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问题
关于宅地建物取引业者 A（消费税课税事业者）与宅地建物取引业者 B（消费税课税事业者）所收取的报酬，下列 ア～ウ 的叙述中，根据《宅地建物取引业法》的规定，所有错误的叙述组合是哪一项？
另外，假定在代理或媒介过程中，未进行广告委托。
ア
A 单独接受出租人和承租人双方关于店铺用建筑物租赁的媒介委托，促成了月租金为 24 万日元（不含消费税等）、权利金为 1,400 万日元（作为权利设定的对价支付、且不返还、不含消费税等）的租赁合同，并分别从双方各收取 52 万 8,000 日元作为报酬，此行为违反《宅地建物取引业法》。
イ
对于一处目前长期未用于居住、经营或其他用途，且今后也预计不会用于居住、经营或其他用途的宅地（月租金 5 万日元，不含消费税等），A 受出租人委托作为代理，B 受承租人委托作为代理，租赁合同成立。A 从出租人处收取 4 万日元作为报酬；B 在接受代理委托时，已取得承租人关于“报酬超过月租金 1.1 个月分”的承诺，并从承租人处收取 7 万日元作为报酬，此行为不违反《宅地建物取引业法》。
ウ
A 接受卖方的媒介委托，B 接受买方的媒介委托，促成了一宗土地附建筑物的买卖合同，成交价为 200 万日元（含消费税等，其中土地价款为 90 万日元）。在事先未与委托人约定报酬金额的情况下，卖方至少必须向 A 支付 10 万 4,500 日元，买方至少必须向 B 支付 10 万 4,500 日元作为报酬。
以下哪一项是错误叙述的全部组合？
-
ア、イ
-
イ、ウ
-
ア、ウ
-
ア、イ、ウ
解答
ア
❌ 错误
本项涉及居住用以外建物（店舗用建物）的媒介，且存在「権利金」。根据宅地建物取引业法，在居住用以外建物的贷借中，如果存在权利金，报酬上限应取以下两者中的较高者：
① 「借賃1か月分＋消費税」
② 「権利金を売買代金とみなして計算した報酬額」
本案中，借賃基准：24万円 × 1.1 ＝ 26万4,000円
権利金基准：（1,400万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 52万8,000円
又因 A 单独接受贷主与借主双方的媒介依赖，可以分别向双方收取上限报酬。因此，A 分别向双方各收取 52万8,000円并不违反法律。本项将合法行为认定为违法，故该叙述本身是错误的。
イ
❌ 错误
本项标的属于「長期の空家等」。根据关于长期间未使用且未来亦无使用可能的不动产的报酬特例规定，在媒介或代理中，经事前承诺，报酬总额可放宽至「借賃2.2か月分」。但需要注意的是，该特例并不改变借主一方的通常上限，即借主支付的报酬仍不得超过「借賃1.1か月分」。
本案中，月租金为5万円，借主侧的上限为：5万円 × 1.1 ＝ 5万5,000円
而 B 却从借主处收取了 7 万日元，超过法定上限，违反宅地建物取引业法。因此，本项中“未违反”的判断是错误的。
ウ
❌ 错误
本项虽然在价格上属于「低廉な空家等」的范围，但题干明确指出事前未就报酬金额达成合意。在这种情况下，不能适用特例报酬，而应回到通常的报酬上限规则。
此外，即便计算得出 10万4,500円，该金额也只是报酬的上限额，并非委托人“至少必须支付”的金额。
宅地建物取引业法明确，具体报酬金额须以业者与委托人的合意为前提，上限并不等于当然发生的支付义务。因此，本项认为“至少必须支付”的表述错误。
综上，错误的记述为：ア・イ・ウ
正确选项：4
日语原文
問26
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者B（消費税課税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものを全て掲げたものは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア
Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃24万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金1,400万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ52万8,000円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。
イ
現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（1か月の借賃5万円。消費税等相当額を含まない。）について、Aは貸主から代理を依頼され、Bは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Aは貸主から4万円を、Bは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の1.1か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から7万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。
ウ
Aは売主から媒介の依頼を、Bは買主から媒介の依頼をそれぞれ受けて、代金200万円（消費税等相当額を含み、土地代金は90万円である。）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はAに対して少なくとも10万4,500円、買主はBに対して少なくとも10万4,500円を支払わなければならない。
词语与语法解说
権利金：作为权利设定对价支付、且不返还的金钱，在非居住用赁借中会影响报酬上限计算。
居住用以外建物の貸借：指店舗、事务所等用途，不适用居住用报酬限制规则。
借賃1か月分＋消費税：赁借媒介、代理中计算报酬上限的基本基准之一。
権利金を売買代金とみなす：在非居住用赁借中，将权利金视同买卖价额计算报酬上限。
長期の空家等：长期未使用，且未来亦无使用可能的宅地建物，可适用报酬上限放宽的特例。
借賃2.2か月分：长期间空家等的特例下，经事前承诺后，贷主与借主合计可收取的报酬上限。
低廉な空家等：价格较低的不动产，在满足法定要件并取得合意时可适用报酬特例。
報酬の上限額：法律允许的最高额，并不当然等同于委托人必须支付的金额。