问题11

A与B之间，就A所有的甲土地，以建物所有为目的，签订存续期间为50年的土地租赁合同（以下本题称为“本件合同”）时，根据《借地借家法》的规定及判例，下列说法中，正确的是哪一项？

1⃣ 如果在本件合同中约定“最初10年内不减少地租”的特别约定，则在该期间内，B不得向A请求减少地租。

2⃣ 如果本件合同是以在甲土地上专门建造出租公寓经营用建筑物为目的，为了约定“合同不更新，且不因建物重建而延长存续期间”，则必须通过公证书进行合意。

3⃣ 如果本件合同中没有约定排除建筑物买取请求权，则在本件合同终止时，无论终止原因为何，B都可以请求A按时价买取B在甲土地上所有的建筑物。

4⃣ 如果本件合同是以供B居住的建筑物所有为目的，且未约定“不更新合同”的内容，在合同期间届满时，甲土地上存在建筑物，并且B请求更新合同，即使A立即提出异议，只要该异议被认定具有拒绝更新的正当事由，则本件合同不更新。

正确答案4

解说

1⃣ “如果在本件合同中约定‘最初10年内不减少地租’的特别约定，则在该期间内，B不得向A请求减少地租。”

错误。

在借地合同中，约定“不减少租金”的特别约定属于无效。

因此，该特别约定视为不存在。

如果租金与周边市场行情相比已明显不合理，承租人B仍然可以向出租人A请求减少租金（借地借家法第11条第1项）。

类似问题

关于借地合同中的租金增减请求权，宅建考试中经常会考查“禁止减额特约是否有效”。

法律为了保护借地人，即使合同中写有“不减租”的约定，也不能完全剥夺借地人请求减租的权利。

2⃣  “如果本件合同是以在甲土地上专门建造出租公寓经营用建筑物为目的，为了约定‘合同不更新，且不因建物重建而延长存续期间’，则必须通过公证书进行合意。”

错误。

由于该合同约定“没有合同更新”，因此必须属于“定期借地权”。

但是，“事业用定期借地权”等制度，仅限于事业用建筑物（不包括住宅）使用。

而出租公寓属于供人居住的住宅用途，因此不能适用事业用定期借地权。

所以，本题中可以利用的是“一般定期借地权”或“附建筑物让渡特约借地权”。

一般定期借地权只需要书面或电子记录即可成立，而附建筑物让渡特约借地权甚至没有方式限制，因此并不一定需要通过公证书订立（借地借家法第23条）。

类似问题

考试中经常会比较“一般定期借地权”“事业用定期借地权”“建物让渡特约借地权”的适用范围与订立方式。

尤其需要注意：事业用定期借地权不能用于住宅用途。

3⃣  “如果本件合同中没有约定排除建筑物买取请求权，则在本件合同终止时，无论终止原因为何，B都可以请求A按时价买取B在甲土地上所有的建筑物。”

错误。

并不是所有终止原因都可以主张建筑物买取请求权。

建筑物买取请求权，必须满足以下两个条件才成立。

第一，借地权期间届满。

第二，合同没有更新。

因此，如果属于债务不履行解除、双方协议解除等情况，则不认可建筑物买取请求权（最判昭35.2.9、最判昭29.6.11）。

类似问题

关于建筑物买取请求权，考试中很容易出现“解除原因”的陷阱。

很多考生会误以为只要合同结束就一定可以请求买取，但实际上只有“期间届满且未更新”时才成立。

4⃣   “如果本件合同是以供B居住的建筑物所有为目的，且未约定‘不更新合同’的内容，在合同期间届满时，甲土地上存在建筑物，并且B请求更新合同，即使A立即提出异议，只要该异议被认定具有拒绝更新的正当事由，则本件合同不更新。”

正确。

由于本件合同存在合同更新，因此属于“普通借地权”。

在普通借地权中，如果存续期间届满时，借地上存在建筑物，并且承租人请求更新，则除非出租人基于正当事由立即提出异议，否则合同将按照与原合同相同的条件自动更新（借地借家法第5条第1项）。

本题中，出租人A已经及时提出异议，并且该异议具有拒绝更新的正当事由，因此合同不更新。

因此，本项正确。

类似问题

关于普通借地权的更新制度，宅建考试中属于高频重点。

考试经常会考查“正当事由”“迟延提出异议”“法定更新”等内容。

只要看到题目中出现“普通借地权”“更新请求”“建筑物存在”等关键词，就需要立刻想到：原则上合同会自动更新，除非出租人具有正当事由并及时提出异议。

因此，正确的是【4】。

問題原文

問11

AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1⃣ 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。

2⃣ 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。

3⃣ 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

4⃣ 本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

词语与语法