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引言
在不动产买卖中，常见的一个问题是“所有权究竟何时从卖方转移到买方？”以及“未经登记的买受人，能否对抗第三人？”这不仅是在日常生活中会遇到的实际问题，也是宅建士考试等法律从业考试中常考的重点内容。本文将通过具体案例与法律规定，系统阐述不动产所有权转移的时间与对抗要件之间的关系。
所有权转移的时间
买卖合同成立与所有权转移
原则
根据民法第176条的规定，不动产的买卖合同一经双方当事人就“买”和“卖”的意思表示一致，即告成立。自该合同成立之时起，买受人（B先生）便取得标的物所有权。
示例：A先生与B先生就土地买卖达成合意，则此时B先生已取得该土地的所有权。也就是说，买卖合同成立的瞬间，土地的所有权就从A先生转移到了B先生。
特别约定的例外
虽然原则上买卖合同成立的瞬间，所有权发生移转，但当事人可以通过“特别约定”来改变所有权转移时间。例如，可约定在“价款全部支付”或“办理登记或交付时”再移转所有权。这些约定在实践中也相当常见。
买卖合同后的继承问题
继承人与义务承受
假设A先生与B先生订立了土地买卖合同后，A先生不幸去世，由C先生继承了A先生的遗产。在此情况下，B先生依然可以向继承人C先生主张“交付该土地”。这是因为根据民法第896条，继承人继承了被继承人的全部权利义务。
登记与否不影响主张：即便尚未办理因继承而产生的登记，也不影响B先生向继承人主张权利。
不动产登记与“对抗要件”
合同成立与登记的区别
虽然从A先生到B先生的所有权移转于合同成立时已经完成，但若B先生要将该所有权对抗第三人，仍然需要办理不动产登记（民法第177条）。若无登记，在与其他第三人发生争议时，B先生将难以主张对抗力。
对抗问题
对抗问题的定义
二重销售的典型情形
当卖方A先生将同一不动产先卖给了B先生，又卖给了C先生（而且C先生已经办理了登记），B先生与C先生就同一土地都主张所有权，这就构成“对抗问题”。
关键：B先生虽已取得实际的所有权，但若未登记，就无法对抗已经完成登记的C先生。
不动产登记的意义
判断不动产所有权归属的基准是“登记”。民法第177条规定：“不动产物权的设立及移转，未经登记，不得对抗第三人。”这意味着，一旦另一位买受人（C先生）完成了登记，那么在与其争夺不动产所有权的场合，未登记的一方（B先生）将败诉。
恶意与否原则上不影响：无论A先生或C先生是否出于恶意，只要C先生先行登记，B先生就无法对抗C先生。
“第三人”的范围
何为“第三人”
这里的“第三人”是指对不动产具有正当利益，且主张“登记不存在”能够使其在法律关系上受益的人。因此：
具有正当交易目的的买受人、抵押权人等均属于第三人。
不法占有者（如擅自搭建地摊等）不属于“第三人”。B先生即便未登记，也能对抗不法占有者，要求对方返还土地。
恶意第三人与“背信的恶意者”
一般的恶意：仍具正当利益
即便C先生在购买土地时明知B先生已购买过该土地，只要C先生的行为并非故意损害B先生权益的“背信”行为，法律上仍将其视为有正当利益的第三人。只要C先生先行登记，则B先生无法胜诉。
背信的恶意者
若C先生明知B先生已先取得该土地，并且以损害B先生的利益为目的而与A先生再度订立买卖并抢先登记，则C先生被认定为“背信的恶意者”，不再属于民法第177条所称的“第三人”。在此种极端情形下，B先生即使未登记，也可向C先生主张所有权。
具体问题与案例分析
问题1：未登记无法对抗已登记的买方
若B先生未登记，而C先生已先行登记，B先生无法在诉讼中胜过C先生。
问题2：对抗范围不限于二重买卖
民法第177条对不动产所有权变动的对抗要件有普遍适用性。包括抵押权人、其他用益物权人等，也需根据登记先后来判断权利冲突的胜负。
问题3：“不法占有”不受“第三人”保护
不法占有者不属于第三人，因此B先生即使未登记，也可以要求不法占有者退出该土地。
问题4：恶意知情者一般仍属“第三人”
C先生若仅是明知B先生先买到该土地，便宜行事完成登记，一般仍能获得对抗力。
问题5：背信恶意者例外
若C先生恶意且“背信”，故意使B先生的权益落空，则无法作为“第三人”受到保护。B先生可以在无登记的情况下，依然对抗C先生。
总结
所有权移转的基础规则
不动产买卖合同自双方意思表示一致时生效，买受人在合同成立瞬间即取得所有权。
特别约定可影响具体的移转时间，但这是当事人之间的内部约定。
对抗要件：登记才具外部效力
若要对抗任何主张权利的第三人，则必须完成登记。
二重销售、设定抵押等情形下，先行登记的一方往往在权利冲突中占优势地位。
“第三人”与“背信恶意者”
第三人：具有正当利益、在一般民事流通中行为的交易相对人。其登记优先时，未登记的先买受人无法对抗。
背信的恶意者：若购买行为仅为损害他人，无法享有民法177条的对抗保护。
继承与不法占有者
继承人继承被继承人对买受人的交付义务，即使尚未进行继承登记，买受人仍可向继承人主张所有权。
不法占有者无权对抗真正权利人，买受人未登记也能要求其退出占有。
整体而言，不动产买卖从合同成立时起移转所有权，但要对抗第三人，仍需登记才具有对抗力。这既是民法对不动产交易安全的要求，也是在实践操作中防范“一物数卖”等纠纷的关键法律设计。通过弄清合同生效时点与登记对抗要件，才能准确判断不动产归属和交易安全。