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背景说明
在日本法律体系下，通常称“公寓”为“区分建筑物”，其登记方式与独栋住宅不同。由于区分所有建筑物本身以及其用地权利关系较为复杂，为使登记更加明晰，日本《不动产登记法》对区分建筑物的登记作出了特殊规定。本文将从三个方面进行说明：
建筑物的表题登记
同栋建筑物中区分部分的统一申请
《不动产登记法》第48条第1项规定：申请区分建筑物的表题登记时，必须与该栋建筑物中其他所有区分部分的表题登记一并申请。
通常做法：如果整栋建筑物最初由某一分售业者（开发商）持有，则由分售业者统一为该栋建筑物中的所有区分建筑物办理表题登记。
考试要点
区分建筑物的表题登记必须与该栋建筑物中的其他区分建筑物的表题登记一同申请。
所有权保存登记
一般规则
根据《不动产登记法》第74条第1项，以下主体可以申请所有权保存登记：
1.表题部所记载的所有者或其继承人
2.通过确认证明（如判决）取得所有权的人
3.通过征用取得所有权的人
区分建筑物的特殊规定
同法第74条第2项进一步规定：对区分建筑物而言，从表题部所有者处直接取得所有权的人也可申请所有权保存登记。
意义：对于分售业者而言，可直接进行所有权保存登记，随后将各区分单位转让给购买者，无需先为自己办理所有权保存登记，再办理转移登记。这样做在实务中能节省登记税费。
附加条件
若区分建筑物附有“用地权”（敷地权，指地上权、租赁权、共有土地所有权份额等），在办理所有权保存登记时，通常需要用地权登记名义人（或其他共有权人）的同意，以确保地上权或其他用地权与区分建筑物同步或正确地进行登记。
用地权的登记
用地权的概念
区分建筑物的所有者对其用地一般享有“共有份额”或“准共有份额”（若为租赁权则称“准共有”）。在大型公寓中，单一土地上可能会分配给几十甚至上百个专有部分，各区分所有者均持有一定份额，导致土地登记内容十分庞杂。
首次登记时的特别处理
为了使无法与专有部分分离的用地权（“敷地权”）的权利关系更加清晰，法律在首次于区分建筑物登记簿的表题部登记用地权时，要求登记官在对应土地的登记记录权利部中“依职权”注记该所有权或地上权等权利为“用地权”（《不动产登记法》第46条）。
考试要点
1.区分建筑物的用地权表示登记，须在区分建筑物登记簿的表题部进行。
2.当登记官首次对区分建筑物的用地权进行登记时，需在用地权对应的土地登记记录的权利部中以职权标注该权利为用地权。
处分与登记的一体化
一旦该土地权利被注记为“用地权”并与区分建筑物绑定，根据《不动产登记法》第73条第1项的规定，日后若处分（转让、抵押等）区分建筑物及其用地权，只需在区分建筑物的甲区或乙区进行登记，即视为已在土地登记中完成相应登记。
限制
《不动产登记法》第73条第2项规定，用地权登记后，原则上不得对该土地或其用地权进行单独处分或单独登记。换言之，土地与区分建筑物在登记及处分层面上已被“捆绑”。
总结
区分建筑物登记的核心在于：
1.所有区分部分必须统一办理表题登记；
2.持有区分建筑物的人可申请所有权保存登记，并须注意用地权的完整性；
3.用地权登记在确保与区分建筑物“不可分”这一原则下，简化了登记与处分程序，但也带来了不可单独处分的限制。
考试建议：
记牢关键法条，在作答案例题时，需严格区分“区分建筑物”和“一般建筑物”登记手续的不同，并关注“用地权”是否被注记为“敷地权”、能否单独处分等限制。