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免许基准
免许基准是指为了排除不适合从事宅建业务的人，设定的限制性条件。符合特定条件的人将无法获得许可（第5条第1项）。以下分为三类情况，即：
1.申请人自身有问题的情况
2.相关人员有问题的情况
3.申请手续有问题的情况
申请人自身存在问题的情形
破产且尚未复权者
若申请人已被宣告破产但尚未获得复权，则其财产管理受到限制，无法有效保障客户重要财产（宅地或建筑物）交易的安全。
复权后处理：若破产者已获得复权，则可立即申请免许，无需再等待5年。
示例：
个人A原本经营一家小型不动产中介公司，因连续投资失败导致负债累累，被法院宣告破产。破产程序尚在进行中，其尚未获得“复权”——即仍受到财产管理与经营活动方面的限制。此时，个人A想重新申请宅建业免许，却被告知依据法律规定，他在破产未复权的状态下无法取得免许。
解读：
破产者由于财产管理受到限制，无法确保其具备安全运作客户重要财产（宅地或建筑物）的能力。待破产程序终结并取得复权后，个人A才可再次提出申请。
曾被判处“禁锢（禁錮）”以上的刑罚，且自刑罚执行完毕或被免除之日起未满5年者
日本刑事处罚由轻到重通常为：科料 → 拘留 → 罚金 → 禁锢（禁錮） → 懲役 → 死刑。
此处“禁锢（禁錮）以上刑罚”主要指“禁锢（禁錮）”或“懲役”，均需在监狱进行羁押或服刑；因此在刑罚执行完毕或被免除后，须满5年方可申请免许。
注意事项：
若刑罚已过追诉或执行时效，但仍在5年限制内，也需等待期满方可申请。
若判决附有缓刑，则在缓刑期内不得申请免许；缓刑期结束且刑罚效力消灭后，可自次日开始申请。
示例：
个人B因严重伤害罪被判处2年懲役。在服刑期满后，已经过去3年。由于懲役属于“禁锢（禁錮）以上的刑罚”，法律要求必须满5年才能申请宅建业免许。
缓刑的情况：如果个人B当时获判2年懲役、缓刑3年，那么在那3年缓刑期内也不得申请免许；缓刑期结束且刑罚效力消灭后，才能重新申请。
解读：
“禁锢（禁錮）”或“懲役”都属于需被收监服刑的刑罚；服刑或免除刑罚后，须满5年才有申请资格。
因违反宅建业法、暴力团员不当行为防止法等特定法令，或因背信罪、现场助势罪、暴行罪、威胁罪等特定罪名被判罚金刑，且自刑罚执行完毕或免除之日起未满5年者
原则上，受到罚金刑并不一定会影响免许申请，例如过失伤害罪或伪造私文书罪等“普通”罚金刑不必等待5年，即可立即申请。
例外：若因上述特定法令或特定罪名（如背信罪、暴行罪、威胁罪等）被处以罚金刑，则自刑罚执行完毕或免除之日起5年内不得申请。
缓刑与上诉期间的处理方式与“禁锢（禁錮）以上刑罚”的情况相同。
示例A（须等待5年）：
个人C因涉嫌违反《暴力团员不当行为防止法》，被判处罚金刑。虽然罚金已缴纳完毕，但根据宅建业法要求，若是因此类特定法令被罚金刑，则需自刑罚执行完毕起5年内不得申请宅建业免许。
示例B（无需等待5年）：
个人D因过失伤害罪被判处罚金后立即缴清，这类与暴力团或特定重大罪名无关的罚金刑，一般不影响再次申请，个人D可以立刻提出免许申请。
解读：
罚金刑本身并非一律影响申请；但若涉及暴力团员不当行为或背信、威胁等特定罪名，需要额外等待5年。
暴力团员或成为非暴力团员未满5年者
暴力团员参与不动产交易会严重损害交易安全和行业声誉。
因此，若申请人目前仍是暴力团员，或退出暴力团尚未满5年，则不得取得免许。
示例：
个人E曾经是某暴力团团员，虽然已经声明退出，但退出仅1年时间。此时他想在当地开设不动产中介公司申请宅建业免许，被主管部门驳回，理由是《宅建业法》禁止暴力团员或退出未满5年者申请。
解读：
暴力团介入不动产交易会严重损害交易安全和行业声誉，因此法律对暴力团关联的申请人采取严格排除措施。
在申请免许前5年内，曾以不正当或显著不当方式从事宅建业务者
例如，明知须履行《国土利用计划法》第23条事后申报义务但多次违规交易，或其他严重违背法律要求的情形。
示例：
个人F在担任某不动产中介业务员期间，频繁违规操作，包括以下行为：
1.未履行《国土利用计划法》第23条的事后申报义务，多次进行土地买卖。
2.向客户提供虚假的土地信息，导致客户蒙受重大损失。
