问题
根据《宅地建物取引業法》（以下本题简称“法”）的规定，关于宅地建筑物交易业者A接受B委托出售其所有中古住宅时，下列叙述中，正确的是哪一项？
A与B签订专属专任媒介契约后，若B表示“希望对外保密正在出售，因此不要登记至指定流通机构”，则A即使未进行登记，也不违反法律规定。
A与B签订有效期间为1个月之专属专任媒介契约时，约定“若B未表示更新契约，则于期间届满后自动更新”，该特约有效。
A与B签订一般媒介契约时，根据法第34条之2第1项应交付之书面，必须由宅地建物取引士记名。
A与B签订专属专任媒介契约时，A必须将该中古住宅之交易申请受理状况登记于指定流通机构。
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解答
选项1
❌ 错误
在专属专任媒介契约中，向指定流通机构（REINS）进行登记，属于宅建业者之法定义务。
其目的在于：
✅ 为了广泛寻找交易相对人。
因此，即使委托人要求：
“希望保密，不要登记”
业者也不得因此免除登记义务。
根据《宅建业法》第34条之2第5项规定：
专属专任媒介契约签订后，业者必须于：
✅ 5日以内（不含休业日）
完成指定流通机构登记。
若未登记，即属于违法。
本题错在：
✅ 误认为委托人之要求可以排除法定义务。
选项2
❌ 错误
专任媒介契约及专属专任媒介契约，均不得约定“自动更新”。
即使委托人同意，该特约仍属无效。
根据规定：
专任系媒介契约之最长有效期间为：
✅ 3个月
期间届满后，若欲继续委托：
必须由委托人重新提出更新申请。
因此：
“未表示拒绝即自动更新”
之约定无效。
本题重点在于：
✅ 专任媒介契约禁止自动更新。
选项3
❌ 错误
根据《宅建业法》第34条之2第1项规定，媒介契约书应由：
✅ 宅建业者
记名交付。
并不要求：
❌ 宅地建物取引士记名。
必须由宅地建物取引士记名之文件，主要包括：
因此本项错误。
本题错在：
✅ 将媒介契约书与35条、37条书面混淆。
选项4
✅ 正确
在专任媒介契约及专属专任媒介契约中，业者必须向指定流通机构登记法定事项。
其中包括：
- 物件所在地
- 规模
- 形质
- 买卖价格
- 法令限制
- 交易申请受理状况
此外：
若属于专属专任媒介契约，还必须登记其属于“专属专任”之事实。
其中：
✅ 「交易申请受理状况」
为令和7年度新增登记事项。
该制度目的在于：
防止业者故意虚假登记“暂停介绍”等状态，借此排除其他业者介绍买方之所谓：
✅ 「囲い込み（围标／锁客行为）」
因此，本项正确。
因此正确答案为：
✅ ④
日语原文
問39
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古住宅の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
AがBとの間で専属専任媒介契約を締結し、Bから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
Aは、Bとの間で有効期間を1か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。
AがBと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。
AがBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。
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词语与语法解说
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
一种限制最严格之媒介契约。
其特点包括：
- 只能委托一家业者
- 委托人不得自行寻找买主
- 业者必须登记REINS
- 必须定期报告业务状况
属于宅建考试高频重点。
指定流通機構（していりゅうつうきこう）
即：
✅ REINS（レインズ）
日本房地产物件资讯共享系统。
用于：
等。
自動更新（じどうこうしん）
指：契约期间届满后，无需重新同意而自动延长。
在专任媒介契约中：❌ 自动更新禁止。
囲い込み（かこいこみ）
指部分房地产公司：故意不向其他业者公开真实交易状况，借此独占买方与卖方、获取双份佣金之行为。
属于近年来宅建考试新增重点。
「〜旨の申出」
表示：“提出……之意思表示”
例如：登録はしないでほしい旨の申出表示“希望不要登记”的请求。
属于法律条文常见表达。
