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问题
关于不动产鉴定评价，根据《不动产鉴定评价基准》，下列哪一项叙述是错误的？
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价格形成要因中的个别要因，是指对一般经济社会中不动产的存在形态及其价格水准产生影响的要因，可分为自然的要因、社会的要因、经济的要因及行政的要因。
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收益还原法在评估出租用不动产或用于出租以外事业的不动产价格时尤其有效，即便是自用不动产，也可以通过设定出租的前提而适用。
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在原价法中，用于减价修正的方法包括基于耐用年数的方法与观察减价法，这两种方法应当并用。
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即使目标建筑物的工程尚未完工，也可能以前提其完工为条件进行不动产鉴定评价。
解答
选项1
❌ 错误（本题正确答案）
本项所述内容并非“个别要因”，而是对一般要因的说明。一般要因是指影响一般经济社会中不动产的存在形态及价格水准的要因，可分为自然的、社会的、经济的及行政的要因。而个别要因是指使特定不动产产生个别性、并对其价格形成产生直接影响的要因，属于具体不动产本身的特性。本项混淆了一般要因与个别要因的概念，因此错误（不动产鉴定评价基准 第3章第3节）。
选项2
✅ 正确
收益还原法是通过将不动产未来预期产生的纯收益还原为现值，从而求得试算价格的方法，分为直接还原法与DCF法。该方法在评估出租用不动产或用于事业经营的不动产时尤其有效。此外，即便是不动产目前为自用状态，只要可以设定合理的出租前提，也可以适用收益还原法进行评价，因此本项叙述正确（鉴定评价基准 第7章第1节Ⅳ）。
选项3
✅ 正确
原价法是以价格时点的不动产再调达原价为基础，通过减价修正求得试算价格的方法。在进行减价修正时，必须同时采用基于耐用年数的方法与观察减价法，二者缺一不可。前者侧重时间因素，后者侧重实际状态的观察评估，因此并用是鉴定评价基准的明确要求，本项叙述正确（鉴定评价基准 第7章第1节）。
① 基于耐用年数的方法：是以目标不动产在价格评估时点的已使用年数与其经济性剩余耐用年数之和所把握的耐用年数为基础，按照该耐用年数来计算并确定不动产价值的减价额（折旧额）的一种方法。
② 观察折旧法：是通过对目标不动产进行调查，综合考察其设计、设备等功能性，维护管理状况，修缮与补修情况，以及与周边环境的适合程度等各类折旧因素的实际状态，从而直接求取不动产减价额的一种方法。
选项4
✅ 正确
不动产鉴定评价并不限于对现状完成状态的不动产进行评价。在工程尚未完工的情况下，也可以根据设计图书等资料，以前提工程完工为条件进行评价，这种鉴定被称为未竣工建筑物等的鉴定评价。本项叙述符合法律及鉴定评价基准的规定（鉴定评价基准 第5章第1节Ⅰ）。
日语原文
問25
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
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価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
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収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
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原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。
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対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
词语与语法解说
一般要因：影响一般经济社会中不动产形态及价格水准的要因，如自然、社会、经济、行政要因。
个别要因：使特定不动产产生个别性，并直接影响其价格形成的要因，属于物件自身特性。
收益还原法：通过将未来预期纯收益还原为现值来求得不动产价格的方法，包括直接还原法与DCF法。
原价法：以再调达原价为基础，通过减价修正求得试算价格的方法。
观察减价法：通过对功能性、维护状态、设备状况、环境适合性等进行实地观察来把握减价额的方法。
未竣工建筑物等鉴定评价：在建筑工程尚未完工的情况下，以完工为前提进行的不动产鉴定评价。