主管机关认定其行为属于“显著不当方式”从事宅建业务。此后5年内，如个人F再次提出宅建业免许申请，都会被驳回。
解读：
若申请人过去5年内有严重违规或明显不当行为，将被认定不适合从事宅建业务。
明显可能从事不正当或不诚实行为的情形
申请人若在过去的宅地或建筑物交易中有欺诈、胁迫等严重不正当行为记录，或曾有重大合同违约等失信行为，将被视为“有不诚信风险”。
示例：
个人G曾多次被客户或交易对方起诉，理由包括：
1.在房屋买卖时伪造合同条款；
2.利用客户不熟悉相关法律的弱点，进行欺诈性交易。
这些记录显示出个人G在经营中存在明显的欺诈或胁迫行为，主管机关因此认定其“有不诚信风险”，驳回其免许申请。
解读：
法律重视宅建业务领域的诚信与专业性，若申请人被认定“可能从事不正当或不诚信行为”，将被排除在外。
因身心健康问题无法正常经营宅建业务者
根据国土交通省令，若申请人因精神机能障碍，无法稳定从事宅建业务所需的认知、判断及沟通，则不得获得免许。
示例：
个人H因严重的精神机能障碍无法稳定工作，甚至无法进行基本的认知判断及沟通，相关医疗机构也出具证明显示其无法从事高强度或高责任的业务活动。
虽然个人H并非在道德或纪律层面存在问题，但基于其身体与精神情况，难以胜任宅建业所需的持续经营管理，故主管部门会驳回其免许申请。
解读：
此规定旨在保护交易安全与本人权益，避免因身心障碍影响正常业务开展。
因违反宅建业法第66条第1项第8号或第9号被取消免许，且自取消之日起未满5年者
若因下列三种情形被取消免许，则需满5年后方可再次申请：
1.以不正当手段获得免许；
2.因违反业务停止处分的行为极为严重而被直接取消免许；
3.在业务停止处分期间仍违规从事业务。
示例：
个人I在过去经营中以伪造文件等“不正当手段”获得宅建业免许，被主管机关查实后，依据第66条规定取消了其免许资格。此后未满5年，个人I试图再次提交申请，必然被拒绝。
解读：
若曾因“三大恶性行为”（不正当手段获取免许、严重违反业务停止处分或在处分期间仍违规经营）遭取消免许，需等5年后才可重新申请。
法人被取消免许时，公示前60日内任职的董事等重要役员，自取消之日起未满5年者
当法人因重大违规面临取消免许前，会进行听证会并于一定期间（60日）进行公示。
若在该公示期前60日内任职的董事等重要役员，则视为可能参与或默许违规行为，需等待5年方可申请。
60天内役员的定义：若法人在公示期60日内有过任职经历，即使仅为短期，且具备对公司较强影响力的角色，例如董事、顾问、支店长等，将被视为法人重要役员。
示例：
法人J因重大违规行为面临被取消免许的行政处分，主管部门对其违规事实召开听证会，并在听证会日期前60天开始进行公示。
个人K在此公示期前30日内担任该法人董事，期间并未采取措施制止或报告相关违规行为，因而被视为对重大违规负有责任或默许行为。
当法人J最终被取消免许后，个人K在5年内不能以个人名义或新的法人名义申请宅建业免许。
解读：
公示期内任职的董事、顾问或其他对法人经营有重大影响的角色，会被视为参与或默许违规行为。
法人因严重违规将被取消免许，在听证会公示后主动解散或停业者，自取消之日起未满5年者
根据宅建业法第66条第1项第8号或第9号，若宅建业者因特别恶劣的违规理由面临取消免许处分（如不正当手段取得免许等），即便在听证会公示后先行提交了解散或停业申请，也视为逃避处分。此时，自取消免许之日起5年内不得再次申请。
示例：
法人M因通过虚假文件取得宅建业免许，被认定为“特别恶劣违规”。主管部门组织听证会并进行公示。
在听证会正式下达取消免许处分前，法人M赶在公示期间主动提出解散公司。主管部门最终认定这是在逃避处分，仍对法人M做出“取消免许”的决定，并注明解散行为不影响对其取消处分的认定。
根据规定，自取消之日起5年内，任何原法人M的主体都不得“重新申请免许”或以其他方式再度进入市场。
解读：
该规定防止以“先解散或停业”来规避被取消免许所带来的不良记录，切实维护法律威慑力与市场秩序。
相关人员存在问题的情形
未成年申请人与其法定代理人
若申请人为未成年人，通常须由其法定代理人（如父母）许可或代理，方具备与成年人等同的行为能力来从事宅建业务。
未获得代理人许可的未成年人：免许审查对象包含未成年人本人及其法定代理人。若代理人本身不符合法定条件（如破产、暴力团关联等），则无法通过免许审核。
