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案例示例
背景
B建设公司委托宅建业者A代为销售一处尚未完成的公寓楼，该公寓楼尚未获得建筑确认。在这种情况下：
（1）宅建业者A是否可以作为代理签订该公寓的买卖合同？
（2）如果该公寓是用于出租而非销售的，宅建业者A是否可以作为代理签订租赁合同？
答案
1.买卖合同：宅建业者A不得代理签订该公寓的买卖合同。根据《宅地建物取引业法》第36条，在宅地造成或建筑工程完工之前，必须等待所有必要的许可和确认下达后，宅建业者才可作为当事人或代理人签订买卖或交换合同（包括预定合同），即便合同中加入以批准为条件的特别条款，也不允许签订。
2.租赁合同：若该公寓用于出租，则不受此类限制。由于租赁合同通常仅涉及当事双方和相关人，因此风险较低，相较于买卖和交换合同，可能造成的损害较小，故不对租赁合同进行限制。
在日本不动产市场里，“青田卖”──即工程尚未竣工便提前招商、签约──是一种常见的资金回收手段。但它把尚未成形的建筑风险转嫁给消费者，为避免开发失败或与设计不符所造成的损害，《宅地建物取引业法》以时间点为界，为买卖与交换合同设下严格的禁止门槛，并以较宽松的态度对待租赁关系。这里我们以 B 建设公司与宅建业者 A 的委托案例为切入点，梳理法律条文背后的立法逻辑与行业操作要诀。
未完成物件的风险
对于未完成物件的交易，可能会出现无法获得必要的造成或建筑许可，或最终竣工的宅地建筑物与设计图纸不符的情况，这可能导致购买者或相关方遭受意外损失。因此，对合同签订时机进行限制，以降低交易风险。《宅地建物取引业法》第三十六条规定，凡宅地造成工程或建筑工程尚未完成，宅建业者不得以自己或代理人名义与第三人订立买卖或交换合同，除非所有开发许可、建筑确认及相关政令列举的其他批准文件已经正式下达。也就是说，B 建设公司尚未取得公寓楼的建筑确认前，宅建业者 A 无论以何种“认购”“预定”或“附条件有效”字样，都不能替开发商与买方签署买卖合同。这条硬性限制正是透过延后法律行为的成立时间，来降低买方在项目失败时的损失幅度。
合同签订时机限制的规定
根据《宅地建物取引业法》第36条，在造成或建筑工程未完成的情况下，宅建业者必须在所有必要的许可和确认下达后，才可签订买卖或交换合同（包括预定合同）。即便合同中加入“以取得许可为前提”的条款，也不允许提前签订。
租赁合同的例外
同一条文中，并未将“租赁”纳入禁止范围，即租赁合同并不受此限制。这是因为立法者判断，租赁交易涉及金额较小、影响主体通常限于承租人与出租人，而且若工程完工受阻，承租人多能解除契约或延期进住，风险可控。因此，即便建筑确认尚未核发，A 仍可受托与未来租户订立租赁合同。但需要特别警惕的是，《宅地建物取引业法》第三十三条对广告发布的限制继续有效：只要许可确认尚未取得，招租与招售广告一律不得对外公开，业者只能在非公开范围内与潜在租户洽谈。
这种“买卖受限、租赁例外”的制度设计，源自对风险分布的权衡。买卖合同一旦成立，买方往往支付高额订金或价款，若最终无法取得使用许可，损失巨大；而租赁合同通常以押金或少量礼金开始，且占用期间有限，法律容许在较低风险环境中先行订约。
在许可和确认下达前可以做的事情
| 种类 | 买卖 | 交换 | 租赁 |
|---|---|---|---|
| 广告 | ❌ | ❌ | ❌ |
| 契约 | ❌ | ❌ | ✅ |
在实务层面，多数房地产公司会把“取得建筑确认文件”设为内部流程的硬性关卡：文件未到手，系统无法生成买卖合同文本，也无法触发资金收取指令；一旦违规签约，主管机关首先下达行政指示，责令停约并纠正，仍不服从时，最严重可被处以业务停止或免许处分。反观租赁业务，虽然合同得以先行，但若擅自对外发布招租广告，同样触犯第三十三条，需等许可确认获批后才能公开宣传。
总结
《宅地建物取引业法》通过“先许可、后买卖”的铁则，为购房者加上最后一道安全阀，同时在风险较小的租赁场景中提供一定弹性。对业者而言，遵循许可到手再签买卖、许可到手再登广告的双重时点管理，既能避免行政处分，也能在市场上树立守法合规的信誉。未竣工物件纵使诱人，唯有踩稳法规的时间节点，方能让项目与企业行稳致远。