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管理组合
管理组合（かんりくみあい）是由所有区分所有者依法自动组成的团体，负责建筑物的管理。虽然公寓的管理由管理组合负责，但由于区分所有者全部参与管理较为困难，因此可以设立管理者。
管理者负责维护公共部分，执行集会的决议，并具有进行规定行为的权利与义务（根据《区分所有法》第26条第1项）。
管理者的选任与解任
选任与解任方式
除非规约另有规定，管理者的选任与解任须通过管理组合的集会决议作出（《区分所有法》第25条第1项）。
对于管理者的任期，法律并未作强制性规定，可在规约或集会决议中予以明确。
法律并未限制管理者必须是区分所有者，也可任命非区分所有者（外部人士）担任该职务（《区分所有法》第25条第1项）。
管理者的权限与责任
管理者主要负责维护公共部分、执行集会决议，并在权限范围内享有和承担相应的权利与义务（《区分所有法》第26条第1项）。
在执行与职务相关的行为时，管理者代表全部区分所有者（《区分所有法》第26条第2项）。
若管理者在职务范围内对第三方造成损害或引发责任纠纷，除规约另有规定外，各区分所有者需按照其在公共部分中的持分比例承担相应的责任（《区分所有法》第29条第1项、第14条第1项）。
若经规约或集会决议同意，管理者可作为原告或被告，以管理组合的名义进行诉讼活动（《区分所有法》第26条第4项）。
管理者需要每年一次在集会中定期汇报相关事务的执行情况。
管理组合法人
管理组合可通过集会决议，取得四分之三以上的区分所有者及四分之三以上的议决权同意（即“特别决议”），决定是否法人化以及确定法人名称、事务所地址等（《区分所有法》第47条第1、2项）。
作出决议后，应当在主要事务所所在地办理法人登记。登记完成后，管理组合即取得法人资格。
取得法人资格后，管理组合可像自然人或其他法人一样，以自己名义购买财产、开通电话或网络服务、进行金融借贷等。
区分所有者：指拥有公寓（或其他被区分的建筑物）内“专有部分”（如某一户）的所有权的人。无论一个人或一个法人拥有多少户，都被视为一位区分所有者。
区分所有者总数：把所有拥有专有部分的人（或法人）加起来，就是“区分所有者总数”。
举例：
如果一栋公寓里共有 30 户（30 个专有部分），但其中有 2 户是同一个人名下，则：
户数 = 30
区分所有者数 = 29（因为其中 1 人拥有 2 户，但他只算一个所有者）
议决权（投票权）总数
每位区分所有者在“管理组合集会”中通常拥有相应的投票权，也称“议决权”。在多数情况下，这个投票权是按照各自拥有的“公共部分持分比例”或“土地持分比例”来确定的。
简而言之，“持分比例越大（如拥有的面积较多、分摊系数较大），所占的投票权就可能越多。”
举例：
甲、乙、丙三位业主，持分比例如下：
甲：50%
乙：30%
丙：20%
则在管理组合集会中，甲的议决权 = 50，乙 = 30，丙 = 20，合计 = 100。
“四分之三以上”的双重要求
针对管理组合的一些重要事项（如法人化、规约的设定或重大变更等），法律为了确保大多数人的意见能真正代表整体利益，要求不仅要超过一定数量的业主同意，还要占有足够高的投票权同意。具体做法就是：
在“区分所有者总数”这一维度上，获得四分之三以上业主的同意；
在“投票权总数”这一维度上，也获得四分之三以上的议决权同意。
只有同时满足这两个“四分之三以上”，决议才有效，这就被称作“特别决议”。
为什么要这样设置？
防止少数业主虽然在数量上是少数，但他们持有大份额持分，可能利益受重大影响，也需要他们的支持。
也要避免个别大户（虽然持分多）独自决定所有事务，忽略其他多数中小持分业主的合法权益。
规约
规约是指在管理组合的集会中，为了更好地管理和使用建筑物及其附属土地而制定的规则。其内容包括但不限于公共部分的使用管理、费用分担、专有部分及共有部分的相关规定等。
规约的制定、变更及废止
特别决议
规约的设定、变更或废止，原则上需要通过管理组合集会的特别决议，即取得四分之三以上区分所有者及四分之三以上议决权的同意。
若该规约的设定、变更或废止对某些区分所有者的权利产生特别影响时，还必须事先获得这些受影响的区分所有者的同意。
规约的效力
规约一旦设定、变更或废止，不仅对当时的区分所有者生效，也对特定继承人或受让人持续有效。
建筑物的实际使用人（占有者），在使用该建筑物及其土地、附属设施时，负有与区分所有者同等的遵守规约的义务。
通过公正证书设立规约
在分售前为了提高效率，建筑物所有人（例如开发商）可以通过公证程序预先设定规约，常见的内容包括：
规约共用部分的相关规定。
规约用地的相关规定。
将专有部分与其所对应的土地使用权分离处分的可行性。
各专有部分对应土地使用权的分配比例。
此举可以在公寓正式分售后免去再次征求多数同意的麻烦。
规约的保管与查阅
关于规约的保管与查阅要点如下：
| 项目 | 说明 |
|---|---|
| 规约的保管 | – 有管理者时：由管理者负责保管。 – 无管理者时：根据规约或集会决议，指定下列人员之一保管： ① 实际使用建筑物的区分所有者 ② 代理人 |
| 利害关系人查阅规约的请求 | – 原则：不得拒绝利害关系人对规约的查阅请求。 – 例外：若有正当理由，则可拒绝。 |
| 保管地点的告示 | 规约应在建筑物内明显处告知保管地点，方便利害关系人查阅。 |
| 规约保管与查阅的参考规定 | ① 集会记录 ② 书面决议 |
总结
管理组合是区分所有者依据法律自动形成的管理主体，可以选任管理者代理处理日常管理事务。
管理者在权限范围内代表全体区分所有者行使职务，同时对外承担相应责任；其产生与解任一般通过集会决议进行。
管理组合的法人化需要通过特别决议，经登记后成为独立法人，并可独立对外从事法律行为。
规约是建筑物及其附属土地等管理运营的重要依据，主要通过特别决议设定、变更或废止，且对区分所有者及其继承人或受让人均有约束力；在分售前亦可通过公正证书形式预先设立。
规约的保管与查阅制度，确保相关方能了解并遵守规约的内容。