明中标明以便买方参考。这项措施主要用于保护买方在物业不符时的权益。

合同不适合担保责任（契約不適合担保責任）是指在不动产交易中，卖方应保证所出售的物业符合合同约定的品质和使用要求。如果物业在交付时不符合合同要求（如存在质量缺陷、隐蔽瑕疵或不符合用途要求），买方有权要求卖方承担相应责任。这种责任确保买方得到与合同相符的物业，若不符则卖方需采取补救措施或赔偿损失。

在不动产交易中，担保责任适用于以下几种常见情况：

质量缺陷：如建筑物存在结构性缺陷、漏水、裂缝等问题，影响正常使用。

隐蔽瑕疵：例如管道问题或电气设施故障等，通常在交付前不易发现，但会影响到后续的使用。

不符合用途：如果物业的设计、布局或法律限制不符合买方的预期用途（如用于商业但物业不具备商业许可），则视为不符合合同要求。

以上情形下，若物业无法履行合同所规定的用途或质量标准，卖方需承担不适合担保责任。

当物业存在不适合合同的情况时，卖方通常需要采取以下措施以履行担保责任：

修复或更换

如果物业的缺陷可以修复，卖方应在合理时间内修复该缺陷，确保物业达到合同要求的质量标准。如果无法修复，卖方可以选择更换（在建筑物交易中通常难以更换，但可以对部分设施进行更换或升级）。

降价补偿

若缺陷或瑕疵无法完全修复或影响到物业价值，买卖双方可以协商降低交易价格，以弥补买方的损失。这一措施确保买方在物业价值受损时得到相应的经济补偿。

解除合同并返还款项

在严重不符合合同的情况下，买方有权要求解除合同。此时，卖方需返还买方已支付的所有款项，包括定金和预付款，以解除交易关系。合同解除的条件通常在合同条款中详细规定。

损害赔偿

若因物业缺陷给买方造成额外的经济损失（如搬迁费用、装修费用等），买方可要求卖方支付损害赔偿金。赔偿金额需根据实际损失来确定。

为保障买方的担保权利，卖方可以采取以下担保措施，以增强买方的信心：

保证保险

卖方可以为交易购买保证保险，确保在物业不符合合同要求时保险公司承担部分或全部赔偿。保证保险的存在可以为买方提供双重保障，一旦物业存在瑕疵，买方可依据保险条款申请赔偿。

担保基金

在某些交易中，卖方可以设立担保基金，用于支付买方在物业不符时的修复费用或赔偿金额。担保基金为买方提供了一定的保障资金，避免因卖方无力赔偿而带来的风险。

为避免交易纠纷，合同中应当明确不适合担保责任的处理条款，包括以下内容：

担保范围：合同中应明确哪些情形属于不适合担保责任的范围（如质量缺陷、用途不符等）。

担保期限：规定担保责任的有效期，即买方可以在物业交付后的多久时间内提出担保要求。通常为数年，以确保买方在交付后发现瑕疵仍有保障。

修复期限：卖方在履行担保责任时的修复时间要求，确保问题在合理时间内解决。

赔偿标准：如合同解除或赔偿的具体金额或计算方式，保证买卖双方清楚责任内容。

在重要事项说明中，卖方应将合同不适合担保责任的条款告知买方，并提供相关的担保措施或保险信息。这一说明帮助买方在合同签订前了解物业可能存在的风险，并评估卖方提供的保障措施是否充足，确保买方知情权。

若物业包含私道或其临街道路为私道，需说明私道负担情况。若无私道负担，则需说明“无负担”。

“私道负担”是指房屋用地中必须作为道路使用的那部分土地，或为出入而依赖他人私道所产生的权利与费用：如果自家土地被指定为位置指定道路或因老旧道路需退让（セットバック），退让后的面积便不能建房，也不计入建蔽率与容积率；若房屋的唯一出入口是邻地私道，则必须取得通行地役权或共有持分，并可能按份额承担铺装、管线敷设及日常维护的费用。购买时应核对净地面积、道路权利文件、历史维修成本及将来能否重建，必要时确认地方政府是否提供排水铺装补贴或愿意收编为公道，否则不清楚的私道负担可能导致贷款评估降低、加重后续维修负担，甚至在重建时拿不到建造许可。

在租赁交易中，需要明确合同的起止日期。例如，“合同期限为〇〇年〇〇月〇〇日至〇〇年〇〇月〇〇日（共〇年）”。需说明合同是否可以更新，如果可以更新，还应标明更新条件。通常情况下，只有在出租方具备合法理由拒绝更新时，合同才不能延续。

合同中需要明确限制用途的内容。例如“禁止用于商业用途”或“禁止饲养宠物”。这种限制帮助确保租赁物业符合物业管理规定和周边环境要求，租户在签订合同前需完全了解这些限制。

