问题40

宅地建物交易业者A接受B委托出售B所有的二手住宅，并与B签订了专任媒介合同（不属于专属专任媒介合同）的情况下，关于下列记述，根据《宅地建物交易业法》（以下简称本题中的“法律”）的规定，正确的是哪一项？

１、A在该二手住宅收到购买申请时，必须毫不迟延地向B报告该情况，但是，如果A判断该购买申请不符合B所希望的条件，则无需向B报告。

２、A在交付依据法律第34条之2第1项规定的书面文件后，应当迅速向B确认是否安排由法律第34条之2第1项第4号所规定的建筑物状况调查实施人员。

３、A有义务在合同签订之日起7日以内（包括休业日数），将法律规定的有关该二手住宅的事项登记到指定流通机构。

４、A必须在依据法律第34条之2第1项规定的书面文件中记载，当B通过其他宅地建物交易业者的媒介或者代理而成立买卖合同时所采取的措施。

解说

１、“A在该二手住宅收到购买申请时，必须毫不迟延地向B报告该情况，但是，如果A判断该购买申请不符合B所希望的条件，则无需向B报告。”

错误

收到购买申请后不进行报告，将构成违反法律规定。

在媒介合同中，如果作为合同标的物的宅地或者建筑物收到买卖、交换的申请，无论是一般媒介、专任媒介还是专属专任媒介，宅地建物交易业者都必须向委托人报告该申请的情况（《宅地建物交易业法》第34条之2第8项）。

当然，这似乎是理所当然的事情，但过去业界曾存在为了提高成交金额，或者为了促成所谓“双边媒介”以增加报酬，而不向委托人告知购买申请的行为，因此最终通过法律进行了规制。

《宅地建物交易业法》第34条之2第8项

签订媒介合同的宅地建物交易业者，在作为该媒介合同标的物的宅地或者建筑物收到买卖或者交换的申请时，必须毫不迟延地向委托人报告该情况。

因此，即使A认为购买申请不符合B的希望条件，也不能以此为理由不向B报告。

２、“A在交付依据法律第34条之2第1项规定的书面文件后，应当迅速向B确认是否安排由法律第34条之2第1项第4号所规定的建筑物状况调查实施人员。”

错误

媒介合同书中必须记载是否安排建筑物状况调查实施人员（《宅地建物交易业法》第34条之2相关解释运用）。

也就是说，在交付媒介合同书时，就必须已经明确是否进行这种安排。因此，在书面文件交付之后才确认是否安排，是不正确的。

《解释运用—第34条之2相关规定》

宅地建物交易业者在签订媒介合同时，应当在媒介合同书中记载“是否安排建筑物状况调查实施人员”。

因此，建筑物状况调查实施人员的安排与否，应当在媒介合同书交付时已经明确，而不能在交付之后才确认。

３、“A有义务在合同签订之日起7日以内（包括休业日数），将法律规定的有关该二手住宅的事项登记到指定流通机构。”

错误

休业日数不计入期限。签订专任媒介合同的宅地建物交易业者，必须在合同签订之日起7日以内，但不包括休业日，将规定事项登记到指定流通机构（《宅地建物交易业法施行规则》第15条之10）。

《宅地建物交易业法施行规则》第15条之10　法律第34条之2第5项规定的国土交通省令所规定的期间，为专任媒介合同签订之日起7日（专属专任媒介合同为5日）。

　第2项　关于前项期间的计算，休业日数不计入其中。

因此，本选项错误的关键就在于：专任媒介：7日以内（休业日不计入）、专属专任媒介：5日以内（休业日不计入）

４、“A必须在依据法律第34条之2第1项规定的书面文件中记载，当B通过其他宅地建物交易业者的媒介或者代理而成立买卖合同时所采取的措施。”

正确

专任媒介合同是指委托人只能向一家宅地建物交易业者委托媒介的合同，因此原则上禁止委托人再向其他宅地建物交易业者重复委托。

如果委托人通过其他宅地建物交易业者的媒介或者代理而成立买卖、交换合同，这种行为违反了专任媒介合同的内容。因此，在专任媒介合同中，必须在合同书中记载发生这种违约行为时所采取的措施（《宅地建物交易业法施行规则》第15条之9第1号）。