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问题
A 为出租人，B 为承租人，就 A 所有的甲建筑物订立普通建物租赁契约（排除定期建物租赁及一次性使用）。以下叙述中，根据民法及借地借家法，哪一项是正确的？
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若本件契约为无固定期间，A 或 B 任一方向对方提出解约申入时，自申入日起满 6 个月，本件契约即结束。
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若本件契约期间为 2 年，且 A、B 双方均未在期间届满的 1 年前至 6 个月前之间通知不更新，则本件契约视为以 2 年为期间、维持同条件重新更新。
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若 A、B 之间约定不行使造作买回请求权，则该特约有效。
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若本件契约属于借地借家法第 39 条的拆除预定建筑物的租赁，并约定建筑物拆除时契约终止，则需以公证书方式订立本件契约。
解答
选项1
❌
本项错误在于，无固定期间的建物租赁中，出租人与承租人提出解约时所需经过的期间不同。法律规定：
- 出租人 A 的解约申入 → 必须具正当事由，且 6 个月后契约结束；
- 承租人 B 的解约申入 → 无需正当事由，3 个月后即可结束。
本项统一写成“6 个月结束”忽略了承租人权利，因此为错误叙述。
选项2
❌
本项错误在于，普通建物租赁若未在“1 年前～6 个月前”进行更新拒绝通知，则发生法定更新。法定更新后的契约期间不是 2 年，而是变为无固定期间的租赁（期间の定めのない契約）。因此本项所写“继续为 2 年”违反借地借家法规定，属于错误。
选项3
✅ 正确。造作买回请求权（借地借家法33条）并非强行规定，不属于借地借家法37条列举的不可排除权利，因此 双方可有效约定不行使该权利。无论契约性质为普通借家或定期借家，该特约皆有效。故本项为正确陈述。
选项4
❌
本项错误在于，借地借家法第39条规定，拆除预定建筑物的租赁，只需“书面或电子记录”即可成立，并不要求公证书。因此即便设定“拆除时契约结束”的特约，也不需要公证书。本项所述条件过度严格，因此错误。
日语原文
問12
Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
（1）本件契約が期間の定めがないものである場合において、A又はBから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。
（2）本件契約が期間を2年とするものである場合において、A及びBのいずれも期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
（3）AB間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
（4）本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。
词语与语法解说
① 期間の定めがない：无固定期间的租赁，适用特别的解约规则。
② 解約の申入れ：法律上的“通知”，具备期间经过后自动生效的效果。
③ 更新しない旨の通知：更新拒绝通知，必须在法律规定期间内发出。
④ みなされる（見做される）：法律效果上的“视为”，并非当事人真实意思。
⑤ 造作買取請求権：承租人对租赁改良物在契约结束时请求出租人买回的权利。
⑥ 強行規定：不得以契约排除或限制的法律规定。
⑦ 取壊し予定建物：未来确定将被拆除的建筑，其租赁可特别设定终止。
⑧ 公正証書：公证书，仅在“事业用定期借地权”等特定场合才是必需。