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問題28

根據《宅地建物取引業法》第35條（重要事項說明）的規定，下列敘述何者正確？

1. 宅地建物取引業者向非宅建業者的個人購買附有土地的建築物，且未經仲介業者介入時，作為買方的宅地建物取引業者即使未製作重要事項說明書，也不構成違反《宅地建物取引業法》。
2. 宅地建物取引業者製作重要事項說明書時，因調查不足而使記載內容與事實不符，但並非故意記載虛假內容，因此不構成違反《宅地建物取引業法》。
3. 宅地建物取引業者在仲介土地買賣時，必須於契約成立前，由宅地建物取引士向非宅建業者的賣方交付重要事項說明書並進行說明。
4. 由於宅地或建築物交易涉及權利關係及法令限制等複雜事項，因此重要事項說明書必須由具有專業知識的宅地建物取引士製作。

正解✅ 1

解説

1⃣  宅建業者作為買方時是否需要向自己交付重要事項說明書

⭕ 正確

重要事項說明書（35條書面）是由參與交易的宅建業者向買方或承租人交付的文件。

因此，當宅建業者本身就是買方時，並沒有向自己交付重要事項說明書的義務。

本題中：

• 賣方：非宅建業者的個人
• 買方：宅建業者
• 無仲介業者介入

由於買方是宅建業者本人，因此即使未製作或交付重要事項說明書，也不構成違法。

2⃣  因調查不足導致內容錯誤是否違法

❌ 錯誤

重要事項說明書中的內容，會直接影響買方或承租人是否決定簽約。

因此宅建業者負有：調查義務, 說明義務.

即使不是故意記載不實內容，

若因調查不足導致記載內容與事實不符，仍然構成違反宅建業法。

3⃣  是否必須向賣方進行重要事項說明

❌ 錯誤

重要事項說明書是交付給：買方 , 承租人的文件。

並非交付給：賣方,  出租人

因此宅建業者沒有向賣方進行重要事項說明的義務。

4⃣  重要事項說明書是否必須由宅建士製作

❌ 錯誤

重要事項說明書的製作主體是：

宅地建物取引業者

而宅地建物取引士負責：記名（簽名）, 說明

因此：❌ 製作 → 宅建業者, ⭕ 記名與說明 → 宅地建物取引士

本項敘述錯誤。

問題原文

問28

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、書面の交付には、宅地建物取引業者の相手方等の承諾を得て行う電磁的方法による提供を含むものとする。

1. 宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
2. 宅地建物取引業者が、重要事項説明書を作成する際、調査不足のため、重要事項説明書に記載された内容が事実と異なるものとなったが、意図的に事実と異なる内容を記載したものではないため、宅地建物取引業法違反とはならない。
3. 宅地建物取引業者は、土地売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業者ではない売主に対して契約が成立する前までの間に、宅地建物取引士をして重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない。
4. 宅地又は建物の取引は権利関係や法令上の制限など取引条件に関する事項が複雑で多岐にわたるため、重要事項説明書は、宅地又は建物の取引の専門的知識を有する宅地建物取引士が作成しなければならない。

词语与语法（日中对照）