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定期建筑物租赁合同
制度背景与目的
在一般的建筑物租赁合同中，纵使合同期限届满，出租人若要终止合同，通常需具备“正当事由”，并且须在法定期限前向承租人发出终止通知，否则合同往往会自动续约。
为满足出租人在特定时期结束租赁、回收建筑物自用或再开发的需求，《借地借家法》第38条特别设立了“定期建筑物租赁合同”这一制度，使得在租赁期间届满后，合同无需续约，可按期自然终止。
合同的成立要件
书面或电子记录形式
根据《借地借家法》第38条第1项，定期建筑物租赁合同必须以书面或电子记录形式订立，并就不再续约的条款作明确说明。若未采用书面或电子记录，则难以证明双方对“不续约”条款之明确合意。
不再续约条款的事先说明义务
依据《借地借家法》第38条第2项，出租人在缔约前必须向承租人说明合同性质为“定期租赁”，即租期届满后自动终止、不续约。该说明也需采用书面或电子方式进行，确保承租人确实理解。若出租人未履行说明义务，则“不续约”条款将被视为无效。
租期届满前的通知义务
若合同约定租期为一年以上，出租人需在租赁期限届满前1年至6个月之间的某个时间点，通知承租人该租约即将到期。若出租人逾期才通知，则自通知送达后满6个月合同方能终止；换言之，届满之日后才发出通知，会使合同至少延长6个月。
承租人可提前解约的特殊情形
即便是定期建筑物租赁合同，在特定不可避免的情况下，承租人依然可以提前解约。
1.适用场景
承租人因工作调动（転勤）、疗养（療養）、亲属护理（親族の介護）等原因，不得不搬离租赁物且难以维持该处为主要居所。
2.适用范围
根据《借地借家法》第38条第4项，前述提前解约权仅适用于居住用途且建筑面积在200平米以下的租赁物。若符合上述条件，承租人即可行使提前解约权。
3.解约通知期限
承租人在满足上述情形后，可随时以书面形式通知出租人，合同自通知发出之日起满1个月后正式终止。
租金增减请求
定期建筑物租赁合同中，原则上双方仍可依据《借地借家法》或双方合意，就经济形势变化、地价或税费变化等因素请求调整租金。若合同中有特别约定“固定租金、不可调整”，则从其约定。
预定拆除建筑的期限租赁合同
适用情境
若出租人已有明确计划于特定期限后拆除建筑（例如因城市规划、土地整备或其他法令规定），又希望在拆除前将该建筑物短期出租以获取收益，则可在合同中明确载明：租期届满时将因拆除而终止租赁关系，不适用续约。
法律依据与合同要件
1.拆除事由的明示
依据《借地借家法》第39条第1项，出租人必须在合同中明确载明因何种法令或约定，建筑物须在何时拆除。例如：
因《城市规划法》、《土地整备法》的实施，城市开发需要对建筑物进行拆除；
与土地所有人或其他相关方有协议约定在某期限前必须拆除；
其他可依法认定的拆除事由。
2.书面或电子记录形式
与定期建筑物租赁合同类似，此类期限租赁合同中关于拆除的条款，亦须在书面或电子记录中明确记载（《借地借家法》第39条第2、3项）。若未以书面方式载明，视为未达成“到期自动终止”之合意，可能导致租赁关系继续存续，而无法如期终止。
要点梳理
定期租赁的承租人提前解约权
适用条件：承租人为居住目的、租赁物面积不满200平米；且因不可避免的原因（工作调动、疗养、亲属护理等）无法继续居住。
行使方式：提前1个月通知出租人，即可在满1个月后解约。
特殊期限租赁的拆除条款
条款内容：必须写明建筑物何时以及为何会被拆除（如城市规划、法令要求或协议约定）。
形式要求：必须通过书面或电子记录确认，未满足则自动终止条款无效。
书面或电子记录要求的重要性
无论是定期租赁合同，还是设定“到期拆除”之期限租赁合同，所有涉及“不得续约”“到期自动终止”以及“承租人提前解约”等关键条款均须采用书面或电子记录加以明示，否则难以获得法律上的效力与保障。
总结
通过“定期建筑物租赁合同”与“预定拆除建筑的期限租赁合同”等特殊合同类型，日本法律为出租人与承租人提供了更灵活多样的选择，同时也确保租赁关系在期限届满时能顺利结束。对承租人而言，法律亦保留在紧急或特殊情况下提前解约的渠道，以兼顾实际生活需求与公平性。
在实践中，务必充分了解上述合同形式的成立要件与义务，妥善保留书面或电子记录，并在需要时咨询专业人士或相关机构，以确保合法、有效地订立或终止租赁关系。