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问题11

关于以建筑物所有为目的的土地租赁合同（不包括定期借地权及以临时使用为目的的借地权合同），根据《借地借家法》的规定及相关判例，下列说法中，正确的是哪一项？

➊ 在借地权存续期间届满前，如果建筑物灭失，借地权人建造了预计存续超过借地权剩余期间的新建筑物，即使未经借地权设定人同意，也会产生借地权期间延长的效力。

➋ 在设定了转借地权的情况下，如果转借地上的建筑物灭失，则转借地权消灭，转借地权人（转承租人）不得重新建造建筑物。

❸ 借地上的建筑物灭失后，借地权人在取得借地权设定人同意的情况下重新建造建筑物。即使双方约定“不得建造存续期间超过借地权剩余期间的建筑物”，以确保借地在借地期间届满时返还给土地所有人，该约定仍然无效。

➍ 当借地上的建筑物所有人依法向借地权设定人行使建筑物收购请求权时，在收购价款支付之前，可以拒绝交付建筑物；同时，在此期间对土地的占有也无需支付相当于租金的费用。

解说

➊【错误】

如果借地权设定人未给予同意，则不会产生借地权期间延长的效力。

根据《借地借家法》第7条第1项规定，在借地权存续期间内建筑物灭失后，借地权人重新建造预计存续超过借地权剩余期间的建筑物时，只有在获得借地权设定人同意的情况下，借地权才会自同意日或建筑完成日（取其较早者）起，至少再存续20年。

这里所说的同意，也包括借地权设定人在收到重建通知后2个月内未提出异议的情形。

《借地借家法》第7条第1项

在借地权存续期间届满前，如果建筑物灭失（包括借地权人或转借地权人拆除建筑物的情形），借地权人建造了预计存续超过剩余期间的建筑物时，仅限于取得借地权设定人同意的情况下，借地权自同意日或建筑物建成日（以较早者为准）起继续存续20年。但剩余期间更长或当事人约定更长期限的，从其规定。

➋【错误】

建筑物重建所产生的借地权期间延长制度，同样适用于转借地权人。

根据《借地借家法》第7条第3项规定，在转借地权存续期间内，即使建筑物灭失，转借地权人仍然可以重新建造建筑物。

因此，转借地权不会因建筑物灭失而当然消灭。

❸【正确】

如果借地上的建筑物灭失后，双方约定不得建造存续期间超过借地权剩余期间的建筑物，那么该约定对借地权人不利，因此无效。

《借地借家法》允许借地权人通过重建获得借地权期间的延长，而上述约定实际上剥夺了这一法定保护，因此违反法律精神。

最高法院昭和33年1月23日判决

借地上的建筑物灭失后，借地权人重新建造非坚固建筑物时，如果为了确保借地期间届满时返还土地，而约定不得建造存续期间超过借地权剩余期间的建筑物，则该约定依据旧《借地法》第11条无效。

➍【错误】

建筑物收购请求权行使后，建筑物交付义务与收购价款支付义务属于同时履行关系。

因此，在收购价款支付之前，借地权人确实可以拒绝交付建筑物。

但是，在此期间，借地权人仍然继续使用或收益土地，因此对于土地的占有利益，应当向土地所有人返还相当于租金金额的不当得利。

最高法院昭和39年12月4日判决

依据《借地法》第10条行使建筑物收购请求权的人，在收到建筑物收购价款之前，可以拒绝交付建筑物并继续占有土地。

但是，如果其自行使用该建筑物或允许第三人使用，则应将相当于土地租金金额的利益作为不当得利返还给土地所有人。

因此，正确的选项为【3】。

问题原文

問11

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

➊　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。

➋　転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者（転借人）は建物を再築することができない。

❸　借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。

➍　借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。

词语与语法（日中对照）