手付金额和性质的限制

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民法上的手付：种类与适用规则

手付是指在签订买卖合同时，由买方支付给卖方的金额。民法中，手付金的法律性质依双方约定有所不同，主要区分为以下四种类型：

证约手付：表示买卖合同已经成立，用以证明双方意思一致。若无其他约定，仅具确认契约成立的功能。

解约手付：赋予双方在对方尚未开始履行前，可以单方面解除合同的权利。若买方解除，放弃所付手付金；若卖方解除，则需双倍返还手付金。这是《民法》第557条所“默示推定”的类型，除非另有特别约定，法律默认手付金即为解约手付。值得注意的是，虽然被叫做“解约手付”，但必须在“对方尚未开始履行”之前。一般情况下，比如卖方已完成所有权转移登记手续，或者买方已支付中间款、签订贷款契约等。一旦对方已开始着手履行，则解约手付的制度不再适用，只能透过违约主张或协商解除。

违约手付：当一方违约时，此手付金作为赔偿损失的上限。若未明文排除，通常仍可另行请求超出部分的实际损害赔偿。

惩罚手付：属于对违反契约义务者的惩罚性金钱制裁，实务中较罕见。

PS：日本的判例通常推定手付为“解约手付”，即使在合同中未明确说明，法律默认买方可放弃手付解除合同，卖方则可支付双倍手付金额解除合同。如果双方有特别约定，也可以将手付视为其他类型的手付。此外，在民法中，手付金额无上限限制。

宅建业法对手付的限制

在《宅地建物取引業法》中，针对宅建业者作为卖方时的手付金额和性质进行了特别限制，以保护买方权益。这些限制分为手付的“性质限制”和“金额限制”。

手付的性质限制

凡宅建业者作为卖方，在买卖契约中所收的手付金，一律视为“解约手付”。

无论合同中是否明文记载，手付性质固定为解约手付。即使双方有特殊约定，手付的性质依然默认是解约手付。

买方可以通过放弃手付金的方式解除合同。

卖方可通过支付双倍手付金来解除合同。

此外，任何不利于买方的特别约定均视为无效，但有利于买方的条款则有效。

举例说明：

简而言之，默认买方可放弃手付解除合同，任何对买方不利的特约无效，确保了买方在合同中的权益。

手付金额的限制

宅建业法规定，宅建业者作为卖方时，手付金不得超过合同总价的20%。超出部分视为无效，即使买方支付超额手付金，解约时只需放弃不超过20%的部分，超出部分将退还给买方。例如：

案例：宅建业者A以5000万日元价格出售房屋，要求买方B支付1500万日元手付金。

根据法律规定，手付金的上限为5000万日元的20%，即1000万日元。

B只需支付1000万日元作为手付金，若支付了1500万日元，超过的500万日元在解约时将退还给B，视为“不当得利”。

限制的意义：手付金额的限制是为了防止买方在行使解除权时需放弃的金额过高，从而难以实际行使解约权。同时，买方支付的中间款和定金等非手付性质的款项不受此限制，解除合同时应退还给买方。

总结

手付是在买卖合同中由买方支付给卖方的金额，依民法可分为证约手付、解约手付、违约手付与惩罚手付，其中“解约手付”为法律默认类型，允许在对方未履行前单方解除合同。若为宅建业者作为卖方，《宅建业法》进一步规定所有手付一律视为解约手付，买方可放弃手付解除合同，卖方则需双倍返还，且手付金额不得超过合同总价的20%，超出部分无效，以保障买方解除权与经济负担。