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为何一定要先选定媒介合同？
在日本，只要房产卖方（或换房方）委托不动产业者撮合买卖，双方就必须事先签署媒介合同。合同类型直接决定
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卖方可否“货比三家”或私下成交；
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业者需要投入多少广告与报告成本；
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行政监管（尤其是 REINS 系统登记）有多严格；
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任何一方违约时将承担怎样的法律后果。
因此，弄清每种合同的权利义务，是防止交易拖延或纠纷的第一步。
媒介合同的类型及规定
在宅建业务中，媒介合同分为一般媒介合同、专任媒介合同和专属专任媒介合同。每种合同类型有不同的规定，根据是否可以重叠委托其他业者和是否允许客户自行找到交易对象等有所区别。需要注意的是，以下条款仅针对买卖或交换媒介。租赁仲介并不区分“专任以及专属专任”。
一般媒介契約
委托自由：卖方可以同时委托多家业者。如果卖方愿意，还可以自己找买家并直接成交。
明示型与非明示型：若卖方选择“明示型”，必须把“我还委托了哪些公司”书面告诉每一家业者；“非明示型”则可以对业者保密。
报告义务：法律没有规定固定的报告周期。不过，一旦出现购买申请或卖方主动询问，业者必须立即如实反馈。
REINS（指定流通机构）登记：是否登记由业者与卖方自行决定，法律不强制。
适用场景：经验丰富、愿意自己营销或希望多家业者竞价服务的卖方。
专任媒介契約
独占程度：卖方只能委托一家业者，且不允许再委托代理合同，但仍保留“自行找买家并成交”的自由。
有效期限：合同最长三个月。到期后若想续约，必须卖方提出书面申请，双方重新盖章，不允许自动顺延。
报告义务：宅建业者需每两周至少一次向委托人报告交易的进展情况，内容包括广告投入、带看次数、价格谈判进度等。
REINS 登记：签约日起7个工作日必须完成（不包含休息日），并把“登录证明”交给卖方（可电子形式，经卖方同意即可）。
监管后果：若业者逾期未登记或经常漏报，可能被主管知事处以 50 万日元以下罚金、下达业务改善命令，严重时停业。
适用场景：卖方希望获得较集中的推广，但又想保留与亲友私下成交的余地。
专属专任媒介契約
最高独占：卖方不得再委托其他业者，也不能私下找买家。一切交易必须通过签约的这家公司完成。
有效期与续约：与专任媒介合同相同，最多3个月，续约需申请且不得自动续约。
报告义务：业者须每周至少一次向委托人报告交易进展，频率比专任更高。
REINS 登记：更加严格，合同需在5个工作日内在指定流通机构注册，不包含休息日。
卖方违约风险：如果卖方私下把房子卖给亲友，通常要向业者支付原本应得佣金，再加上合同约定的违约金（常见做法是佣金 1–2 倍）。
适用场景：时间成本极高、渴望快速成交、需要业者投入重金广告的高价或急售物业。
表格总结
| 合同类型 | 重叠委托 | 自我发现交易 | 有效期 | 报告频率 | 指定流通机构注册 | 信息报告 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介合同 | 可重叠委托（明示/非明示） | 可 | 无限制 | 无规定 | 非强制注册 | 有申请时报告 |
| 专任媒介合同 | 不可重叠委托 | 可 | 最多3个月 | 每两周至少一次 | 签约后7个工作日内注册 | 有申请时报告 |
| 专属专任媒介合同 | 不可重叠委托 | 不可 | 最多3个月 | 每周至少一次 | 签约后5个工作日内注册 | 有申请时报告 |
指定流通机构注册事项
注册内容：包括物件的所在地、规模、性质、价格（交换物件还需评估值），适用法令的主要限制，以及是否为专属专任媒介合同。
注册完成：宅建业者需将注册证明交给委托人，或在征得委托人同意后，以电子形式提供。
交易通知：物件交易达成后，宅建业者需及时向指定流通机构通知交易编号、交易价格和合同签订日期。
合同文本必须写清的六大条款
合同类型与委托范围
明确勾选“一般／专任／专属专任”，并写明卖方是否可自行成交。
合同期间
起止日期必须精确到日。若是专任或专属专任，三个月上限写在条款中；提前写四个月也会被法律自动缩短，所以别浪费笔墨。
报告方式与频度
专任写“每两周至少一次”，专属专任写“每周至少一次”。同时标注报告途径：纸质信函、电子邮件或 REINS 进度页。
REINS 登录承诺
明确约定“业者须在签约后的第 X 个营业日前完成登记，并向委托人交付登录证明”。
广告与费用
列出拍照、测量、门户网站付费推广、住宅信息杂志刊登等费用由谁承担。
佣金与违约处理
法定上限为“成交价 × 3% + 6 万日元”（不含税）。若要约定违约金，务必写入比例或金额，以免日后无章可循。
从签约到成交：卖方亲历的完整流程
洽谈与定价：卖方与业者讨论市场行情，确认希望价格与契约种类。
签署媒介合同：双方盖章；专任／专属专任需同时确认 REINS 登录期限。
REINS 登录（如果适用）：业者将地址、面积、法令限制、希望价格等信息录入系统，生成 PDF 登录证明并发送给卖方。
广告与带看：业者在门户网站、自家店头、SNS、买方数据库等渠道推广，定期向卖方报告效果。
收到购买申请（买付）：业者立即通报卖方，并协助价格与条件协商。
签订正式买卖合同：买卖双方确认重要事项说明书，完成签字盖章；卖方收取定金或尾款。
REINS 成交登记：业者在内部系统登记最终成交日与价格，至此媒介合同履行完毕。
违约与行政处罚常见情形
业者逾期未登记 REINS：初犯通常收到“指示书”（行政警告）；再犯或情节严重时，停业 15–180 天并罚款。
卖方私下成交（专属专任）：业者可诉请支付约定佣金及违约金，法院普遍支持。
业者未按周期报告：卖方可向地方宅建行政窗口投诉；如经查属实，业者会被要求业务改善并公开其违规信息。
卖方隐瞒物理或法律瑕疵：买方得解除合同，要求退还定金并追偿损失，业者也可能被连带索赔。
合同到期后的两条路
续约：卖方想继续合作，需在期满前提交“更新依赖书”。业者重新拟合同并在 REINS 重新登记，新的三个月周期就此开始。
解除：卖方随时可解除合同，但应支付业者已发生的广告等合理成本。若想改签其他业者，解除当日即可重启新的媒介合同程序。
实务建议
卖方
想快速成交，又不介意支付独占佣金 → 选 专属专任，并要求业者提交详细广告计划。
对价格敏感、亲友也可能接手 → 选 专任；仍然拥有私下成交自由。
有时间比较各家服务、自己也善于营销 → 选 一般媒介（最好是明示型），防止信息不对称。
业者
先备妥 REINS 所需的物件资料，签约后立即录入，避免踩五／七营业日红线。
把报告模板标准化，内容涵盖带看次数、买家反馈、广告点击数据等，定期发送邮件并留底。
电子文件与视频记录至少保存十年，满足《宅建業法》与《电子记录保存法》的双重要求。
总结
三种媒介合同本质上是一种“自由度”与“监管度”的平衡游戏：自由越多，管束越少；独占越强，义务越重。理解其法律原理并结合自身诉求选择最合适的类型，再严格履行报告与登记义务，才能让房地产交易既快速又合规，也最大限度地保护委托人与业者双方的利益。