問6

A所有的甲土地上，为B设定了地上权（以下本题称“本件地上权”），并办理了登记。其后，又在甲土地上为C设定了抵押权，并办理了登记。关于下列叙述，根据《民法》规定，正确的有几个？

A. B基于与A之间的买卖合同，取得甲土地所有权时，本件地上权消灭。

B. A死亡后，B单独继承A，并取得甲土地所有权时，本件地上权消灭。

C. B基于与A之间的代物清偿合同，取得甲土地所有权时，本件地上权消灭。

D. B基于与A之间的赠与合同，取得甲土地所有权时，本件地上权消灭。

① 一个
② 两个
③ 三个
④ 没有

解答

本题考查：

✅ 混同（こんどう）
✅ 地上权与所有权归属于同一人时的效果
✅ 混同的例外

本题非常重要。

属于宅建考试中：

✅ 高频物权考点

关于“混同”

所谓：混同（混同）

是指：同一物上的两个权利，归属于同一个人时，其中一个权利会消灭。

民法第179条规定：

主要有以下两种情况：

① 所有权与其他物权归属于同一人

例如：

地上权人与土地所有人成为同一人时：

✅ 地上权通常消灭

因为：

已经不需要“自己对自己设定权利”。

② 物权与以该物权为对象的其他权利归属于同一人

例如：

地上权人取得：

针对地上权设定的抵押权时：

✅ 抵押权消灭

因为：

自己不可能再对自己的权利行使担保。

但是，本题存在“混同的例外”

本题中：

甲土地上：

已经存在：

✅ C的抵押权

因此：

即使：B后来取得土地所有权，

原则上虽然会发生：“所有权＋地上权归于同一人”

但是：

❌ 不发生混同消灭

因为：该土地上：还存在第三人的权利。

为什么不让地上权消灭？

如果：B的地上权消灭，

那么：C执行抵押权时，

B可能：

❌ 无法继续使用土地

因此：为了保护：

✅ 第三人的权利关系
✅ 地上权人的利益

民法规定：

存在第三人权利时：

✅ 不发生混同

因此：B的地上权继续存在。

选项A

❌ 错误

B通过：

✅ 买卖合同

取得土地所有权后：

虽然：

地上权人与所有权人成为同一人，

但：

甲土地上：

已经存在：✅ C的抵押权

因此：

属于：✅ 混同例外

所以：❌ 地上权不会消灭

本题重点：✅ 有第三人抵押权 → 不发生混同消灭

选项B

❌ 错误

即使：

B因继承取得：

甲土地所有权，

结果也是：

地上权人与所有权人为同一人。

但是：

由于：✅ C的抵押权仍存在

因此：

❌ 地上权不消灭

本题重点：✅ 继承也适用混同规则

选项C

❌ 错误

代物清偿（代物弁済）：

是指：用其他财产代替原本债务进行清偿。

即使：B因代物清偿取得：土地所有权，

由于：

存在：✅ C的抵押权

因此：❌ 不发生混同消灭

选项D

❌ 错误

即使：

B因赠与取得：土地所有权，也同样：

因为：✅ 第三人C的抵押权存在

所以：❌ 地上权不消灭

总结

本题四个选项：

全部都认为：“地上权会消灭”

但实际上：

由于：✅ 存在第三人的抵押权

因此：✅ 混同例外成立、✅ 地上权继续存在

所以：正确的数量是：✅ ④ 没有

日语原文

問6

Aの所有する甲土地にBを地上権者とする地上権（以下この問において「本件地上権」という。）が設定され、その旨の登記がされた後に、甲土地にCを抵当権者とする抵当権が設定され、その旨の登記がされた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

BがAとの売買契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

Aが死亡してBがAを単独相続し、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

BがAとの代物弁済契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

BがAとの贈与契約に基づき、甲土地の所有権を取得したときは、本件地上権は消滅する。

一つ
二つ
三つ
なし

词语与语法解说

混同（こんどう）

指：同一物上的两个权利，归属于同一人时，其中一个权利消灭。

例如：✅ 地上权人与土地所有人成为同一人→ 地上权通常消灭

地上権（ちじょうけん）

指：在他人土地上：建造建筑物、设置工作物、种植竹木、并使用土地的权利。

属于：✅ 用益物权

抵当権（ていとうけん）

即：“抵押权”。债务人不履行债务时：

债权人可以：通过拍卖不动产优先受偿。

代物弁済（だいぶつべんさい）

指：以其他财物代替：原本应履行的给付。

例如：本来应偿还现金，

改为：转让土地抵债。

「〜に基づき」

表示：“基于……”、“根据……”。

例如：売買契約に基づき所有権を取得する→ 基于买卖合同取得所有权。

「〜場合」

表示：“……情况下”、

属于法律条文中：非常常见的表达方式。