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问题
关于宅地建物取引业者的业务行为，下列叙述中，依据《宅地建物取引业法》（以下称“法”），正确的有几项？
- 宅地建物取引业者作为卖主销售宅地或建筑物时，如果在广告中未明示交易形态（取引態様），不构成刑事处罚对象，但属于行政监督处分的对象；而如果就宅地或建筑物的规模作出与事实明显不符的表示，则既属于刑事处罚对象，也属于监督处分对象。
- 宅地建物取引业者作为卖主拟订土地附建物的买卖合同时，即便该土地上拟建建筑尚未进行建筑确认申请，也可以进行广告，但在取得建筑确认之前，不得缔结买卖合同。
- 宅地建物取引业者作为卖主，与另一宅地建物取引业者（买主）签订尚未取得、且尚未完成造成的宅地买卖合同时，必须采取法第41条规定的定金等保全措施，并且卖主业者必须先行签订取得该宅地的合同。
- 宅地建物取引业者在签订宅地买卖的专属专任媒介合同时，应当自媒介合同签订之日起 5日以内（不计入休业日），将该宅地的规定事项登记于指定流通机构。
解答
选项1
✅ 正确
本项区分了是否存在刑事罚则与是否构成行政监督处分，判断是准确的。根据宅建业法的体系，几乎所有违法行为都有可能成为监督处分对象，但只有法律明确规定的情形才会成为刑事处罚对象。未在广告中明示「取引態様」虽违反广告规制，但法条并未设定罚则，因此不构成刑事处罚，仅可能受到业务停止等监督处分；而就宅地或建筑物规模作出“著しく事実に相違する表示”，属于誇大广告，既有罚则，也属于监督处分对象，因此本项叙述正确。
选项2
❌ 错误
本项错误在于将“广告”和“合同缔结”的可否区分错误。根据宅建业法第33条、第36条的规定，对于工事尚未完成的标的物，在尚未取得开发许可、建筑确认、宅地造成等许可等必要处分之前，既不得进行广告，也不得缔结买卖合同。因此，在尚未取得建筑确认的阶段，不仅不能签约，连广告本身也是禁止的，本项叙述错误。
选项3
❌ 错误
本项涉及他人物买卖限制（8种制限）的适用范围。根据法第78条第2项的明确规定，当买主本身也是宅地建物取引业者时，8种制限不适用。也就是说，在“业者对业者”的交易中，卖主业者无需采取第41条的手付金等保全措施，也无需事先取得标的物。本项错误地要求适用8种制限，因此判断错误。
选项4
✅ 正确
关于媒介合同下的指定流通机构（REINS）登记义务：
专任媒介合同：7日以内
专属专任媒介合同：5日以内
且该期间不计入休业日。本项准确对应了「専属専任媒介契約は5日以内」这一法定规则，符合宅建业法施行规则第15条之10的规定，因此正确。
日语原文
問28
宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第41条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
一つ
二つ
三つ
なし
词语与语法解说
取引態様：指“卖主、代理、媒介”等交易身份，广告中必须明示。
誇大広告：对价格、规模、条件等作出与事实显著不符的表示，属于有罚则的违法行为。
監督処分：行政机关对宅建业者采取的处分，如业务停止、免许取消等。
工事未完成物件：尚未取得开发许可、建筑确认等必要行政处分的宅地或建筑物。
他人物売買（8种制限）：对业者作为卖主出售尚未取得的不动产所施加的限制，但不适用于“业者对业者”的交易。
専属専任媒介契約：最严格的媒介合同类型，要求5日内登记至指定流通机构。
指定流通機構（REINS）：不动产流通信息系统，用于提高交易透明度。