问题12

关于令和8年7月1日签订的建筑物租赁合同（不包括定期建筑物租赁合同及以临时使用为目的的建筑物租赁合同），根据《民法》《借地借家法》的规定及判例，下列说法中，正确的是哪一项？

1⃣ 期间不足1年的建筑物租赁合同，视为期间为1年的合同。

2⃣ 如果当事人之间约定“在一定期间内不减少建筑物租金”的特别约定，即使出现现行租金明显不合理等情况，该特别约定仍然有效。

3⃣ 在承租人已经接受建筑物交付的情况下，当该建筑物的出租人转让该建筑物时，如果该建筑物的转让人与受让人约定：将出租人的地位保留给转让人，并且由受让人将该建筑物出租给转让人，则出租人的地位不转移给受让人。

4⃣ 如果自现行租金确定以来，尚未经过一定期间，则不得请求增加租金。

正确答案3

解说

1⃣ “期间不足1年的建筑物租赁合同，视为期间为1年的合同。”

错误。

并不会视为“1年”。

在普通借家合同中，如果约定的存续期间不足1年，则视为“没有期间约定的建筑物租赁合同”（借地借家法第29条第1项）。

也就是说，法律并不会自动把期间补正为1年，而是直接视为无固定期限合同。

类似问题

宅建考试中，经常会考查“普通借家合同的最短期间”。

很多考生容易与借地权制度混淆，误认为不足1年时会自动延长为1年。

实际上，建筑物普通租赁合同中，不足1年的约定会直接变成“无期间约定”。

2⃣ “如果当事人之间约定‘在一定期间内不减少建筑物租金’的特别约定，即使出现现行租金明显不合理等情况，该特别约定仍然有效。”

错误。

在普通借家合同中，“不减租”的特别约定属于无效。

因此，该特别约定视为不存在。

只要租金与周边同类建筑物租金相比已经明显不合理，承租人仍然可以请求减少租金（借地借家法第32条第1项）。

类似问题

关于租金增减请求权，考试中经常会考查“禁止减额特约”的效力。

法律为了保护承租人，即使合同中写明“不减租”，也不能完全剥夺承租人的减额请求权。

3⃣ “在承租人已经接受建筑物交付的情况下，当该建筑物的出租人转让该建筑物时，如果该建筑物的转让人与受让人约定：将出租人的地位保留给转让人，并且由受让人将该建筑物出租给转让人，则出租人的地位不转移给受让人。”

正确。

在已经具备对抗要件的建筑物租赁关系中，如果建筑物所有权发生转移，原则上出租人的地位会移转给新的所有者（民法第605条之2第1项）。

但是，如果建筑物的转让人与受让人之间：

① 约定将出租人的地位保留给转让人；

并且

② 约定由受让人再将建筑物出租给转让人；

则出租人的地位不会移转，而是继续保留在原建筑物所有人处（民法第605条之2第2项）。

类似问题

考试中经常会考查“出租人地位的移转”。

原则上，建筑物所有权转移时，出租人地位也会自动移转。

但如果存在“地位保留＋再租赁”的合意，则可以例外地不发生移转。

这是近年来宅建考试中较容易出现的新制度考点。

4⃣ “如果自现行租金确定以来，尚未经过一定期间，则不得请求增加租金。”

错误。

是否经过一定期间，并不是租金增额请求的条件。

只要因为经济情况变化，或者与附近同类建筑物租金相比出现明显不合理，即可请求增加或减少租金。

并不会因为“经过时间较短”而当然被禁止（最判平3.11.29）。

类似问题

关于租金增减请求权，考试中容易出现“必须经过一定期间”的陷阱。

实际上，法律重点并不在于时间经过多久，而在于“租金是否已经明显不合理”。

因此，只要满足不合理这一条件，即可请求增减租金。

因此，正确的是【3】。

問題原文

問12

令和8年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1⃣ 期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。

2⃣ 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。

3⃣ 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。

4⃣ 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

词语与语法