问题

宅地建筑物交易业者A接受B委托，出售B所拥有的二手住宅。根据《宅地建物取引業法》（以下简称“法律”）的规定，下列说法中，正确的是哪一项？

1.A与B签订专属专任媒介合同后，若B提出“希望对外保密正在出售中的信息，因此不要登记到指定流通机构”，即使A因此未进行登记，也不违反法律。

2.A与B签订有效期为1个月的专属专任媒介合同时，约定“如果B未提出更新申请，则合同到期后自动续约”，该特别约定有效。

3.当A与B签订一般媒介合同时，根据法律第34条之2第1项所交付的书面文件，必须由宅地建筑物交易士签名。

4.A与B签订专属专任媒介合同时，A必须将该二手住宅“交易申请受理情况”登记到指定流通机构。

解答

选项1

❌ 错误

在“专属专任媒介合同”中，将物件登记到指定流通机构（REINS）属于宅建业者的法定义务。

其目的，在于积极寻找交易对象，提高房地产流通效率。

因此，即使卖方提出：

• 希望保密
• 不想公开销售
• 不希望登记REINS

业者也不能因此免除登记义务。

根据《宅建业法》第34条之2第5项及第10项规定，业者必须于合同签订日起5日以内（不含休业日）完成登记。

若未登记，则属于违法行为。

因此，本项错误。

选项2

❌ 错误

关于专任媒介合同及专属专任媒介合同，法律禁止约定“自动续约”。

即使委托人同意：

• 自动更新
• 默认续约
• 到期自动延长

该特别约定仍然无效。

根据《宅建业法》第34条之2第4项规定，专任媒介合同最长有效期为3个月。

若希望继续委托，必须由委托人在合同到期后重新提出申请，并再次签订合同。

因此，本项错误。

选项3

❌ 错误

一般媒介合同书，并不要求宅地建筑物交易士签名。

根据《宅建业法》第34条之2第1项规定，媒介合同书仅需由宅建业者进行记名即可。

很多考生容易与以下文件混淆：

• 重要事项说明书（35条书面）
• 契约成立时交付书面（37条书面）

上述文件才属于必须由宅建士记名的重要文件。

因此，本项错误。

选项4

✅ 正确

在专属专任媒介合同中，宅建业者必须向指定流通机构（REINS）登记相关信息。

其中包括：

• 所在地
• 规模
• 物件性质
• 买卖价格
• 法令限制
• 交易申请受理情况
• 是否属于专属专任媒介合同

而“交易申请受理情况”，属于令和7年度新增的重要登记事项。

目前REINS系统中，通常会显示以下状态：

• 公开销售中
• 已收到书面购买申请
• 因卖方原因暂停介绍

其目的，在于防止部分房地产公司故意隐瞒交易状态、拒绝其他公司带客的“囲い込み（围标行为）”。

因此，法律要求必须登记真实信息，以提高房地产交易透明度。

因此，本项正确。

因此正确答案为：✅ 4

答案：④

日语原文

問39

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古住宅の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

AがBとの間で専属専任媒介契約を締結し、Bから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。

Aは、Bとの間で有効期間を1か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。

AがBと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。

AがBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。

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词语与语法解说

専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

限制最严格的一种媒介合同。

其特点包括：

• 委托人不得自行寻找买主
• 必须登记REINS
• 业者报告义务最严格

属于宅建考试中的超高频考点。

指定流通機構（していりゅうつうきこう）

即REINS（不动产流通系统）。

用于共享房地产交易信息，提高房地产交易透明度。

囲い込み（かこいこみ）

指部分房地产公司故意隐瞒交易状态，不愿与其他公司共享客户信息，以独占双方仲介手续费的行为。

近年来属于日本房地产行业重点监管对象。

「〜ものとする」

法律及合同中的固定表达。

表示：
“视为……”“规定为……”

例如：

• 自動更新するものとする
  规定为自动续约。

属于法律条文中极常见表达。