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问题13

　根据《建筑物区分所有等相关法律》（以下简称“本法”）的规定，下列叙述中，错误的是哪一项？此外，共用部分的变更不属于本法第17条第5项规定的情形，且关于集会法定人数，规约中没有特别规定。

1⃣ 在法律或规约规定应由集会作出决议的情况下，只要有一名拥有表决权的区分所有者表示反对，就不能不召开集会而采用书面方式作出决议。

2⃣ 对于伴随共用部分形状或效用显著变更的共用部分变更，应当由拥有表决权的区分所有者中过半数的人、且拥有过半数表决权的人出席集会，并经出席区分所有者（不包括无表决权者）及其表决权各自达到四分之三以上多数通过。但规约可以将该区分所有者人数及表决权比例降低至过半数。

3⃣ 当敷地利用权属于数人共同享有的所有权或其他权利时，除规约另有规定外，区分所有者不得将其专有部分与其对应的敷地利用权分离处分。

4⃣ 各共有人对共用部分的持分比例，除规约另有规定外，应按照其专有部分的建筑面积比例确定，而该建筑面积，是指以墙壁及其他分隔部分的中心线围成部分的水平投影面积。

正解 【4】

解说

❶ 「只要有一名区分所有者反对，就不能采用书面决议。」

【正确】不召开集会，而采用书面或电子方式进行决议时，必须取得：全体拥有表决权的区分所有者的一致同意。因为书面决议会使区分所有者失去在集会上听取说明、提出问题及交换意见的机会。因此：只要有一人反对，就不能采取书面决议。依据：《区分所有法》第45条第1项。

❷ 「共用部分重大变更的决议要件。」

【正确】对于伴随形状或效用显著变化的共用部分变更：应由：拥有表决权的区分所有者中过半数的人；且拥有过半数表决权的人；出席集会。并且：经出席者人数及其表决权各达到 4分之3以上 同意，方可通过。但是：规约可以将该人数比例及表决权比例降低至超过二分之一（过半数）。依据：《区分所有法》第17条第1项。

❸ 「专有部分与敷地利用权不得分离处分。」

【正确】当敷地利用权属于数人共同拥有时，除规约另有规定外，区分所有者：不得将专有部分与其对应的敷地利用权分开处分。也就是说：房屋出售时、对应的土地利用权原则上必须一并转移。依据：《区分所有法》第22条第1项。

➍ 「共用部分持分计算采用中心线面积。」

【错误】共用部分持分比例，原则上依照：专有部分的建筑面积比例 确定。但是，这里的建筑面积：❌ 不是“中心线面积（壁芯面积）”。正确的是：✅ 以内侧线（内法）围成部分的水平投影面积为准。即：内法面积（内法面积）这是区分所有建筑物登记时采用的面积计算方式。因此：本题将“中心线面积”作为依据，属于错误表述。

依据：《区分所有法》第14条第1项、第3项。

问题原文

❶ 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、議決権を有する区分所有者が1人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。

❷ 形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、議決権を有する区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を過半数まで減ずることができる。

❸ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

❹ 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。

词语与语法（日中対照）