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问题12

A与B签订了一份关于B所有的甲建筑物（建筑面积100㎡）的租赁合同（以下称“本合同”），以居住为目的，租期2年，月租金10万日元，并于签约当日取得建筑物的交付。

根据《民法》《借地借家法》的规定及相关判例，下列说法中，错误的是哪一项？

➊ B如果在签订合同之前，向A交付并说明载有“合同不更新，租赁关系因期间届满而终止”内容的租赁合同书，即可将本合同作为《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同成立。

➋ 无论本合同是否属于《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同，A在取得甲建筑物交付1年后，对于从B处购买甲建筑物的C，均可以主张自己是承租人。

❸ 如果本合同属于《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同，即使存在禁止A中途解约的特别约定，当因不得已事由导致A难以将甲建筑物作为自己生活据点使用时，A仍可以提出解除合同。

➍ 如果A向B交付了押金（敷金），当本合同因期间届满而终止时，在B尚未收回甲建筑物之前，无需向A返还押金。

解说

➊【错误】

定期建筑物租赁合同成立时，出租人必须事先向承租人交付书面说明文件，并说明：

• 合同不更新；
• 租赁关系因期间届满而终止。

但是，该说明文件必须与租赁合同书分开制作，不能仅通过合同书本身来代替。

因此，仅向A交付载有上述内容的租赁合同书，并不符合定期建筑物租赁合同成立的法定要件。

《借地借家法》第38条第3项

出租人应当在签订定期建筑物租赁合同之前，以书面形式向承租人说明该合同不更新，并于期间届满时终止。

最高法院平成24年9月13日判决

法律要求的说明文件必须独立于租赁合同书存在，仅在合同书中记载相关内容，并不能满足法律规定的说明义务。

因此，本项错误。

➋【正确】

建筑物租赁与土地租赁不同。

对于建筑物租赁而言，承租人取得建筑物的交付后，即具备对抗第三人的效力。

因此，即使后来C从B处购买了甲建筑物，只要A已经实际占有并使用该建筑物，就可以向C主张自己的承租人地位。

这一规则同样适用于定期建筑物租赁合同。

《借地借家法》第31条

建筑物承租人在取得建筑物交付后，可以对抗后来取得建筑物所有权的第三人。

因此，本项正确。

❸【正确】

本题中的甲建筑物面积为100㎡。

根据《借地借家法》第38条第7项规定，对于建筑面积低于200㎡的居住用建筑物：

如果因以下不得已事由导致继续居住困难：

• 工作调动；
• 疗养治疗；
• 其他不得已事由；

承租人可以申请中途解除合同。

而且，剥夺承租人该权利的特别约定无效。

因此，即使合同约定禁止中途解约，A仍然可以解除合同。

《借地借家法》第38条第7项

对于面积不足200㎡的居住用定期建筑物租赁合同，承租人因工作调动、疗养等不得已事由而无法继续作为生活据点使用该建筑物时，可以提出中途解约。

因此，本项正确。

➍【正确】

根据《民法》第622条之2第1项规定：

押金返还请求权是在：

1. 租赁关系终止；
2. 承租人返还租赁物；

两项条件同时满足后才产生。

因此：

• 建筑物腾退（返还）属于先履行义务；
• 押金返还属于后履行义务。

在B尚未收回甲建筑物之前，B无需返还押金。

《民法》第622条之2第1项

出租人应当在租赁关系终止并收回租赁物后，扣除应抵扣金额，将押金余额返还给承租人。

因此，本项正确。

因此，错误的选项为【1】。

问题原文

問12

Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。

この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

➊　BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。

➋　本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。

❸　本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。

➍　AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。

词语与语法（日中对照）