若物业由第三方管理，则需说明管理人的详细信息，包括姓名、地址（主要事务所所在地），以及在《賃貸住宅管理業者登録規程》中的注册号（若适用）。这些信息可以帮助承租人清楚知道在需要管理和维护时的联络人。

需说明租赁期结束时如何处理押金，例如，若承租人有未支付租金，出租方可以从押金中扣除相应款项。这个条款确保承租人了解押金的处理方式以及何种情况下可能会扣除押金。

定期租赁合同是一种特殊租赁合同，合同期满后不能自动更新。例如，合同中可写明“无续租条款”或“不可要求物业购买权”。这种合同确保租户在合同到期后清楚需要搬离或按照合同约定退还物业。

根据《高齢者の居住の安定確保に関する法律》第52条，若合同为终身租赁合同（通常适用于高龄者），应明确此信息。终身租赁合同可确保承租人可以在该物业中长期居住，不受合同期限影响。

若在租赁期结束时要求承租人拆除物业上的建筑物，并将土地恢复原状交还给出租方，这项条款需在合同中明确说明。租户需了解在租赁结束时的义务，以便合理安排搬迁或退租工作。

需说明建筑物内主要设施（如厨房、浴室、卫生间）的现状及维护情况。确保承租人在签约前了解建筑物的当前状况，以便在租赁期内合理使用，并对未来可能的维护问题有充分预期。

若物业在开发中，需提供完工后的形状、结构等描述，并附上相关图纸，以便买方了解完工后物业的实际情况。

未完成建筑的装修标准

针对正在建造的建筑物，应说明完工时主要的内装以及外装的精装修标准（材料、色调、窗框型号等），让买方充分了解完工品质。

对未完成宅地，需写明完工后宅地所接道路的种别与幅员（m）。

针对分户所有建筑（如公寓）交易中应包括的条款：

需说明土地权利的类型及具体内容，如土地的面积、使用权类型（例如所有权、租赁权、地上权等）。这些信息帮助买方了解其对土地的权利范围及使用方式，便于后续物业的管理和使用。

公寓等分户所有建筑通常会设有共用部分（如走廊、电梯、大堂、花园等），因此需要明确这些共用部分的管理规定及持分比例。若有具体的管理规则（包括其草案在内），应在交易时提供给买方，以确保其知晓共用部分的权利、义务及管理规定，避免日后使用中的冲突。

公寓中各单元（即专有部分）通常会有特定的用途限制，例如“仅限住宅用途”、“禁止商业用途”、“禁止饲养宠物”、“禁止使用钢琴”等。需明确这些规定，以确保买方对该专有部分的使用符合物业的管理规定和邻里要求。

有些分户所有建筑中会设有特定的专用使用权，例如“专用庭院”或“专用停车位”等。这些专用使用权仅供特定住户使用，因此在交易中需说明该专用权的具体内容和管理规定，确保买方清楚其享有的权利及相应的维护义务。

分户所有建筑通常会有修缮积立金（即维修基金），用于未来的共用部分维修和保养。需明确当前管理协会的修缮积立金总额及各户的分摊额度，并说明是否存在拖欠情况。如有维护修缮的资金积累规定（包括草案），需在交易中向买方说明。这些信息便于买方评估物业的维护成本及管理协会的财务健康状况。

需说明每月的日常管理费用（例如“月额〇〇〇〇日元”）及滞纳金额（例如“当住户滞纳额〇〇〇〇日元”），并列出管理协会的总滞纳金额（例如“管理协会总滞纳额〇〇〇〇日元，截至令和〇〇年〇〇月〇〇日”），帮助买方全面了解管理费用的支付状况。

若物业管理已委托给第三方，则需提供受托方的信息，包括姓名或公司名称、地址（主要事务所所在地），若该公司已依据《促进公寓管理适正化法》第44条进行注册，还需提供注册号。这有助于买方明确后续管理及维护的联络对象。

若业主承担的费用（如修缮积立金或管理费）对特定人员有减免政策，则需说明该减免规定（如有草案，也需说明）。此条款帮助买方了解物业管理中的特殊安排，以便后续可能的费用调整。

若有共用部分或专有部分（如买卖对象单元）的维持修缮记录，需将这些记录提供给买方，包括过去完成的所有维护修缮内容。这些记录帮助买方了解物业的维修历史和当前状况。

“重要事项说明书”是宅建士业务的核心。它帮助买方在签约前一次性看清不动产的权利状态、资金安全措施、合同解除与违约救济条款，以及所有法律与灾害风险限制，同时也为卖方提供完整披露的合规框架，避免后续纠纷。掌握并准确解释这份文件，等于为交易双方铺设一条透明、安全且符合法规的通道，使每一笔房地产买卖都建立在充分知情与信赖之上。充分理解并掌握这份文件的结构、法规依据与最新改正要点，是每一位宅建士确保交易安全、赢得客户信赖的必备能力。