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问题
宅地建物取引業者A社、B社及C社（均为宅地建物取引業者，下称本题中之“卖主等”）拟共同建造并销售分售公寓。在取得建筑确认后，于工程完工前拟以5,000万日元之价格将其中一户出售予非宅地建物取引業者之个人买主。关于此情形，下列叙述中，违反《宅地建物取引業法》（下称“法”）的共有几项？
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卖主等认为由三家业者分别实施重要事项说明反而会造成买主混淆，遂在买主同意下由A社担任幹事会社，仅由A社之宅地建物取引士单独在重要事项说明书上记名并交付与说明。
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卖主等在A社事务所受领买主之买受申込并缔结买卖契约，判断该契约无须适用法第37条之2所谓之“冷静期（クーリング・オフ）”，故未交付告知冷静期之书面。
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卖主等认为本件公寓于说明时“共用部分之规约”尚为草案，遂经买主同意后决定于契约后交付正式规约，并省略重要事项说明书之记载。
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卖主等拟受领买方500万日元之手付金，判断无须采取手付金之“保全措置”，并省略于重要事项说明书中记载手付金保全措置之概要。
选项：一つ／二つ／三つ／四つ（1／2／3／4）
解答
选项1
❌ 错误
本项涉及共同売主における重要事項説明义务。
当宅地建物取引業者“自ら売主”地位出售不动产时，各业者均对买主负有《宅建業法》第35条第1项之义务，即：
“重要事項説明書の交付及び宅地建物取引士による説明”
本件为A社・B社・C社三社共同売主，因此原则上须由三社各自之宅地建物取引士连名记名。本项仅由A社单独记名并说明，无论买主同意与否均属违法。故为违反法。
选项2
✅正确
关键在于冷静期（クーリング・オフ）适用范围。
根据《宅建業法》第37条之2第1项，若买受申込或契约于売主業者之事務所为之，则：
“クーリング・オフの適用なし”
因此，本项未交付“告知冷静期之书面”并不违反法规定。故本项不构成违法。
选项3
❌ 错误
涉及区分所有建物之重要事项说明。《宅建業法施行規則》第16条之2第2号规定：
“共用部分に関する規約の定め”
为重要事项说明内容。即使规约尚为“案”，只要存在草案，亦须记载与说明，不得因“契約後交付”而省略。
故本项属违反法。
选项4
❌ 错误
本件为工事完了前の自ら売主取引。
手付金500万円对于5000万円之売買代金超过：
“代金の5％（250万円）”
且500万円亦属超过但小于“1000万円”之区间，因此依《宅建業法》第41条第1项须实施手付金保全措置。
更进一步，《宅建業法》第35条第1项第10号要求：
“保全措置の内容を重要事項説明書に記載”
本项误判无须保全并省略记载，故属违反法。
日语原文
問30
いずれも宅地建物取引業者であるA社、B社及びC社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を5,000万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。
- 売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、A社1社を幹事社とし、A社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
- 売主らは、A社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
- 売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
- 売主らは買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
词语与语法解说
共同売主：多家业者共同自卖不动产时，35条重要事项说明义务由各业者分别负担，不能由一社代表完成。
重要事項説明（35条）：契约前必须由宅建士以书面说明并记名，是消费者获得契约前资讯保护的核心制度。
クーリング・オフ（37条の2）：冷静期只适用于特定场所的申込或契约，卖主事务所内申込不适用。
共用部分の規約：区分所有建筑的共用规则即使处于草案阶段也必须在重要事项说明书中记载并说明。
工事完了前＋自ら売主（41条）：业者在工程未完时自卖不动产受领手付金会触发手付金保全制限。
手付金保全措置：当手付金超过代金5％时须实施保全，并在35条书面中记载其保全内容。