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什么是“媒介契约书面”
在日本，凡是房地产经纪公司（宅建业者）接受委托，为买卖或交换房产撮合交易时，必须在签订媒介合同后尽快向委托人交付一份写明合同核心内容的文件。
这份文件就是《宅地建物取引业法》第34条之2规定的“媒介契约书面”。立法目的很直接：把双方权利义务白纸黑字写清楚，防止事后争议。
制作与交付方式
制作要求
宅建业者在与客户签订买卖或交换的媒介合同后，应及时制作一份包含一定事项的书面文件，并签名盖章后交付给客户（《宅建業法》第34条的2第1项）。
书面或电子都可以
传统做法是纸质文件，由经纪公司签名盖章后亲手交给客户。
只要客户同意，也可以改用电子数据（PDF、电子签章系统等）形式交付。电子交付时，必须按照国土交通省令指定的方式替代“签名＋盖章”，确保文件不可被随意篡改。
时间点：先签合同、后给文件
法律要求“速やかに”交付。行业惯例是当天或次日完成，拖延可能被视为行政违规。
交付地点不限
可以是公司营业处、客户家、甚至线上完成签署后即时发送。关键在于委托人确实收到了可保存的最终版本。
书面记载事项
媒介契约书面需记载以下具体内容：
- 物件的特定信息：包括物件所在地、面积、权利性质等。
- 销售或评估价值：如果宅建业者对价格提出意见，需提供相应的依据，可口头说明。
- 媒介合同类型：需明确是一般媒介合同、专任媒介合同还是专属专任媒介合同；对于一般媒介合同，还需注明是明示型还是非明示型。
- 现存建筑的调查介绍：如为现存建筑，需注明是否协助客户安排建筑状况调查。
- 报酬事项：注明约定报酬金额，含税额与税前金额。
- 合同有效期：例如，一般媒介合同的有效期可以定为6个月。
- 解除及违约处理：包括在违约情况下的处理措施。例如，在专属专任媒介合同中，若客户在有效期内与非指定对象签约，则宅建业者可向客户索要相当于报酬的违约金。
- 指定流通机构注册：注明是否在指定流通机构（如REINS）注册，即使为一般媒介合同也需记载。
- 是否基于标准媒介合同条款：需注明是否基于国土交通大臣规定的标准媒介合同条款。
为了方便阅读，我们用故事化的方式带你理解“为什么要写”和“写什么”：
| 场景 | 必写要点 | 原因 |
|---|---|---|
| 客户想确认“我到底要卖哪套房” | 物件特定信息：所在地、地积、权利性质等 | 防止同名地号混淆，避免“卖错房” |
| 客户关心“标价是怎么得出的” | 销售或评估价格 & 依据（经纪人提出价格意见时） | 让价格形成过程透明，日后下调或涨价有理可循 |
| 客户想知道“我能不能自己找买家” | 媒介合同类别：一般、专任、专属专任；一般契约须注明是否允许“多重委托” | 不同合同对自找买家的限制差异巨大 |
| 老房子成交怕有隐藏瑕疵 | 建筑状况调查协助：是否帮忙安排建筑检测 | 提前说清服务范围，避免交屋后争吵 |
| 佣金怎么算？违约怎么办？ | 报酬金额（含税/不含税）与违约金条款 | 钱的事先讲透，比事后吵架便宜 |
| 合同有效期多久？ | 有效期限：专任系最多3 个月，届满可续签；一般契约法无硬性上限，但市场多用3 个月为一周期 | 防止合同无限期吊着房源 |
| 是否登载 REINS？ | 指定流通机构注册情况 | 公开流通有助于尽快找到买家，也符合新规防止“围堵”(囲い込み) 行为 |
| 用了标准约款吗？ | 是否采用国交大臣制定的标准媒介契约约款 | 让委托人一眼看出内容是否“国标版” |
注意：2025年1月起，“围堵房源”（囲い込み）行为正式列入行政指示处分范围，经纪公司必须在 REINS 上如实标注客观状态，防止独占信息。
标准媒介合同条款（標準媒介契約約款）
国土交通大臣制定了专属专任、专任、一般三套“标准媒介合同条款”。它像一把“行业公认的尺子”——用则不易出错，但并非强制。经纪公司若想改写，也没有问题；但改动越大，越需要在媒介契约书面中清楚标注并说明理由。
书面总结表格
| 项目 | 具体内容 |
|---|---|
| 制作目的 | 明确合同内容，防止纠纷 |
| 交付对象 | 买卖或交换媒介合同的委托人（租赁合同无需交付） |
| 交付时机 | 签订媒介合同后，及时交付 |
| 制作方式 | 宅建业者签名盖章（不需要宅地建物取引士的签名盖章） |
| 交付场所 | 任意场所均可 |
| 主要记载事项 | 包括物件信息、销售/评估价值、合同类型、调查协助、报酬、有效期等 |
| 电子交付 | 经客户同意可使用电子方式，并采取国土交通省令规定的替代签章措施 |
总结
写得明白，才能卖得安心。对普通卖家或买家而言，面对长篇法律条文可能倍感吃力。而一份结构清晰、条款完整、语言通俗的“媒介契约书面”，能够让人快速理解经纪服务边界，掌握佣金与费用走向，明确自我义务，减少盲点，在纠纷时提供有力证据。因此，无论纸质还是电子版，都请务必认真阅读、妥善保存。若内容有疑问，立即与经纪公司或专业律师沟通，切勿“先签再说”。媒介契约书面内容的详细规定，帮助宅建业者和客户明确双方权利义务，规范交易流程，避免后续产生纠纷。