对转借人等的保护

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基本问题：对转借人（又称“转租人”）的保护

法律依据及原理

转租的法律关系

主合同：出租人（A）与承租人（B）之间的租赁合同。

转租合同：承租人（B）与转租人（C）之间的合同。

在获得出租人同意的情况下，转租人（C）的占有与使用虽基于主合同所派生的权利，但并非直接和出租人签订合同。这就导致在主合同终止后，转租合同是否当然终止，必须考虑对转租人合法权益的保护。

租赁合同终止对转租人的影响

租期届满或出租人发出解约通知的场合

若出租人未向转租人（C）发出正式终止通知，则无法对 C 主张合同终止效力。

在通知正式送达后，转租人一般可再行使用该建筑物部分，通常可在6个月内继续占有居住（《借地借家法》及民法相关规定）。

这段“保护期”旨在平衡转租人的居住稳定性与出租人合法权益。

协商解除的场合

若出租人与承租人（A 与 B）协商解除合同，此种“合意解除”原则上对转租人不发生效力。

但在“承租人违约”且“出租人享有解除权”的情形下，如果出租人和承租人以此违约为前提协商解约，则可对转租人产生合同终止效果。

因承租人违约而解除的场合

若出租人因承租人（B）重大违约而行使合同解除权，则可对转租人（C）主张终止租赁关系。

此时，出租人通常不需再给予转租人“补交租金”或类似机会，即可主张解除租赁合同。

对转租人的具体保护机制

虽然转租人在取得出租人同意后并未直接与出租人签订合同，但考虑到其保护需求，他们与承租人享有几乎相同的权利。因此，《借地借家法》规定了对转租人和承租人同等的保护。

法定更新制度

对居住用建筑物的租赁，若出租人在租期届满时未及时提出异议或提出的异议欠缺合理正当事由，合同可进入法定更新。

一旦主合同发生法定更新，转租人的权益继续受到保护。

正当事由制度

若出租人想在租期届满后收回房屋，必须具备合理、正当的事由，且需综合考虑转租人的居住利益、生活状况等因素。

附属设备买回请求权

在《借地借家法》所规定的情形下，若承租人或转租人对房屋进行了附属设备增设等改良，经评估可请求出租人买回。

租赁期满时，这一请求权通常也可由转租人主张。

不利于转租人的特约效力

若在转租合同或主合同中存在明显不利于转租人的约定，与《借地借家法》的强行规定相抵触，原则上无效。

居住用建筑物的租赁权承继

承租人死亡时的承继

若承租人死亡，其继承人可依法继承租赁权。

此外，《借地借家法》第36条对承租人与他人处于事实婚姻或类似关系（同居）时，亦有特别保护规定；若无法定继承人存在，同居人可在一定条件下继承租赁权。

同居人的承继条件

在无继承人的情况下，与承租人有事实婚姻或类似稳定关系的同居人，可以在一个月内向出租人表明“放弃或不放弃”继承租赁权。

若在规定时间内未放弃，即可承继原承租人的权利义务。

特别约定的效力

若存在“死亡后不承继租赁权”的特别条款，一般需结合《借地借家法》强行规定及个案情形判断效力；若完全违背《借地借家法》关于保护居住稳定性的强行规定，可能被认定无效。

结论与实务要点

对于上述案例：C 无需立即搬出

若 A 未向 C 发出正式的终止通知，C 可以继续合法居住；收到通知后，尚享有一定的法定宽限期（通常为6个月）。

此举是日本法律为保障转租人的居住稳定而设置的保护措施。

实务建议

转租人（C）应及时确认自己是否与 B 一起获得了 A 的“转租许可”，并在纠纷发生后确认是否收到 A 的书面通知。

出租人（A）若想收回房屋，应依法履行通知义务，说明终止事由，并给足法律规定的宽限期。

原承租人（B）若与 A 达成合意解除合同，最好提前告知转租人，避免产生额外纠纷。

所有人都应保留好合同、通知及邮件往来等证据，以备后续维权所需。