示例：
个人A（16岁）想开设一家不动产中介机构，但其父母并不同意，也未为他办理任何代理手续。
审核部门在确认申请资料时发现，A的监护人（父母）拒绝签署许可文件，同时也无法证明A具备与成年人等同的法律行为能力。
此时，免许审查会同时评估父母的适格性（例如是否破产未复权、是否与暴力团相关等）。若父母本身不符合相关基准，或者拒绝为A提供许可，即使A本人未成年人身份本身不是问题，也无法取得免许。
已获得代理人许可的未成年人：此时仅审查未成年人本人，若其符合免许基准，即可取得免许。
示例：
个人B（17岁）希望继承家族在农村的房屋买卖业务。其父母充分支持并签署书面许可，同时父母经审查后也符合相关条件（无破产、无犯罪记录、非暴力团关联等）。
因此，主管部门只需审查B本人是否符合免许基准（例如有无重大违法、身心健康是否适宜等）。若B本身并无不利情形，则可获得宅建业免许。
法人申请人与其役员或特定使用人
若法人申请人的董事或“特定使用人”出现前述禁止情形（如破产、暴力团关联等），则法人整体无法获得免许。
特定使用人：指法人或个人宅建业者在各事务所的代表人，如分店经理或分公司负责人等。
示例：
法人C是一家新成立的房地产公司，准备申请宅建业免许。经审查发现，C公司的其中一名董事D过去曾因暴力犯罪被判处“禁锢（禁錮）以上刑罚”，刑期结束尚未满5年。
因此，尽管法人C其他董事均无异常，但只要有一名董事（或受雇于该法人且担任分店经理、负责人等“特定使用人”）存在不适格情形，即会导致法人C整体无法通过免许审查。
个人申请人与其特定使用人
若个人申请人的特定使用人不符合免许基准（如有暴力团关联、破产未复权等情形），则该个人亦无法获得免许。
示例：
个人E打算以个人名义开设一家房产中介事务所，并委任F作为主要营业所或分店的负责人（特定使用人）。
经查，F曾经是暴力团员，退出团体尚未满5年；或F目前仍处于破产未复权状态。
因此，E的申请虽本身无瑕疵，但其选任的特定使用人F不符合免许基准，会直接导致E的申请被驳回。
被暴力团员等控制的申请人（法人或个人）
若实际业务运营受暴力团员等控制，则该申请人无法取得免许。
暴力团参与不动产交易不但损害交易对方利益，也会影响行业整体声誉。因此，宅建业法明确排除暴力团或关联人员进入宅建行业。
示例：
法人G表面由个人H担任代表董事，但经执法机关调查，实际经营决策、资金流向均受到某暴力团成员K控制或指使，H仅作为“白手套”或名义负责人。
在这种情况下，尽管H自己并非暴力团员，但因公司实际运营受暴力团控制，依照法律规定，公司将无法获得宅建业免许。
申请手续存在问题的情形
未按要求配置“成年专任宅地建物取引士”
依据宅建业法第31条之3第1项，事务所须按照“每5名业务人员至少配置1名成年专任宅建士”的比例配备专业人员。若无法满足此条件，则不予颁发免许。
示例：
法人L计划在其总部设立一个业务团队共20人，另在外地设一个分支机构，有业务人员10人。
法律要求：
每5名业务人员至少配1名“专任”宅建士，并且必须是“成年”宅建士。
总部需要 20 ÷ 5 = 4名专任宅建士；
分支机构需要 10 ÷ 5 = 2名专任宅建士。
结果，法人L仅安排了3名专任宅建士在总部、1名在分支机构，无法满足法定比例要求，因此免许申请将被驳回。
申请材料存在虚假或重大遗漏
在申请表及其附件中提供虚假信息，或遗漏影响审查的重要事项，均会导致申请被驳回。
示例：
个人M在申请书中隐瞒了自己曾被判处暴力罪罚金刑的事实，或者公司提交的资料中虚构了专任宅建士的数量、姓名等信息。
经查实后，这些虚假信息或重大遗漏会被视为欺骗主管部门，直接导致申请驳回，甚至可能触发进一步的行政或刑事追究。
总结
上述内容非常详细琐碎，因此也成为考试的要点。在备考时，理解和掌握“免许基准”的各项要求至关重要。根据《宅地建物取引业法》，免许基准主要分为申请人自身、关联人员及申请手续三类限制条件。重点主要涉及申请人是否符合资格，包括破产、刑事处罚、违法行为等因素；其次，关联人员如法定代理人、法人董事或特定使用人不符合资格的话，也会影响免许的申请；最后，申请材料的真实性与完整性也是审核的重点。通过细致了解这些情况，考生可以更好地准备考试，并精确掌握各项重要法规要求。