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问题12

关于A作为出租人、B作为承租人的甲建筑物租赁合同（不包括定期建筑物租赁合同及以临时使用为目的的建筑物租赁合同，以下本题称为“本合同”），根据《民法》及《借地借家法》的规定，下列哪一项记述是正确的？

１、本合同为没有约定租赁期间的情况下，A或B向对方提出解除合同的通知时，自该通知之日起经过6个月，本合同即告终止。

２、本合同约定租赁期间为2年的情况下，如果A和B双方均未在期间届满前1年至6个月之间向对方通知不进行续约，则本合同将被视为以2年期间、与原合同相同的条件续约。

３、如果AB之间约定不行使附着物购买请求权（造作買取請求権），该约定有效。

４、本合同属于《借地借家法》第39条规定的预定拆除建筑物的租赁合同，如果约定本合同在甲建筑物被拆除时终止，则本合同必须通过公正证书订立。

解说

１、“本合同为没有约定租赁期间的情况下，A或B向对方提出解除合同的通知时，自该通知之日起经过6个月，本合同即告终止。”

【错误】

对于没有约定期间的建筑物租赁，双方当事人均可以随时提出解除合同。但是，出租人A提出解除通知时，需要正当事由，并且自通知之日起经过6个月，租赁合同终止；而承租人B提出解除通知时，自通知之日起经过3个月，租赁合同终止。因此，不能不区分出租人与承租人，统一规定为6个月。依据《借地借家法》第27条第1项及《民法》第617条第1项第2号：

《借地借家法》第27条第1项　建筑物的出租人提出租赁合同解除通知的情况下，建筑物租赁合同自解除通知之日起经过6个月而终止。

《民法》第617条第1项第2号　当事人没有约定租赁期间时，各当事人可以随时提出解除通知。此时，建筑物租赁合同自解除通知之日起经过3个月而终止。

因此，本项错误。

２、“本合同约定租赁期间为2年的情况下，如果A和B双方均未在期间届满前1年至6个月之间向对方通知不进行续约，则本合同将被视为以2年期间、与原合同相同的条件续约。”

【错误】

对于有确定租赁期间的普通建筑物租赁，如果当事人在期间届满前1年至6个月之间没有向对方通知不续约，也没有通知必须改变合同条件才续约，则原则上视为按照与原合同相同的条件续约。

但是，有一个非常重要的例外：续约后的期间视为没有约定期间。也就是说，本题原合同虽然为2年，但续约后并不是再次变成2年，而是变成没有约定期间的租赁合同。依据《借地借家法》第26条第1项：

《借地借家法》第26条第1项
建筑物租赁约定了期间时，如果当事人在期间届满前1年至6个月之间，没有向对方通知不续约，或者没有通知必须改变条件才续约，则视为按照与原合同相同的条件续约。但是，该期间视为没有约定。

因此，本项错误。

３、“如果AB之间约定不行使附着物购买请求权（造作買取請求権），该约定有效。”

【正确】

**附着物购买请求权（造作買取請求権）**规定在《借地借家法》第33条第1项。

《借地借家法》第37条所规定的强制性规定，并不包括第33条的规定。因此，当事人可以事先约定不行使附着物购买请求权。

也就是说，这种“不行使附着物购买请求权”的特约是有效的。

依据《借地借家法》第37条：

《借地借家法》第37条
违反第31条、第34条及第35条规定，并且对建筑物承租人或者转租承租人不利的特约，无效。

由于第33条不在其中，因此可以通过特约排除附着物购买请求权。

因此，本项正确。

４、“本合同属于《借地借家法》第39条规定的预定拆除建筑物的租赁合同，如果约定本合同在甲建筑物被拆除时终止，则本合同必须通过公正证书订立。”

【错误】

对于依法令或者合同明确规定经过一定期间后应当拆除的建筑物，可以约定：建筑物被拆除时，租赁合同终止。但是，这种特约不要求使用公正证书。只要以记载拆除建筑物事由的书面形式订立即可。此外，现在也可以通过记载相关内容的电子记录订立。依据《借地借家法》第39条：

《借地借家法》第39条第1项　当依法令或者合同明确规定建筑物经过一定期间后应当拆除时，出租该建筑物的，可以不受第30条规定限制，约定租赁合同在该建筑物应当被拆除时终止。

　　　　　　　　　　第2项　前项特约必须以记载应拆除该建筑物之事由的书面形式订立。

　　　　　　　　　　第3项　如果前项特约通过记载其内容及上述事由的电子记录订立，则视为以书面形式订立。

因此，本项所说的“必须通过公正证书”是错误的。

因此，正确的记述是「３」。

原文

問12

Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約が期間の定めがないものである場合において、A又はBから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。
2. 本件契約が期間を2年とするものである場合において、A及びBのいずれも期間の満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
3. AB間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
4. 本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。

词语与语法（日中对照）