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在多住户居住的建筑（如公寓大厦）中，与独栋住宅相比，需要建立一套特殊的管理规则，以明确各自的权利与义务，并妥善处理对外纠纷和共同管理事宜。为此，日本《建物区分所有法》对公寓（含商业、公寓混合大楼等）内部的专有部分、共用部分、敷地权及管理机制等内容进行了具体规定，以下为主要内容概述。
公寓及其相关术语
区分所有者
指对建筑物中某一特定单元（即“专有部分”）享有所有权的人。
管理组合（管理组）
为对共用部分进行管理而成立的所有区分所有者的组织，即通常所称“业主委员会”或“管理协会”。
专有部分（構造上・利用上の独立性）
与其他部分在结构和使用上相互独立、并可登记为单独所有权的部分。
共用部分
在法律上指除各专有部分外，为全体或部分区分所有者共同使用或利益而存在的建筑或附属设施部分。
敷地权 / 敷地利用权
公寓的土地使用权，包含所有权或租赁权等。通常与专有部分不可分离处分。
专有部分
专有部分的定义
购买公寓时，一般仅购买某一单元房间（例如「501号室」），即对该单元享有区分所有权。依据区分所有法第2条第3项，具备以下要件的建筑部分才能作为“专有部分”：
- 结构上的独立性
与相邻的其他单元（如502号室）或上下楼层（如601号室、401号室）之间有实体墙壁、楼板、天花板等结构进行区隔。 - 使用上的独立性
该部分必须拥有可直接通向公共走廊或室外的出入口，以便单独使用和出入。
共用部分
共用部分的范围
除各专有部分外，凡是全体或部分区分所有者共同使用或共同利益所需的建筑部分及其附属设施，都属于“共用部分”（区分所有法第2条第4项）。常见的例子包括电梯间、公共走廊、集会室、外墙、屋顶，以及其他设备或附属设施。
法定共用部分
例如建筑的结构主体（地基、梁柱、外墙等）或电梯井道等。这些部分无论有没有单独记载，因其结构或功能不可分割，法律上当然地视为所有区分所有者的共用部分，无法单独登记为专有部分。
规约共用部分
指本可作为专有部分，但通过业主大会或管理规约的约定，将其设定为共用部分（例如可独立使用的空房间改作集会室）。
由于其原本具有可专有的属性，要想对抗第三人，须进行登记（区分所有法第4条第2项）。
一部分共用部分
某些共用部分只为部分区分所有者所使用。例如，混合用途建筑中底层为商铺或办公室，上层为住宅时，住宅区域的入口仅供居住者使用。
这类“部分共用”由相关区分所有者共同管理，其规约或具体管理方法通常在相应的管理组合内部自行约定。
共用部分的所有形态与管理
根据区分所有法，共用部分原则上由所有区分所有者按其各自的持分比例共有。该持分通常依照专有部分的面积比例来计算（区分所有法第14条第1、4项）。
具体地说，专有部分的地面面积计算方式不同于一般建筑。其面积应基于被墙壁等分隔内侧线包围的区域的水平投影面积来计算（区分所有法第14条第3项）。
共用部分持分的处分
原则
共用部分的持分在处分（如出售、抵押）时，应与专有部分一并处分；区分所有者不得将共用部分的持分与专有部分相分离（区分所有法第15条第1、2项）。
例外
若经规约另有规定，可允许将共用部分持分与专有部分分离而单独处分，但通常必须符合极其严格的条件或程序，否则将破坏大楼整体利益。
共用部分的管理
区分所有法根据行为性质的不同，将共用部分的管理行为大致分为保存行为、管理行为和变更行为，并对每种行为所需的决议比例进行了规定。
保存行为
为了维护共用部分的现状，如必要的修缮、日常维护等。
各区分所有者可单独进行，无须其他所有者的同意（区分所有法第252条第5项）。
管理行为
涉及对共用部分的日常管理，如出租公共区域、签订或解除管理或租赁合同等。
需获得超过半数持分的区分所有者同意（区分所有法第252条第1项）。
变更行为
若是轻微变更（不会显著影响建筑整体的形状或用途），需超过半数持分同意（区分所有法第251条第1项）。
若是重大变更（会显著影响建筑整体的形状或用途），则须获得四分之三以上持分的区分所有者同意（区分所有法第251条第1项）。
为方便理解，整理如下表：
| 行为类型 | 定义 | 所需同意比例 |
|---|---|---|
| 保存行为 | 为了维护区分所有物的现状，通常是小修和维护 | 各区分所有者可以单独进行，无需其他所有者同意 |
| 管理行为 | 涉及区分所有物的日常管理，需要一定比例的同意 | 超过半数持分的区分所有者同意 |
| 轻微变更 | 改变区分所有物的形状或用途，但不会显著影响建筑整体 | 超过半数持分的区分所有者同意 |
| 重大变更 | 改变区分所有物的形状或用途，可能显著影响建筑整体 | 四分之三以上持分的区分所有者同意 |
参考网址：https://www.moj.go.jp/content/001237128.pdf
敷地利用权
敷地利用权是指为建筑所使用的土地的所有权或租赁权。这是一项必要的权利，用于确保公寓的稳定性和使用。因此，若敷地利用权为多人共同持有，区分所有者一般不得将该权利与其专有部分分离处置（区分所有法第22条第1项）。但若规约中有特别规定，区分所有者则可以分离处分（区分所有法第22条第1项但书）。
此外，若没有特别规定，敷地利用权的持有人放弃持分或无继承人死亡时，该持分并不自动归其他共有者所有（区分所有法第24条）。
结语
日本《建物区分所有法》为多住户建筑（包括公寓、办公楼等）确立了明确的法律框架，使各区分所有者能够通过“专有部分”与“共用部分”的分类，完善对建筑物整体的管理与维护。同时，敷地权及敷地利用权的设计，也确保了土地与建筑的不可分割性以及公寓整体的稳定性。
在实际操作中，由于管理规约及业主大会决议往往在具体细节上起到关键作用，建议在从事买卖、改建、管理等各类活动时，仔细查阅相关规约及会议记录，并在必要时咨询专业人士（律师、土地家屋调查士、司法书士等），以确保符合法律规定并维护自身权益。