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问题33

关于宅地建物交易业者A所进行业务的下列记述，根据《宅地建物交易业法》的规定，错误的记述有几项？另外，本题中的“37条书面”是指根据该法第37条规定应当交付的书面文件。

１、从事建筑物租赁媒介的A，对于该建筑物的交付时间，无需在重要事项说明书中记载并进行说明，但必须在37条书面中记载。

２、A作为卖方本人出售建筑物时，对于必须在重要事项说明书中记载的有关合同解除的事项，即使合同中没有相关约定，也必须全部记载在37条书面中。

３、A代理卖方出售设有已登记抵押权的建筑物时，不仅必须在交付给买方的37条书面中记载该抵押权的内容，对于交付给卖方的37条书面，也必须记载该抵押权的内容。

４、从事建筑物租赁媒介的A，在交付37条书面时，必须让宅地建物交易士对其内容进行说明。

解说

１、“从事建筑物租赁媒介的A，对于该建筑物的交付时间，无需在重要事项说明书中记载并进行说明，但必须在37条书面中记载。”

正确。

房地产的交付时间属于37条书面的记载事项，但并不属于重要事项说明的对象。

支付价款等的时间、交付时间、办理登记的时间等“时间”，会因合同当事人的不同而有所不同，因此不属于重要事项说明的对象（《宅建业法》第37条第1项第4号）。

２、“A作为卖方本人出售建筑物时，对于必须在重要事项说明书中记载的有关合同解除的事项，即使合同中没有相关约定，也必须全部记载在37条书面中。”

错误。

在重要事项说明书中，“有关合同解除的事项”属于必须说明的事项。

但是，37条书面规定的是：

“有关于合同解除的约定时，其内容”。

也就是说，只有在合同中存在有关解除的约定时，才需要将其内容记载在37条书面中。

如果合同中没有关于合同解除的约定，则没有义务在37条书面中记载（《宅建业法》第35条第1项第8号、《宅建业法》第37条第1项第7号）。

３、“A代理卖方出售设有已登记抵押权的建筑物时，不仅必须在交付给买方的37条书面中记载该抵押权的内容，对于交付给卖方的37条书面，也必须记载该抵押权的内容。”

错误。

关于房地产已经登记的权利，其权利的种类及内容、登记簿上的所有权人等属于重要事项说明的对象。

但是，这些事项并不是37条书面的法定记载事项。

因此，即使建筑物上登记有抵押权，也没有义务在37条书面中记载抵押权的内容（《宅建业法》第35条第1项第1号）。

４、“从事建筑物租赁媒介的A，在交付37条书面时，必须让宅地建物交易士对其内容进行说明。”

错误。

宅地建物交易业者的义务，是在合同成立后，向当事人交付由宅地建物交易士记名的37条书面。

但是，对于37条书面的内容，法律没有规定必须由宅地建物交易士进行说明。

需要宅地建物交易士进行说明的是重要事项说明（35条书面），而37条书面原则上只要求交付。

因此，错误的记述有“三项”，即②、③、④。

原文

問33

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

1. 建物の賃貸借の媒介をするAは、当該建物の引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明する必要はないが、37条書面には記載しなければならない。
2. Aは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても37条書面に全て記載しなければならない。
3. Aは、売主を代理して、抵当権が登記されている建物を売却する場合、買主に交付する37条書面だけでなく、売主に交付する37条書面についても、当該抵当権の内容を記載しなければならない。
4. 建物の賃貸借の媒介をするAは、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その内容を説明させなければならない。

词语与语法（日中对照）