禁止夸大广告等

共计 2330 个字符，预计需要花费 6 分钟才能阅读完成。

房地产广告不能“美颜”过度

广告内容受限的原因

房产交易动辄上千万日元，一旦信息失真，买家可能承担无法逆转的经济损失。即使广告内容不至于完全虚假，但如果模棱两可或夸大，也会对消费者的利益造成损害。因此，宅建业法对这种广告行为做出了限制，宅建业法第32条明确“禁止夸大广告”：任何宅建业者在发布广告时，不得做出与事实“显著不符”或足以让人误以为“更优、更有利”的表示。值得注意的是，即便宅建业者使用其他宅建业者制作的广告内容，如果该内容为虚假或夸大广告，使用者同样要承担责任。

禁止的内容

法律把广告信息分成八个板块，只要落在其中，就不能虚假或夸大：

物件的所在地

虚假表现：广告中标注的物件所在地与实际地点不符。例如，房产位于郊区，但标记为市中心区域，意图误导顾客。

夸大表现：虽然标注的地址正确，但描述夸大了其周边便利设施，如声称距某知名地标“步行5分钟”实为20分钟，从而让顾客误以为位置优越。

物件的规模

虚假表现：将建筑物或土地的实际面积标注错误。例如，实际面积为100平方米，却标为120平方米。

夸大表现：描述房屋空间感或建筑尺寸时夸大了实际效果。例如，房屋内部空间设计一般，但描述为宽敞的开放式设计，使顾客产生误解。

物件的形质

虚假表现：对物件的形状或性质作虚假陈述。例如，房产使用年限已久，但描述为现代建筑，或故意隐瞒房屋需要重大修缮的事实。

夸大表现：对房屋构造、材料等进行夸大。例如，普通材料的建筑被描述为“高级建材”或“耐久性极强”，从而使顾客误以为房屋质量更优。

现状或未来的利用限制

虚假表现：隐瞒或虚假陈述有关房产的法定限制，例如建筑高度限制、容积率等。若不标明这些限制，可能导致顾客购买后发现无法进行预期改造。

夸大表现：对未来可能发生的规划或解除限制的可能性进行过度乐观的描述。例如，暗示未来可能会提升建筑容积率，但实际没有依据，使顾客误以为可进行改建或扩建。

现状或未来的环境

虚假表现：将房产周边环境作虚假描述。例如，标注附近有公园，但实际上该公园位于很远的地方。

夸大表现：过度渲染周围环境，如称“环境安静、空气清新”，但实际临近噪音较大的道路或工厂，使顾客产生误解。

交通和其他便利性

虚假表现：虚假描述交通情况，例如广告中称“步行5分钟到达车站”，而实际需要15分钟。

夸大表现：即使地理上邻近交通设施，但描述中夸大了出行便利性。例如，称“交通极其便利”，实则公共交通班次稀少或缺乏便捷换乘。

代金、租金等对价金额及支付方式

虚假表现：对物件价格或支付条件作虚假陈述，如广告中写明价格较低，但实际需要支付额外费用。

夸大表现：夸大支付方式的灵活性，例如声称可以“无首付购房”或“低利率贷款”，但实际有多项附加条件或限制，使顾客误以为条件宽松。

代金、交换差金相关的金钱借贷安排

虚假表现：对借贷或贷款条件虚假宣传，如称贷款利率极低或贷款程序简单，而实际利率较高或程序复杂。

夸大表现：夸大了贷款的便利性和支付条件，例如声称“利息低，无手续费”，但实际费用较高或隐藏了高额附加条件，使顾客对借贷条件产生误解。

夸大广告的两种典型表现形式

明显与事实不符：信息与实际情况明显不符。

例： 把2005年完工的公寓写成“2025年新竣工”。

诱导误解（过度优良，有利的暗示）：将信息描述为比实际更优质或更有利，使顾客产生误解。

例： 距车站实际900米，广告却号称“步行5分钟，生活机能MAX”。

此外，若为推销其他房产而发布不存在的物件、无法进行交易的物件或无意出售的物件（称为“诱导广告”，おとり広告），这也属于禁止的夸大广告范畴，违反宅建业法。

夸大广告的处罚

要注意，即便最终没人成交或受损，只要广告已发布且内容违法，就可能被处罚。

违法者可能会受到业务停止的行政处罚，甚至处以6个月以下的监禁或100万日元以下的罚金。

从业者如何自保？

逐字核对：面积、距离、价格等关键数据必须与登载证据一致。

用行业统一标准：例如“步行时间”应按80米=1分钟换算，并注明依据。

留存佐证：保存测量图、官方文件与广告文案的核对记录，以备监管抽查。

广告前复核机制：让持证宅建士最终把关，必要时请外部律师审阅。

总结

在日本房产广告里，“真实”二字重于营销技巧。《宅建业法》第32条不仅明确八大禁区，更规定了行政与刑事“双重打击”。一句“新建”或“一线地铁口”若无事实支撑，就可能让企业付出停业甚至刑责的代价。对消费者来说，见到过于梦幻的描述时，也应保持警惕——房子再好，也经不起法律和现实的双重拷问。