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问34

宅地建筑物交易业者A作为卖方，与非宅地建筑物交易业者的个人B签订一份以4,000万日元出售土地附建筑物的买卖合同（所有权登记于该土地附建筑物交付时办理）。根据《宅地建筑物交易业法》（以下本题简称“法”）第41条或第41条之2关于定金等保全措施（以下本题简称“保全措施”）的规定，下列哪一项是错误的？

1⃣　如果A在未采取保全措施的情况下向B收取100万日元定金，则必须在依据法第35条制作的重要事项说明书中记载该事项，但无需在依据法第37条交付的书面中记载。

2⃣　如果该建筑物属于建筑工程完成后的建筑物，则A在向B收取100万日元定金时无需采取保全措施；但是，在该土地附建筑物交付前，如A还要收取400万日元中间金，

　　则必须先对定金100万日元与中间金400万日元合计500万日元采取保全措施后，方可收取该中间金。

3⃣　如果该建筑物属于建筑工程完成前的建筑物，则A可以在未采取保全措施的情况下，向B收取300万日元定金。

4⃣　在该土地附建筑物交付前，合同约定B需向A支付2,000万日元中间金，但如果A未对该中间金采取保全措施，则B可以拒绝支付该中间金。

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解说

➊　“如果A在未采取保全措施的情况下向B收取100万日元定金，则必须在重要事项说明书中记载，但无需在第37条书面中记载。”

正确。

宅建业者向对方收取50万日元以上、且不属于保全措施对象的金钱时，必须在重要事项说明中记载：

• 是否采取保全措施
• 若采取保全措施，则说明其概要

（宅建业法第35条第1项第11号）　另一方面，第37条书面并无关于保全措施的记载义务。

➋　“若建筑物已完工，则收取100万日元定金时无需保全；但之后若在交付前收取400万日元中间金，则必须先对合计500万日元采取保全措施后才能收取。”

正确。

对于宅建业者自行作为卖方出售已完工建筑物时：

若收取的定金等金额不超过价款的10%，且不超过1,000万日元，则无需采取保全措施。

本题中：

$4000\text{万円}\times 10\%=400\text{万円}$

4000万円×10%=400万円

因此，最初收取100万日元定金时，无需保全。

但之后若再收取400万日元中间金，则总额达到500万日元，因此必须先对500万日元整体采取保全措施后，才能收取中间金（宅建业法第41条之2第1项）。

❸　“若建筑物尚未完工，则A可以在未采取保全措施的情况下收取300万日元定金。”

【错误】

对于宅建业者自行作为卖方出售未完工建筑物时：

只有在定金等金额不超过价款5%，且不超过1,000万日元时，才无需采取保全措施。

本题中：

$4000\text{万円}\times 5\%=200\text{万円}$

4000万円×5%=200万円

因此，300万日元已经超过200万日元，A在收取前必须先采取保全措施（宅建业法第41条第1项）。

➍　“若合同约定B在交付前支付2,000万日元中间金，而A未采取保全措施，则B可以拒绝支付。”

正确。

2,000万日元属于必须采取保全措施的金额。

若宅建业者未依法采取必要的保全措施，则买方有权拒绝支付定金等（宅建业法第41条第4项）。

因此，错误的选项是【3】。

问题原文

問34
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Bと間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　Aが、保全措置を講じずにBから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。

2　当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、AがBから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

3　当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Aは、保全措置を講じずに、Bから手付金300万円を受領することができる。

4　当該土地付建物の引渡し前に、BはAに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Aがその中間金について保全措置を講じていないときは、Bはこの中間金の支払いを拒むことができる。

词语与语法