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免许权者
“免许权者”指有权对申请从事宅地建物交易业务（下称“宅建业”）的人发放许可的主管机构。在日本，宅建业的许可（免许）分为以下两种：
国土交通大臣的许可
若宅建业者的多个营业所跨越不同都道府县，则须向国土交通大臣申请并取得许可。
例如：A公司在东京都和神奈川县各有一个营业所，即须向国土交通大臣申请许可。
都道府县知事的许可
若宅建业者的所有营业所均在同一都道府县内，则仅需向该都道府县的知事申请许可。
例如：A公司所有营业所均位于东京都，则仅需向东京都知事申请许可。
免许申请程序
申请人准备并提交申请文件
申请人需向免许权者（国土交通大臣或都道府县知事）提交附有必要证明文件的《免许申请书》。
都道府县知事许可：申请人直接向营业所所在地的都道府县知事提出申请。
国土交通大臣许可：申请人需通过其主营业所所在地的都道府县知事转报给国土交通大臣（《宅地建物取引业法》第78条之3第1项）。
审查
免许权者对申请人是否符合法定条件进行审查，包括业务能力、财务状况、从业人员资质等。
许可与发放免许证
经审查合格后，免许权者颁发《免许证》（《宅地建物取引业法》第6条）。
免许的效力
免许证与标识
免许权者必须向通过审查的宅建业者发放《免许证》。
需注意，免许证与“宅建业者标识”并非同一物品。即便在营业所内悬挂了免许证，业者仍必须按规定设置并展示“宅建业者标识”，二者不可相互替代。
附加条件或变更条件
国土交通大臣或都道府县知事在授予免许时，有权附加一定条件或对既有条件进行变更（《宅地建物取引业法》第3条之2第1项）。
附加条件必须满足：
1.必须是为了确保宅建业务的规范运作及宅地、建筑物交易的公正性。
2.应为最低限度的必要要求，且不得给被许可人施加不合理的义务（同条第2项）。
经营区域的全国适用性
无论免许是由都道府县知事还是国土交通大臣核发，宅建业者均可在日本全国范围内从事宅建业务。
例如：取得东京都知事颁发的免许后，业者亦可在大阪、北海道、冲绳等日本其他地区从事宅建业务。
免许的有效期间与更新
有效期间
宅建业免许的有效期为5年（《宅地建物取引业法》第3条第2项）。
更新申请
业者若希望在免许有效期结束后继续经营，应在有效期届满前的90日至30日之间提交更新申请（相关法规或规章中通常规定为“有效期届满前90日内至30日前”的期间）。
只要在上述期限内提交了更新申请，即使原许可到期尚未完成更新审查，原免许仍可继续有效直至更新申请审查结束（《宅地建物取引业法》第3条第4项）。
比如，某宅建业者在有效期最后30天内提出更新申请，原免许即使到期，业者也可以继续经营，直至更新审批完成。
更新后的有效期间
更新被批准后，自原免许到期次日起算，再延续5年（同法第3条第5项）。
更新时附加或变更条件
与初次发放免许相同，免许权者在更新时也可根据需要对附加条件进行调整，前提是满足必要性与合理性要求（同法第3条之2第1项）。
个人业者转为法人时的处理
若个人以个人名义取得宅建业免许，之后成立公司（法人）并成为其代表来继续经营宅建业务，则该法人需重新申请宅建业免许。
原个人所持免许不得直接沿用于法人。因为根据日本法律，法人与个人系不同的主体，法人取得业务许可需具备独立的法律资格。
总结
日本《宅地建物取引业法》规定，从事宅地建物交易业务（宅建业）必须取得许可（免许），并分由国土交通大臣或都道府县知事核发。
申请人若在单一都道府县内设置营业所，则向该都道府县知事申请；跨多个都道府县时，向国土交通大臣申请。
取得许可后，业者须在营业场所内悬挂免许证并设置“宅建业者标识”，二者不可相互替代。
免许有效期为5年，若想继续经营需于到期前一定时间内申请更新。只要按期申请，即使原许可到期也可暂时继续经营，直至更新审查完毕。
个人业者若转为法人经营，需以法人名义重新申请许可，原个人许可不能继承给法人。