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《借地借家法》为确保借地人能够长期使用土地，设置了一系列保护借地人权益的规则。
借地契约的期限与更新
契约期限
最长期限
法律并未对借地契约的存续期限设定上限，可由借地权人与借地人通过协议自由约定。
最短期限
借地契约的最低存续期限为30年。
有期限借地契约的更新
协议更新
在双方达成共识的情况下，可以延长契约。更新后的期限为至少10年（若是首次更新，则至少为20年）。
借地人更新请求（请求更新）
若合同到期时，土地上依然有建筑物，且借地人提出更新请求，则在同等条件下视为自动延长合同。
法定更新
若契约到期后，借地人继续使用土地且土地上仍有建筑物，则无需另行约定，原契约在相同条件下自动延续。
异议权
对于“请求更新”或“法定更新”的情形，借地权人只有在具备“正当事由”时，方可提出异议并阻止契约更新。
无期限借地契约
若契约中并未明确约定存续期限，则存续期则默认设定为 10年，首次更新时为 20年。此后再次更新的期限不少于 10年。
正当事由的认定
当借地权人提出异议，希望在“请求更新”或“法定更新”场合下终止契约时，需具备下列正当事由：
1.借地权人或借地人对该土地的实际使用需求。
2.过往借地关系的履行情况、双方的合作程度等。
3.土地的具体利用方式及现状。
4.借地权人是否提供了合理的补偿或其他安置方案。
在存续期间或续约后建筑物灭失时的处理
存续期间内建筑物灭失与重建（《借地借家法》第7条）
契约不因建筑物灭失自动终止
即使在借地契约存续期间内，建筑物因意外或其他原因毁损，契约本身并不会随之失效。
重建与同意程序
若借地人在剩余期间内计划重建使用年限超出原有契约剩余期限的建筑物，需要取得借地权人的同意。
如获同意，借地契约可在原剩余期限基础上延长 20年。
延长期限自以下两者中较早的时间开始计算：
1.借地权人同意之日（承诺日期）。
2.新建筑物竣工之日（重建完成日期）。
若原有契约的剩余期限超过20年或双方另有更长期间约定，则从其约定。
默示同意
借地人若在重建前通知借地权人，而借地权人于 2个月内 未提出异议，则视为同意重建及相应契约延长。
更新后建筑物灭失与解约申请（《借地借家法》第8条）
在契约更新后，若土地上的建筑物灭失，借地人可提出解约申请。
解约申请提出 3个月后，借地契约自动终止。
以上即为日本《借地借家法》就借地契约存续期间与更新规则所做的主要规定。通过最低期限、异议权、更新制度以及针对建筑物灭失的特别处理，立法目的在于兼顾借地人对土地的稳定使用需求与借地权人对土地处分权益的保护，从而实现双方权益的平衡。
参考表格
| 借地权类型 | 更新 | 契约期间 | 适用目的 | 更新要点 | 订立手续 |
|---|---|---|---|---|---|
| 普通借地权 （普通借地権） |
允许 | 最短30年（也可约定超过30年） | 用途无特别限制 | 契约期满后，若土地上仍有建筑物且借地人提出更新请求，可“请求更新” 也可在到期后继续使用而产生“法定更新” 首次更新至少20年，随后每次更新至少10年 借地权人若有“正当事由”，可提出异议，阻止续约 |
不强制要求书面形式
比如口头约定也有效。 |
| 一般定期借地权 （一般定期借地権） |
不允许 | 不少于50年 | 用途无特别限制 | 无续约机制 | 必须以书面或电磁记录的方式订立合同（不一定使用公正证书） |
| 事业用定期借地权等 （事業用定期借地権等） |
不允许 | 10年以上但不满50年 | 仅限事业（营业）用途建筑 | 无续约机制 | 必须使用公正证书 |
| 建筑物让渡特约借地权 （建物譲渡特約借地権） |
不允许 | 30年以上 | 用途无特别限制 | 无续约机制 | 不强制要求书面形式 |
记忆口诀：普通三十起（首续 20、再续 10），定期三种不可续：一般五十起，事业十到五十，特约三十房归地主。
有关其他三种借地权的具体说明：https://zhaijianshi.com/archives/515