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媒介と代理（媒介与代理）
在宅地建物取引業法（房地产交易业法）中，宅建业者（房地产经纪人）可以通过「媒介」或「代理」的方式参与土地、建筑物的买卖、交换、租赁交易。
两者的主要区别在于宅建业者是否有权代表客户签订合同。以下分别讲解。
媒介（媒介契約）
媒介指的是宅建业者仅作为桥梁，促成卖方和买方之间的交易，但无权代表任何一方签订合同。
一般流程
卖方委托宅建业者寻找买家；此时卖方需要与宅建业者签订一个“媒介契约”——这是一种委托合同。该契约并不是买卖契约，而是“我委托你帮我找买家”的契约。
宅建业者向买方介绍房产，双方协商一致后自行签约。这时候真正的买卖契约书（不动产売買契約書）是由卖方和买方亲自签订的，宅建业者通常会提供范本和见证过程。
宅建业者收取媒介报酬（仲介手数料）。
法律依据
第34条：交易形态必须明示“媒介”；
第34条之2：当宅建业者接受客户委托进行买卖或交换的媒介时，必须作成并交付“媒介契约书”（媒介契約書）。媒介契约书必须以书面（或电磁方式）作成并交付。（※不适用于租赁）
特点
不参与合同签署，仅负责撮合交易。买卖、交换需交付媒介契约书。租赁情况不需要交付媒介契约书。
代理（代理契約）
代理指的是宅建业者代表客户签订合同，并使合同效力直接归属委托人。
一般流程
委托人（如卖方）授权宅建业者为代理；卖方与宅建业者签订一份代理契约（代理契約），明确授权宅建业者作为代理人，可以代表委托人签署正式的买卖契约。
该契约是一种“委任契约（委任契約）”，但带有明确的代理权授予条款。宅建业者可以在合同上以委托人的名义签字盖章，委托人不需要出席签约现场。
与买方谈妥后，宅建业者以代理人身份与买方签约。交易完成，合同直接对委托人发生法律效力。
法律依据
第34条：必须明确“代理”身份；
第34条之3：代理契约准用第34条之2的书面规定（适用于买卖或交换，不适用于租赁）。
在日本法律中，「准用（じゅんよう）」的意思是：
将某一条文的规定“类比适用”到另一个情形上，虽然它不是完全一样的情况，但出于制度或逻辑上的需要，也要适用同样的规定。
也就是说，代理契约在书面义务等方面，也要像媒介契约那样写明内容并交付客户。
特点
宅建业者有签约权，交易法律效力直接归属客户。需准用媒介契约的书面作成义务（仅限买卖或交换，租赁不适用）。
关系表格
| 项目 | 媒介契约 | 代理契约 |
|---|---|---|
| 宅建业者的角色 | 撮合双方交易的桥梁 | 代表客户签署合同的代理人 |
| 是否签署合同 | ❌（不签） | ✅（代表签署） |
| 法律效力归属 | 买方和卖方之间 | 归属于委托人 |
| 是否需书面契约 | ✅（买卖/交换） | ✅准用（买卖/交换） |
| 适用范围 | 买卖、交换✅（书面义务） 租赁❌（不适用） |
买卖、交换✅（准用书面） 租赁❌（不适用） |
根据《宅建業法》第34条第3项，代理契约需遵循媒介契约的相关规定，因此代理契约与媒介契约适用相同的法规。
注意事项
34条的2的规定适用于土地和建筑物的买卖或交换，不适用于租赁。关于「租赁」业务，无论是媒介还是代理，法律都没有要求必须向委托人出具书面的媒介或代理契约。
然而实际业务中多半还是会签，但在法律层面上属于任意。此外，一旦撮合成交，仍要履行重要事项说明与契约书面交付这两道法定手续。
考试中通常考察媒介的相关规定，但代理也可能作为干扰项出现。因此理解媒介和代理的相似之处，有助于应对考试。
总结
在日本《宅地建物取引業法》中，宅建业者可以以媒介或代理的方式参与土地或建筑物的买卖、交换及租赁交易，两者的根本区别在于业者是否有权代表客户签署合同。媒介是指宅建业者仅作为中间人促成交易，不参与合同的签署，适用于买卖与交换时，依据第34条之2，必须作成并交付媒介契约书，但此规定不适用于租赁媒介。代理则是宅建业者以客户代理人身份参与，可代表客户签署合同，依据第34条之3，其在买卖与交换交易中需“准用”媒介契约的书面规定，即也必须制作并交付相应契约书。所谓“准用”，是指将适用于媒介契约的法律条款，类推适用于代理契约。租赁未强制规定书面义务，但在实务中通常也会处理相关文件。理解媒介与代理的角色、权限制和适用条文，有助于正确应对考试与实际操作。