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問25

关于不动产鉴定评价的下列叙述中，依据《不动产鉴定评价基准》，错误的是哪一项？

1⃣ 所谓“同一供需圈”，一般是指与对象不动产之间成立替代关系，并且在价格形成方面相互产生影响关系的其他不动产所存在的区域范围。

2⃣ 关于对象不动产，根据委托目的，有时会针对与对象不动产有关的价格形成要因中的地域要因或个别要因，设定假想条件进行评价。

3⃣ 不动产价格，是以最能充分发挥该不动产效用可能性的使用方式为前提所把握的价格作为标准形成的，这被称为“适合原则”。

4⃣ 收益还原法，是通过求取对象不动产未来预期产生的纯收益现值总额来求得对象不动产试算价格的方法，对于求取出租用不动产或供出租以外事业用途不动产的价格特别有效。

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解说

➊“所谓‘同一供需圈’，一般是指与对象不动产之间成立替代关系，并且在价格形成方面相互产生影响关系的其他不动产所存在的区域范围。”

正确。所谓同一供需圈，是指：一般与对象不动产之间成立替代关系，并且在价格形成方面互相产生影响关系的其他不动产所存在的区域范围（《鉴定评价基准》第6章第1节Ⅱ）。

这是指：不动产相互之间成立替代、竞争等关系，并对价格形成产生影响的范围。

其范围包括：近邻地区，以及与该地区地域特性相类似的地区（类似地区）。

例如在住宅用地中：与城市中心部具有相同通勤距离的区域，就属于同一供需圈。

➋“关于对象不动产，根据委托目的，有时会针对与对象不动产有关的价格形成要因中的地域要因或个别要因，设定假想条件进行评价。”

正确。形成不动产价格的因素，被称为“价格形成要因”。

其可分为：一般要因、地域要因、个别要因

其中，对于地域要因与个别要因，有时会设定假想条件进行鉴定评价（《鉴定评价基准》第5章第1节Ⅱ）。

例如：在都市计划中预计设置公园时，对“公园建成后”的价格进行评估。在对象不动产附近正在建设铁路车站时，对“车站正式启用后”的价格进行评估。

❸“不动产价格，是以最能充分发挥该不动产效用可能性的使用方式为前提所把握的价格作为标准形成的，这被称为‘适合原则’。”

【错误】。这并不是“适合原则”。不动产价格，是以：最能充分发挥该不动产效用可能性的使用方式（最有效使用）

　为前提所把握的价格作为标准。

这被称为：“最有效使用原则”（《鉴定评价基准》第4章Ⅳ）。

所谓“适合原则”，是指：为了最大程度发挥不动产的收益性或舒适性，该不动产必须与其环境相适应的原则（《鉴定评价基准》第4章Ⅸ）。

因此：本项将“最有效使用原则”误写为“适合原则”，属于错误叙述。

❹“收益还原法，是通过求取对象不动产未来预期产生的纯收益现值总额来求得对象不动产试算价格的方法，对于求取出租用不动产或供出租以外事业用途不动产的价格特别有效。”

正确。

收益还原法，是通过求取：

对象不动产未来预期产生的纯收益现值总额，

来计算对象不动产试算价格的方法。

其主要包括：

直接还原法

DCF法（Discounted Cash Flow，贴现现金流法）

由于出租物业或事业用不动产，其目的在于获取收益，因此采用收益还原法进行价格评估特别有效（《鉴定评价基准》第7章第1节）。

因此，错误的叙述是【3】。

日本語原文問題

問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1⃣　同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

2⃣　対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。

3⃣　不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。

4⃣　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

词语与语法解说