问28

关于宅地建筑物交易业者A（消费税课税事业者）及宅地建筑物交易业者B（消费税免税事业者）所收取报酬的下列ア至ウ叙述中，不违反《宅地建筑物交易业法》规定的组合，属于1至4中的哪一个？
另外，在代理、媒介过程中，并未接受广告委托。且作为租赁代理或媒介对象的宅地或建筑物，不属于长期空置住宅等。

ア

关于居住用建筑物（1个月租金12万日元，不含消费税等金额），A接受房东的代理委托，B接受承租人的媒介委托。
A向房东收取6.7万日元报酬，B向承租人收取6.5万日元报酬。
另外，B在接受媒介委托时，并未就报酬事项取得承租人的特别同意。

イ

B就事业用建筑物，同时接受出租人与承租人双方的媒介委托，成立了以下租赁合同：

• 1个月租金10万日元（不含消费税等金额）
• 权利金90万日元（作为设定权利对价支付且不返还的金钱，不含消费税等金额）

B分别向出租人与承租人各收取5万日元报酬。

ウ

A就附土地建筑物，同时接受卖主与买主双方的媒介委托，成立了总价3,500万日元（含消费税等金额，其中土地价款为2,400万日元）的买卖合同。

A除了分别向卖主与买主各收取110万日元报酬外，还基于卖主特别委托所进行的远距离现场调查产生了实际费用。由于卖主事前已承诺负担该费用，因此A另外向卖主收取9万日元。

1. ア、イ
2. イ、ウ
3. ア、ウ
4. ア、イ、ウ

解说

20多年来，报酬计算中再次出现了“免税事业者”的考点。
课税事业者的报酬额乘以的消费税率为“1.1”，而免税事业者则为“1.04”，这是两者的区别（解释运用－第46条第1项关系5）。

ア、　“关于居住用建筑物（1个月租金12万日元，不含消费税等金额），A接受房东代理委托，B接受承租人媒介委托。A向房东收取6.7万日元，B向承租人收取6.5万日元报酬。另外，B在接受媒介委托时，并未取得承租人关于报酬的特别同意。”属于违法。

在居住用建筑物租赁的代理、媒介中，报酬上限为：

出租人与承租人合计“1个月租金＋消费税”。

另外，在租赁媒介中，如果未事先取得委托人的承诺，则向出租人或承租人其中一方收取的报酬，不得超过：“0.5个月租金＋消费税”。

A属于代理，因此可收取的报酬额为：12万円×1.1=13.2万円

B属于媒介，因此可收取的报酬额为：

$6\text{万円}\times 1.04=6.24\text{万円}$ $6\text{万円}\times1.04=6.24\text{万円}$6万円×1.04=6.24万円　即6万2,400日元。

双方合计上限为13万2,000日元。
因此，B收取6.5万日元，违反了宅建业法。

イ、“B就事业用建筑物，同时接受出租人与承租人双方媒介委托，成立租赁合同，并分别收取5万日元报酬。”

不违法。

在非居住用建筑物的租赁中，如果存在权利金的授受，可以将权利金视为买卖价款来计算报酬额。

※由于B是免税事业者，因此可加算的消费税相当额为4%。

按1个月租金计算；10 $10\text{万円}\times1.04=10.4\text{万円}$

将权利金视为买卖价款计算

由于买卖价款在200万日元以下，适用速算公式：“不含税买卖价格 × 5%”

90

$\text{万円}\times 5\mathrm{\%}\times 1.04=4.68\text{万円}$

因此，以“1个月租金＋消费税”方式计算的报酬上限更高。出租人与承租人双方合计可收取的报酬上限为10万4,000日元。

所以，B分别向双方各收取5万日元（合计10万日元）并不违法。

ウ、“A就附土地建筑物，同时接受卖主与买主双方媒介委托，成立总价3,500万日元的买卖合同，并分别收取110万日元报酬。此外，还向卖主收取9万日元现场调查实际费用。”

不违法。

在3,500万日元中，土地价款为2,400万日元，因此建筑物价格为：

$3500\text{万円}-2400\text{万円}=1100\text{万円}$3500万円−2400万円=1100万円。消费税仅对建筑物课税，因此不含税建筑物价格为：

$1100\text{万円}\div1.1=1000\text{万円}$因此，报酬计算基础为：2400

$2400\text{万円}+1000\text{万円}=3400\text{万円}$

由于买卖价款超过400万日元，适用速算公式：“不含税买卖价格 × 3% ＋ 6万日元”

A向一方委托人可收取的报酬额为：(

$(3400\text{万円}\times3\%+6\text{万円})\times1.1=118.8\text{万円}$

A同时接受卖主与买主委托，因此分别收取110万日元并不违法。

另外，基于特别委托进行远距离现场调查所产生的特别费用，如果事前已经取得委托人的费用负担承诺，也可以另行收取（解释运用－告示第九关系）。

本题中满足以下条件：

1. 属于特别委托
2. 属于特别现场调查费用
3. 卖主事前已承诺负担费用

因此，可以另外收取现场调查费用。

解釈運用－告示第九関係（中文）

本规定并不禁止以下行为：宅地建筑物交易业者基于委托人的特别请求，进行远距离现场调查或空置房特别调查等，并由委托人支付相当于实际费用金额的金钱；

或者因特别委托而产生特别支出的费用，在事前已获得委托人同意负担的情况下，业者可以另行收取该费用。

因此，不违法的组合为：「イ、ウ」即：正确答案：2

问题原文

問28

宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者B（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。また、貸借の代理又は媒介をする宅地又は建物は長期の空家等には該当しない。

词语与语法解说