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手付金等的定义
“手付金等”指的是在签订合同之后、物件交付之前支付的款项，这些款项最终会计入购房总价。无论名称是“手付金”“内金”还是“中间金”，只要符合以下条件都被视为手付金等范畴。例如，若买方在合同签订时支付了一笔“认购保证金（申込証拠金）”，只要该款项最终会用于支付房价，就属于手付金等范畴。
累计原则：实务上应按“引渡前买方已实付金额合计”判断是否达到保全门槛。
手付金等的保全措施
手付金等的保全措施是指在买方支付手付金等款项时，为确保买方的利益，卖方宅建业者（房地产业者）需要对这些款项采取一定的保护措施，以防止由于宅建业者倒闭等原因而导致买方既无法获得房产交付也无法取回已支付的款项。
适用情形
主体要件：卖方为宅建业者（持有宅建业许可），买方为一般消费者或其他非宅建业者。
客体要件：买方在订立不动产买卖合同后、房产交付前向卖方支付“手付金、内金、中间金、认购保证金”等 可归入最终房价的款项。
强制义务：卖方须在收款前完成下文中其中一项保全措施，并将相应保证文件交付买方。
不适用情形
买卖双方 均为宅建业者 的专业交易。司法拍卖、竞价取得等特殊取得方式。
保全措施的必要性
保全措施的存在是为了在意外情况下（如宅建业者破产或无法交付房产）保护买方的利益。
特别是在房产未交付时，买方可能面临“既拿不到房产又无法追回已付款”的风险。
因此，法律要求宅建业者在收取手付金等款项之前先采取保全措施，以确保即使房产无法交付，也能够退还买方已支付的款项。
无需保全措施的情况
买方已完成所有权登记
如果在支付手付金等前或支付时，买方已完成所有权的登记（即房产登记在买方名下），此时即便未交付房产，买方的所有权也已受到法律保护，宅建业者无须为手付金等款项采取保全措施。
较小金额豁免
保全措施对小金额的手付金等款项不适用。具体规定如下，满足任一条件即可。
| 物件状态 | 无需保全措施的条件 |
|---|---|
| 未完成物件（建築工事完了前） | 手付金等累计金额 不超过房价 5% 或 1,000 万日元 ，以较低者为准 |
| 已完成物件 | 手付金等累计金额 不超过房价 10% 或 1,000 万日元 ，以较低者为准 |
例 1：某未完成建筑物，房价为6,000万日元。买方已支付手付金为250万日元。
适用标准：5% × 6,000万日元 ＝ 300万日元。和 1,000万日元相比，取较低者 ，即 300万日元。
判断：买方支付的250万日元小于 300万日元 。因此属于较小金额，可豁免保全措施。
例2：某已完成建筑物，售价1亿5,000万日元。买方支付的定金以及中途金合计为1,200万日元。
适用标准：10% × 1亿5,000万日元 ＝ 1,500万日元。和 1,000万日元相比，取较低者 ，即1,000万日元。
判断：买方支付了1,200万日元 大于 1,000万日元。因此不属于较小金额，必须实施保全措施。
保全措施的方式
如果手付金等金额达到规定的保全要求，宅建业者可通过以下方式之一来保护买方的手付金等：
银行等的保证委托合同
宅建业者与银行或指定金融机构签署一份保证委托合同，使其成为买方款项的担保方。如果宅建业者无法返还手付金等，金融机构将承担返还义务。
宅建业者需要从金融机构处取得担保文件，并将担保文件提供给买方。卖方负转交义务，须在收款前将该保证书正本交付买方，并在 37 条书面或附页中列明担保范围、有效期限、保证机构名称及联系方式。
保证内容：金融机构对手付金等款项承担全额返还责任。
程序要求：宅建业者需向买方交付担保文件。
保险公司的保证保险合同
宅建业者可以选择与保险公司签订保证保险合同。该合同保障当宅建业者未能履行返还手付金等义务时，由保险公司赔偿相应金额。
宅建业者需从保险公司取得保险文件，并将保险合同或相应证明文件交给买方。
保证内容：保险公司将赔付未能返还的手付金等金额。
程序要求：宅建业者需向买方交付保险文件。
指定保管机构的寄托合同（仅适用于已完成物件）
宅建业者可以选择将手付金等寄存于国土交通大臣指定的保管机构，由该机构保管该款项，并同时设定质权。确保履约失败时买方可直接行使质权主张返还。
质权为法律强制要件，只有“寄托+质权”两者俱备，才构成《宅建业法》第41条之2所认可的保全措施；若仅寄托而未设质权，将被视为未履行保全义务。
此方法仅适用于已完成的房产，未完成物件不适用。
保证内容：保管机构确保手付金等款项的安全保管。
程序要求：宅建业者需与保管机构签订寄托合同，并将合同以及质权凭证交给买方。
| 保全措施方法 | 未完成物件适用 | 已完成物件适用 |
|---|---|---|
| 银行等的保证委托合同 | ✅ | ✅ |
| 保险公司保证保险合同 | ✅ | ✅ |
| 指定保管机构寄托合同 | ❌ | ✅ |
违反保全义务的法律后果
买方的抗辩权与返还请求权
拒绝支付权：在卖方未履行保全义务前，买方得拒绝支付手付金等，但合同有效性不受影响。
返还请求权：若卖方违规已收款，买方可直接请求卖方返还；如卖方无法返还，可依保全契约向相应机构申请理赔。
行政处罚与业者责任
行政措施：国土交通大臣或都道府县知事可对业者发出业务改善指示、处罚金，情节严重者可吊销宅建业许可。
刑事责任：故意欺诈或恶意隐瞒可能触犯《刑法》诈骗罪等。
实务提示
手付金额上限
未完成物件：原则上不得超过房价 5% 或 1,000 万日元。
已完成物件：原则上不得超过房价 10% 或 1,000 万日元。
赔偿金额限制
宅建业法第38条规定，如果在买卖合同中预定了因一方债务不履行而解除合同时的损害赔偿额或违约金，则「预定损害赔偿额＋违约金＋手付金（解约手付）」三者合计 不得超过买卖代金的 20%。超出部分自动无效。
该上限适用于卖方为宅建业者、买方为非业者的交易。若合同中既约定手付金又另设违约金条款，两者应合并计算后不得超过 20%。该条的保护对象与手付金额上限、保全义务一样，均系为防止消费者承担过高风险。
保全书面文件交付范例
卖方应在“37条书面（重要事项说明书）”或独立文件中，列明：
保全方式、保证（保险）机构名称与地址；
保证（保险）金额、期间、理赔程序；
买方如需索赔的联系窗口。
总结
手付金等的保全措施制度适用于卖方为宅建业者、买方为非业者的交易情形，旨在保护买方于未取得所有权登记前所支付款项的安全。通过银行担保、保险契约或资金寄托加质权等方式，确保在卖方破产或违约时，买方可获得返还保障。