营业保证制度的定义与营业保证金的供托

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营业保证制度的定义

在日本，从事不动产经纪业务的宅建业者必须先向最靠近主要事务所所在地的供托所（通常是法务局或地方法务局分局）存入一笔“营业保证金”（営業保証金）。该保证金是《宅地建物取引業法》（下称“宅建业法”）为保护交易相对方的损失赔偿而设立的公信力担保。

只有在完成供托并向许可机关报告后，宅建业者才可以合法开业。若宅建业者的违约或不法行为导致客户受损，受害方可向供托所请求优先受偿。

营业保证金的供托

存放营业保证金的具体金额如下：

主要事务所需供托1,000万日元。

其他每个分事务所需供托500万日元。

示例：1 个总店 + 2 个分店 → 1,000 万 + 500 万 × 2 = 2,000 万日元

供托方式

宅建业者可自由组合以下两类资产，只要折算后达到应供托金额即可。

现金（纯金钱供托）

优点：手续简单、价值恒定、不受市场价格波动影响。

缺点：大量资金被冻结，降低流动性。

特别优势：主要事务所迁移时，可申请“保管替换”（供托金直接转移，无须重新供托）。

有价证券

仅限国土交通省告示指定的安全性高的债券（国债、地方债、政府担保债券等）。折算规则：

优点：减少现金占用，可获取利息或资本收益。

缺点：价格波动可能导致折算价值不足，需随时补足差额；主要事务所迁移时不能用保管替换，必须重新供托。

形式转换

宅建业者可随时把现金换成证券，或将一种证券换成另一种，称为“保证金转换”。完成后应立即向主管许可机关书面报告。

对比表格

供托与业务流程

宅建业者在获得许可证后，必须在供托并向许可权者（国土交通大臣或都道府县知事）报告后方可开始业务。如果未报告即开展业务，将面临处罚。

报告时限：若宅建业者在取得许可后3个月内未报告供托情况，许可权者需催告，且在催告后的1个月内仍未报告的，许可权者可以取消其许可证（《宅建業法》第25条第4至7项）。

新事务所的设立

若宅建业者在业务开始后新增事务所，需为新增事务所供托500万日元的营业保证金，并在报告后方可开展业务（《宅建業法》第26条第1、2项）。如果事务所总数没有变化，则无需追加保证金供托。

主要事务所迁移

当宅建业者的主要事务所迁移至其他供托所辖区时，需依据供托形式采取不同的处理方式：

金钱供托：可申请将保证金转移至新事务所辖区的供托所。

有价证券供托：需在新辖区供托新保证金，并可立即取回旧辖区的保证金。

在完成转移后，宅建业者应立即向许可权者报告（规则第15条的4）。

总结

宅建业者必须在开业前向主要事务所附近的供托所存入营业保证金（总店1,000万日元、每分店500万日元），可选择现金（价值稳定、迁址时可“保管替换”直接转移）或指定有价证券（国债折算100%、地方债90%、其他债券80%，节省现金但市值波动且迁址须重新供托）；取得许可证后若3个月内未完成供托并向许可机关报告，或日后新增分店未追加500万日元、证券折算不足未补足、迁移未按规办理，都可能被停业或撤销许可，因此按时供托并持续维护折算金额是合法经营与保护客户权益的关键。此制度确保了宅建业者在业务过程中对交易方的赔偿责任，为消费者提供了额外的资金保障。