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问题27

关于《宅地建物交易业法》第34条之2第1项第4号规定的建筑物状况调查（本题以下简称“建筑物状况调查”），以下记述中，错误的是哪一项？

１、建筑物状况调查，是指对建筑物中作为防止结构承载力主要部分或者防止雨水侵入的部分、由国土交通省令规定的部分的状况进行调查，并且由作为具有与建筑物随时间发生的变化及其他建筑物所发生事项相关知识和能力的人员、由国土交通省令规定的人员实施的调查。

２、宅地建物交易业者在介绍建筑物状况调查实施人员时，该建筑物状况调查实施人员必须是《建筑士法》第2条第1项规定的建筑士，并且必须是完成国土交通大臣规定的讲习课程的人员。

３、从事既有住宅买卖中介的宅地建物交易业者，如果向卖方介绍建筑物状况调查实施人员，则宅地建物交易业者不能向卖方另行收取与该介绍有关的费用，除中介报酬以外。

４、从事既有住宅租赁中介的宅地建物交易业者，必须根据《宅地建物交易业法》第37条规定应当交付的书面，在其中记载当事人双方就建筑物结构承载力主要部分等的状况所确认的事项。

解说

１、“建筑物状况调查，是指对建筑物中作为防止结构承载力主要部分或者防止雨水侵入的部分、由国土交通省令规定的部分的状况进行调查，并且由作为具有与建筑物随时间发生的变化及其他建筑物所发生事项相关知识和能力的人员、由国土交通省令规定的人员实施的调查。”

正确。

建筑物状况调查（Inspection），是指针对建筑物的结构承载力主要部分等的状况，由完成国土交通大臣规定讲习课程的建筑士，按照国土交通大臣规定的标准实施调查。

这是《宅地建物交易业法》第34条之2第1项第4号规定的内容。

《宅地建物交易业法》第34条之2第1项第4号

……建筑物状况调查，是指对作为建筑物结构承载力主要部分或者防止雨水侵入的部分、由国土交通省令规定的部分（在第37条第1项第2号之2中称为“建筑物结构承载力主要部分等”）的状况进行的调查，并且是由作为具有与建筑物随时间发生的变化及其他建筑物所发生事项相关知识和能力的人员、由国土交通省令规定的人员实施的调查……

因此，选项１的记述正确。

２、“宅地建物交易业者在介绍建筑物状况调查实施人员时，该建筑物状况调查实施人员必须是《建筑士法》第2条第1项规定的建筑士，并且必须是完成国土交通大臣规定的讲习课程的人员。”

正确。

建筑物状况调查的实施人员，必须是《建筑士法》规定的建筑士，即：

• 一级建筑士；
• 二级建筑士；
• 木造建筑士。

同时，还必须完成国土交通大臣规定的讲习课程。完成该讲习课程的建筑士称为**“既有住宅状况调查技术人员”**。这是《宅地建物交易业法施行规则》第15条之8第1项规定的内容。

《宅地建物交易业法施行规则》第15条之8第1项　法律第34条之2第1项第4号规定的由国土交通省令规定的人员，是指同时符合下列各号条件的人员：

一、符合《建筑士法》（昭和25年法律第202号）第2条第1项规定的建筑士（以下称“建筑士”）；

二、完成国土交通大臣规定的讲习课程的人员。

因此，选项２的记述正确。

３、“从事既有住宅买卖中介的宅地建物交易业者，如果向卖方介绍建筑物状况调查实施人员，则宅地建物交易业者不能向卖方另行收取与该介绍有关的费用，除中介报酬以外。”

正确。

介绍建筑物状况调查实施人员属于法律规定的中介业务的一部分。因此，宅地建物交易业者在向委托人介绍建筑物状况调查实施人员时，在属于通常费用的范围内，不能因为实施了该介绍而在中介报酬之外另行收取介绍费用。这是《宅地建物交易业法解释及运用——第34条之2相关规定》所规定的内容。

《宅地建物交易业法解释及运用——第34条之2相关规定》

由于介绍建筑物状况调查实施人员属于中介业务的一环，因此，宅地建物交易业者在向委托人介绍建筑物状况调查实施人员时，不得在报酬之外另行收取与该介绍有关的费用。

因此，选项３的记述正确。

４、“从事既有住宅租赁中介的宅地建物交易业者，必须根据《宅地建物交易业法》第37条规定应当交付的书面，在其中记载当事人双方就建筑物结构承载力主要部分等的状况所确认的事项。”

错误。

因为本选项属于租赁，所以不需要记载。“建筑物结构承载力主要部分等的状况”属于第37条书面的记载事项时，仅限于既有建筑物的买卖或者交换。

也就是说：既有建筑物的买卖、交换 → 需要记载；既有建筑物的租赁 → 不需要记载。这是《宅地建物交易业法》第37条第2项规定的内容。因此，选项４的记述错误。

因此，错误的记述是【４】。