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借地借家法的适用范围
日本的《借地借家法》（下称“本法”）是在《民法》有关租赁规定的基础上，针对土地与建筑物租赁所作的特别法，旨在平衡出租人与承租人的权益、强化对承租人的保护。
适用于建筑物租赁（借家）
本法适用于以租赁建筑物为目的而订立的租赁合同，无论该建筑物的用途为居住还是商业经营（参见本法第1条）。
若合同标的为“借家”，则原则上均受到本法的特别保护。
适用于以所有建筑物为目的的土地租赁（借地）
若承租人就土地享有地上权或土地租赁权，并以在该土地上“拥有建筑物”为主要目的，即形成所谓“借地”，则本法也适用。即适用于以拥有建筑物为目的的地上权及土地租赁权。
只要目的是在该土地上建造或保有建筑物，本法对于承租人的权利均有相应保障。
不适用借地借家法的例外情形
在以下情形下，原则上不适用本法，而适用《民法》的一般租赁规定：
临时使用目的：
若当事人之间明确约定仅用于“一时性使用”，如租赁别墅、选举事务所等临时设施（本法第25条）。
此时，须在合同中明示“临时使用”之意图，方可排除本法适用。无偿使用（使用借贷）：
如果是无偿借用建筑物的情形（即没有租金给付义务），则应适用《民法》中关于“使用借贷”的规定，本法不予适用。
建物租赁合同的存续期限
本法为建筑物租赁合同（借家）设立了较为严格的续约与解约规则，核心目的在于保护承租人的居住与经营稳定性，避免在合同期届满后被迫立即迁出。
合同期间的设定
无固定最短或最长期限
一般情况下，本法并未对“普通”建物租赁合同的期限设定严格的上下限，当事人可自由约定。
租期少于1年的特别规定
若双方约定的租期不足1年，则该租赁视为“无固定期限”合同。本法之所以作此限定，是为了防止出租人通过反复签订短期合同规避承租人的续租保护。
补充：定期建物租赁合同（定期借家契约）
除了“普通”建物租赁合同外，本法还增设了“定期建物租赁合同”制度（亦称“定期借家契约”）。该制度下，合同到期原则上不发生法定更新，亦无“正当事由”限制的适用。但此类合同须满足书面缔结、事前说明等严格条件，且在房屋用途、租金等方面受到一定限制。若未符合要件，则会被认定为普通借家合同，从而适用普通的续约规则。
合同的更新与解约
普通建物租赁合同（固定期限但非定期借家契约）
法定更新
若合同期限届满前，出租人与承租人双方在法律规定的期间内（通常为期满前1年至6个月之间）均未向对方发出终止或不续约通知，合同到期后即进入“法定更新”状态，继续维持原有条件的租赁关系。
通知不续约的效果
即便出租人在期限届满前发出了不续约通知，若承租人在期满后继续使用租赁物，且出租人未及时提出异议，则本法视为继续租赁，形成新的不定期租赁关系。
拒绝续约的正当事由
若出租人希望在合同期满时终止合同，必须提出“正当事由”。本法并未在条文本身列举所有情形，而是通过司法实践综合判断，其中包括：
1.出租人对该建筑物的自身使用需求。
2.承租人对该建筑物的使用需求与使用状况。
3.过去的租赁关系及整体历史考量。
4.出租人是否愿意给予适当的财产补偿。
没有正当事由或未进行合理补偿，法院通常不会支持解约或不续约。
无固定期限合同
解约通知
若合同约定或视为“不定期租赁”，出租人欲解约时需提前6个月通知承租人。自该通知到达之日起满6个月后，若双方就解约无争议，则合同终止。
继续使用的默示更新
若承租人在解约通知期满后仍继续占有使用租赁物，而出租人未提出异议或未及时采取措施，则本法推定合同已经默示更新，再次进入不定期合同状态。
正当事由的内容与意义
在本法所确立的制度下，无论是到期拒绝续约还是想要中途解约，出租人都必须依据“正当事由”原则进行说明。该原则主要衡量下列因素：
双方当事人的使用需求
出租人若声称自己或亲属急需使用房屋，需要综合考量承租人是否也面临同等或更紧迫的居住/经营需求。
租赁历史及使用状况
包括租赁年限、承租人的履约情况、房屋目前的使用用途是否符合合同约定等。
房屋状况及实际情况
如房屋老旧需要翻修、拆除或有安全隐患等实际因素。
财产补偿
出租人是否愿意给予承租人合理的搬迁费或补偿金，以尽量弥补承租人的损失。
若上述因素无法证明出租人一方所主张的“正当事由”足以凌驾承租人的利益，法院往往不会支持出租人的终止请求，从而使租赁合同继续有效。此种做法体现了本法对承租人的居住或经营稳定的优先保护立场。
总结
适用范围
《借地借家法》不仅适用于居住用途的房屋租赁，也适用于商业用途的建筑物租赁，同时对于以拥有建筑物为目的的土地使用权（借地）也进行特别规制。
例外情况
若确定为临时使用或无偿使用，则排除适用本法，回归《民法》一般规则。
存续期限与续约规则
在普通建物租赁关系下，本法并未强制最短或最长期限，但若约定不足1年则视为不定期；到期后的续约原则和解约均受“正当事由”限制，出租人不得随意赶走承租人。
定期建物租赁合同
本法亦允许签订在到期后不自动续约的“定期借家契约”，但需满足严格的形式要件及事前说明等程序性要求。
承租人保护
通过“正当事由”制度、本法最大限度保护承租人的居住与经营安定。未能满足正当事由、或未予以合理补偿时，出租人的解约或不续约申请通常不会获得支持。
综上，《借地借家法》在日本的土地及建筑物租赁领域具有极为重要的地位，通过对普通租赁与定期租赁的区分、正当事由制度的设立以及对承租人利益的优先保护，维系了租赁市场的整体稳定。若在实践中遇到具体的合同订立、续约或解约争议，建议当事人及时向专业法律人士进行咨询，以作出最符合自身权益的判断。