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问题34

关于宅地建物取引业者A（消费税课税事业者）的报酬，下列说法中，违反《宅地建物取引业法》规定的有几个？

已知：A接受房东B委托，进行建筑物租赁的中介；C（消费税课税事业者）接受承租人D委托，进行建筑物租赁的中介、B与D签订了租金为每月12万日元（不含消费税）的租赁合同（以下简称“本合同”）；本题中的租赁对象不属于长期空置住宅等。

ア、如果本合同属于住宅用途的租赁合同，C在接受D委托时，未经D事先同意，即向D收取132,000日元报酬。

イ、A因事先接受B关于特别广告的委托，因此向B收取并取得相当于在大型报纸刊登广告费用的金额。

ウ、C向D收取了达到法定上限的中介报酬后，又另外收取了租赁合同书制作费。

エ、如果本合同属于办公用途建筑物的租赁合同，则A向B收取132,000日元报酬，C向D收取132,000日元报酬。

➊一つ

➋二つ

❸三つ

➍四つ

正确答案：3

解説

ア、「未经D事先同意，C向D收取132,000日元报酬。」

【违反规定】。

由于在接受委托时未取得D的事先同意，因此不能向D单独收取132,000日元的报酬。

租赁中介报酬的法定上限为：

一个月租金＋消费税

本题中：120,000日元 × 1.1 = 132,000日元

此外，对于住宅用途建筑物租赁：原则上，向房东或租客单方收取的报酬不得超过：半个月租金＋消费税

但如果在接受委托时，已经事先取得委托人的同意，则可以向单方收取最高：一个月租金＋消费税（报酬告示第4条）

因此，本题未取得事前同意即收取132,000日元，属于违法。

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イ、「A向B收取大型报纸广告费用。」

【不违反规定】。

根据委托人的特别要求而发生的：

• 特别广告费用；
• 特别调查费用；

只要事先获得委托人同意，宅建业者即可在法定报酬之外另行收取实际发生的费用。

本题明确说明：

“事前有特别广告委托”。

因此，A向B收取报纸广告费用并不违法。

ウ、「C另外收取租赁合同书制作费。」

【违反规定】。

通过中介促成合同成立后，制作合同书属于宅建业者依法应当履行的中介业务内容之一。

因此，只要属于通常业务范围内的费用，宅建业者不得：

• 在法定报酬之外，
• 以合同书制作费名义另行收费。

现实中确实存在部分业者额外收取“文件制作费”的情况，但属于违法收费。

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エ、「办公用途租赁中，A与C各收取132,000日元报酬。」

【违反规定】。

对于租赁中介业务：房东与租客双方合计可收取的报酬上限为：

一个月租金＋消费税即：120,000日元 × 1.1 = 132,000日元

本题中：

• A向B收取132,000日元；
• C向D收取132,000日元；

合计：

264,000日元

已经超过法定上限，因此违法。

需要注意：

对于非住宅用途（如办公室）租赁：

与住宅用途相比，仅有以下两点不同：

① 对向单方收取报酬的比例没有限制；

② 可以将权利金视为买卖价款计算报酬。

但是：双方合计报酬不得超过一个月租金＋消费税这一原则并未改变。

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因此，违反规定的共有【三つ】。

問題原文

問34

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。なお、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しないものとする。

1⃣ 本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。

2⃣ AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。

3⃣ CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。

4⃣ 本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、AはBから132,000円を、CはDから132,000円をそれぞれ受領した。

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词语与语法