问题

根据《宅地建物取引業法》的规定，关于宅地建筑物交易业者A所进行业务的以下描述中，错误的共有几项？

A在进行宅地或建筑物买卖广告时，若已经标示交易态样（卖主、代理、媒介等），则即使有人因该广告而提出买卖申请，也无需再次说明交易态样。

A在进行宅地买卖广告时，若对该宅地之形质作出明显优于实际情况、足以使人误认之表示，即使无人下订单、买卖最终未成立，仍会成为监督处分及处罚之对象。

A在针对具有多个区划之宅地进行数次广告宣传时，只要在第一次广告中标示交易态样即可，其后广告无需再次标示。

A在进行建筑物租赁媒介时，若广告并非基于委托人之要求刊登，仍可在国土交通大臣规定之媒介报酬上限之外，再向委托人收取相当于广告费用之金额。

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解答

选项1

❌ 错误。

根据《宅地建物取引業法》第34条第2项规定，宅建业者不仅在刊登广告时必须明示自己的交易态样，在客户实际提出买卖申请时，也必须再次向对方说明。

所谓“交易态样”，是指宅建业者在交易中的立场，例如是以卖主、出租人、代理人还是媒介（中介）的身份参与交易。

法律之所以要求再次说明，是因为消费者未必真正阅读过广告内容，也可能只是通过朋友转发、截图或口头介绍得知房源信息。如果到了正式申请阶段，消费者仍不清楚业者到底是卖主还是中介，就可能影响其对手续费、责任关系以及合同结构的理解。

因此，即使广告中已经写明交易态样，在接受客户申请时，仍然必须重新说明。本项错误之处，就在于误认为广告阶段说明过一次后，之后便无需再次说明。

选项2

✅ 正确。

根据《宅地建物取引業法》第32条规定，宅建业者不得进行所谓“夸大广告（誇大広告）”。

例如，对土地条件、周边环境、交通便利性、面积、设备、收益性等事项，作出与事实明显不符，或者明显优于实际情况、足以使消费者产生误认的表示，就属于违法行为。

这一规定的重点在于：违法行为本身在“广告阶段”即已成立，并不要求一定有人签约成交。

也就是说，即使没有客户下订单、没有签订买卖合同、最终交易没有成立，只要已经进行了违法广告，仍然会成为行政监督处分甚至刑事处罚的对象。

选项3

❌ 错误。

根据《宅地建物取引業法》第34条第1项规定，交易态样必须在“每一次广告”中分别进行标示，而不是只需在第一次广告中说明即可。

因为不同消费者看到的广告可能并不相同。有的人只会看到后续广告，如果后面的广告没有标示交易态样，消费者就无法判断该业者究竟是卖主、代理还是媒介。

因此，无论同一物件刊登多少次广告，每一次广告都必须单独标示交易态样。

本项错误之处，就在于误认为第一次广告标示后，后续广告便可以省略。

选项4

❌ 错误。

根据宅建业法关于报酬限制的规定，宅建业者在进行代理或媒介业务时，原则上只能收取法律规定范围内的媒介报酬。

只有在“委托人特别要求刊登广告”的情况下，业者才可以另外请求实际发生的广告费用。

例如，委托人主动要求在报纸、杂志、网络平台等额外投放特殊广告，并且该费用属于通常媒介业务之外的特别支出时，业者才可以另行收费。

如果广告只是业者为了促成交易而自行刊登，即使确实发生了广告成本，也不得在法定报酬之外再向委托人额外收费。

因此错误的共有：

✅ 三项

答案：③

日语原文

問38

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。

Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。

Aは、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする予定でいる場合、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。

Aは、建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない広告をした場合、国土交通大臣の定める報酬限度額となる媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領できる。

一つ
二つ
三つ
四つ

词语与语法解说

取引態様（とりひきたいよう）：指宅建业者在房地产交易中的法律立场，也就是业者究竟是以什么身份参与该笔交易。

常见的交易态样包括：売主（自己出售）、貸主（自己出租）、代理（代理他人进行交易）、媒介（中介介绍交易）等。

根据《宅地建物取引業法》，宅建业者在刊登广告以及接受客户申请时，都必须明确表示自己的交易态样，因此这是宅建考试中的高频重点内容。

誇大広告（こだいこうこく）：即“夸大广告”。指宅建业者在广告中，对土地、建筑物、环境、条件、收益等事项，作出明显与事实不符，或者故意夸大优良条件、足以使消费者产生误认的表示。

例如：

1. 明明距离车站15分钟，却写成“步行5分钟”
2. 明明无法建房，却宣传为“适合住宅建设”
3. 故意夸大投资收益率

根据宅建业法规定，即使最终没有成交、无人下订单，只要进行了违法广告，仍然属于违法行为，并可能受到行政处分或刑事处罚。

監督処分（かんとくしょぶん）：指行政机关针对违法业者所作之处分，例如業務停止（停业处分）、免許取消（吊销执照）等。

媒介報酬（ばいかいほうしゅう）：指房地产中介依法可以收取之报酬。原则上不得超过国土交通大臣规定之上限。

「〜としても」：属于日语中的让步表达，表示“即使……也……”。在法律条文、判例以及宅建考试中非常常见，用于表示某种情况即便成立，也不会影响后项结果。

例如：

「売買が成立しなかったとしても、処分の対象となる。」
即使买卖未成立，也会成为处分对象。

这里的「としても」相当于中文的“即使……也……”“哪怕……也……”。