問12

出租人A与承租人B，以居住为目的，订立了期间为3年的《借地借家法》第38条规定的定期建筑物租赁合同（以下本题称“合同①”）；以及订立了既非定期建筑物租赁合同、也非临时使用目的租赁合同的普通建筑物租赁合同（以下本题称“合同②”）。关于下列叙述，根据《借地借家法》规定，正确的是哪一项？

1. 在B接受建筑物交付后，A将建筑物出售给C，建筑物所有人变更为C时，合同①中B可以对抗C主张其承租人地位，但合同②中B不能对抗C主张其承租人地位。
2. 即使合同中约定“合同期间内不调整租金”，若B认为租金已变得不合理，则在合同①和合同②中，B都可以依据《借地借家法》第32条请求减少租金。
3. 如果B在合同期间内死亡且无继承人，而存在未结婚但事实上与B具有夫妻同居关系的同居人D，则无论是合同①还是合同②，只要D在A面前未表示反对意思，D都将承继B在租赁合同中的权利义务。
4. 合同①只有在以公证书方式订立时，才能有效约定“合同不更新”；合同②则必须以书面订立，并且除非A具有正当理由，否则不得拒绝更新合同。

解答

本题考查：✅ 定期借家契约✅ 普通借家契约✅ 建物租赁权对抗力✅ 租金增减请求✅ 同居人的承继✅ 更新拒绝的正当事由

属于：借地借家法中的高频综合题

本题重点：必须区分：普通借家与 定期借家两者制度差异极大。

选项1

❌ 错误

无论是定期借家契约、还是普通借家契约。

只要：承租人：已经接受：建筑物交付。则、依据借地借家法31条即可对抗新的所有人。

也就是说：即使：房东把房子卖给第三人，承租人：仍可主张自己继续拥有租赁权。

因此：❌ 合同②不能对抗C的说法错误。

本题重点：✅ 建物交付＝ 对抗要件

普通借家、定期借家：都一样。

选项2

❌ 错误

这里是超高频考点。

必须区分：普通借家契约（合同②）

即使：合同约定：❌ “不调整租金”只要：租金明显不合理，承租人仍可 请求减租

因为排除减租请求权的特约❌ 无效。依据：借地借家法32条1项。

定期借家契约（合同①）

这里不同。

如果合同中已经约定租金改定规则。则：❌ 不得请求增减租金

因为：借地借家法38条9项允许排除租金增减请求。

因此题目说合同①、②都可以减额请求。这是错误。

本题重点：✅ 普通借家→ 可请求减租。✅ 定期借家→ 可排除减租请求。

选项3

✅ 正确

如果承租人死亡，且❌ 没有继承人。但是存在：✅ 事实婚姻关系同居人或✅ 养亲子关系同居人

则只要该同居人在1个月内：❌ 没有表示反对。就会自动承继承租人的权利义务

这一制度适用于：普通借家也适用于定期借家。因此：D可以承继B的租赁地位。

本题重点：✅ 无继承人时→ 事实婚姻同居人可承继

选项4

❌ 错误

首先：定期借家契约、并不要求必须公证书。法律要求的是书面或电磁记录即可。

因此：“只有公证书才有效”　错误。

另外：普通借家契约：即使：没有书面合同，也可以成立。

因为普通租赁。原则上只需意思表示一致即可成立。

但是：房东若想拒绝更新、则必须具有正当事由这一点：与是否书面无关。

因此：本项整体错误。

本题重点：✅ 定期借家→ 必须书面。❌ 不要求公证书。

总结

本题中：只有选项3正确。

因为：在：承租人死亡且无继承人时，符合条件的事实婚姻同居人：

可以承继租赁关系。因此：正确答案是：✅ ③

日语原文

問12

賃貸人Aと賃借人Bとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Bが建物の引渡しを受けた後にAが建物をCに売却して建物所有者がCに変わった場合、Bは、契約①の場合ではCに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではCに対して賃借人であることを主張できない。
2. 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったBは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
3. Bが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Aに反対の意思表示をしないDは、建物の賃貸借契約に関し、Bの権利義務を承継する。
4. 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Aに正当な理由がない限り、Aは契約の更新を拒絶することができなくなる。

词语与语法解说

定期建物賃貸借契約（ていきたてものちんたいしゃくけいやく）

即：“定期借家契约”。

特点：✅ 原则上不更新、✅ 必须书面订立

普通建物賃貸借契約（ふつうたてものちんたいしゃくけいやく）

即：普通租房合同。

特点：✅ 更新保护较强、✅ 房东难以拒绝更新

対抗（たいこう）

指：向第三人主张自己的权利。

例如：对新房东主张、自己仍有租赁权。

正当事由（せいとうじゆう）

指：法律认可的合理理由。

例如：房东自己急需使用房屋等。

「〜に関し」　属于法律常用表达。

表示：“关于……”、“就……”

例如：契約に関し権利義務を承継する→ 关于合同承继权利义务。