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问题34
关于宅地建物交易业者A（消费税课税经营者）接受出租人B委托办理建筑物租赁的媒介，宅地建物交易业者C（消费税课税经营者）接受承租人D委托办理建筑物租赁的媒介，并促成B与D之间签订租赁合同的情形，下列记述中，按照《宅地建物交易业法》的规定，违反规定的共有几个？
本题中，B与D之间签订的租赁合同（以下简称“本合同”）约定每月租金为12万日元（不含相当于消费税等的金额）。另外，作为租赁代理或媒介对象的土地或建筑物，不属于长期空置住宅等。
- 如果本合同是将建筑物作为住宅出租的合同，C在接受D的媒介委托时，在没有事先取得D同意的情况下，收取了132,000日元的报酬。
- A由于事先接受了B提出的特别广告委托，因此向B收取并取得了相当于根据委托刊登在大型报纸上的广告费用的金额。
- C向D收取了租赁合同制作费用，并且该费用是在D已经支付法定限额以内的媒介报酬之外另行收取的。
- 如果本合同是将建筑物作为事务所出租的合同，作为报酬，A从B处收取132,000日元，C从D处也收取132,000日元。
解説
１、“如果本合同是将建筑物作为住宅出租的合同，C在接受媒介委托时，在未取得D同意的情况下，收取了132,000日元的报酬。”
【错误】
由于C在接受媒介委托时没有取得D的事先同意，因此不能仅从D一方收取132,000日元。关于租赁媒介的报酬上限，为“1个月的租金＋消费税”。套用本题的金额计算，即：120,000日元 × 1.1 ＝ 132,000日元 此外，对于居住用建筑物的租赁，从出租人或承租人其中一方收取的报酬，原则上必须在上述报酬限额的一半以下。
但是，如果对于收取超过“半个月租金＋消费税”的报酬，已经事先取得委托人的同意，则可以收取最高达到“1个月租金＋消费税”的报酬（报酬告示第4条）。本题中，C虽然收取132,000日元并未超过整个租赁媒介的报酬上限，但是由于没有事先取得D的同意，因此不能从D一方收取全部132,000日元。
因此，错误的记述是【１】。
２、“由于A事先收到B要求进行特别广告的委托，因此A向B收取并取得了相当于根据该委托刊登在大型报纸上的广告费用的金额。”
【正确】
对于根据委托人的要求而进行的事项，其中包括：① 特别广告所需的费用、② 调查等所需的特别费用。如果事先取得委托人的同意，则可以在法律规定的报酬上限之外，另外收取实际发生的费用。本选项明确说明是“特别广告的委托”，因此，即使A另外收取广告刊登费用，也不违反《宅地建物取引业法》的规定。
因此，正确的记述是【２】。
３、“C向D收取了租赁合同的制作费，并且该制作费是在C从D处收取限额以内的媒介报酬之外另行收取的。”
【错误】
通过媒介促成合同成立后，制作该合同书属于法律规定的媒介业务的一部分。因此，只要属于通常发生的费用，宅地建物取引业者就不能以制作合同书为理由，在媒介报酬之外另行收取费用。在实际业务中，有些不良业者可能会以“文件制作费”等名义向客户收费，但这种做法属于违法行为。因此，C在已经从D处收取限额以内的媒介报酬之外，又另外收取租赁合同制作费，违反了规定。
因此，错误的记述是【３】。
４、“如果本合同是将建筑物作为办公室出租的合同，则作为报酬，A从B处收取132,000日元，C从D处收取132,000日元。”
【错误】
在建筑物租赁的媒介业务中，从委托双方收取的报酬合计额不得超过：1个月租金＋消费税。本规则对于居住用建筑物和其他建筑物均适用。本题中，1个月租金为120,000日元，因此报酬总额上限为：
120,000日元 × 1.1 ＝ 132,000日元
但是，本选项中：A从B处收取132,000日元；C从D处收取132,000日元。二者合计：132,000日元＋132,000日元＝264,000日元。已经超过法定的报酬上限132,000日元，因此违反规定。对于作为非居住用建筑物的办公室等，其与居住用建筑物的不同之处主要有以下两点：
① 从委托人一方收取的报酬比例没有限制；
② 可以将权利金视为买卖代价来计算报酬金额。
但是，无论属于居住用建筑物还是其他建筑物，双方收取的报酬合计额均不得超过“1个月租金＋消费税”。
因此，错误的记述是【４】。
因此，违反规定的有三个，即【１】、【３】、【４】。正确答案是【３】。
原文
問34
宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。なお、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。
- 本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。
- AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。
- CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。
- 本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、AはBから132,000円を、CはDから132,000円をそれぞれ受領した。
词语与语法（日中对照）
| 日本語 | 中国語 | 中国語説明 |
|---|---|---|
| 消費税課税事業者 | 消费税纳税企业 | 指依法需要缴纳消费税的企业。本题中A、C均属于此类。 |
| 貸主 | 出租人 | 将建筑物出租给他人的一方，即B。 |
| 借主 | 承租人 | 租赁建筑物的一方，即D。 |
| 貸借の媒介 | 租赁的居间 | 房屋出租或承租过程中，由宅建业者作为中介促成合同成立。 |
| 1か月分の借賃 | 一个月的租金 | 本题租金为每月12万日元，不含消费税。 |
| 消費税等相当額を含まない | 不含相当于消费税等的金额 | 表示12万日元为未含消费税的租金，需要另加消费税。 |
| 承諾を得ないまま | 未取得同意的情况下 | 「～ないまま」表示在没有完成前项行为的状态下直接进行后项行为。 |
| 報酬を受領する | 收取报酬 | 「受領する」是正式法律用语，表示接受、收取款项。 |
| 特別な広告 | 特别广告 | 应委托人的特别要求而进行的广告，不属于通常媒介业务的费用。 |
| 広告料金に相当する額 | 相当于广告费用的金额 | 指实际发生的特别广告费用，可以在符合条件时另行收取。 |
| 請求し、受領した | 请求并收取 | 「～し、～した」连接两个连续行为，表示先请求后实际收取。 |
| 契約書の作成費 | 合同书制作费 | 制作租赁合同所产生的费用。通常的合同制作属于媒介业务的一部分。 |
| 限度額まで | 在最高限额范围内 | 「～まで」表示达到某一上限，但不超过该限额。 |
| ～の他に | 除……之外 | 表示在前项之外另行增加其他项目。 |
| それぞれ受領した | 分别收取 | 「それぞれ」表示各自、分别；本题指A向B、C向D分别收取。 |
| 違反するものはいくつあるか | 有几项属于违法 | 宅建考试常见问法，需要逐项判断1～4的行为是否违反法律，再计算违法项目数量。 |