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敷金的定义
定义
在日本不动产租赁中，“敷金”指承租人（房客）在签订租赁合同时，向出租人（房东）预先支付的一笔保证金。其目的在于担保承租人于租赁期间应负担的各种债务（如租金、维修费用、违约金等），以防承租人未能履行合同中的义务。
敷金的使用权
根据《民法》第622条，敷金在租赁期间原则上不得由承租人主动要求抵扣租金或其他费用。只有当承租人确有拖欠或违约时，出租人可决定从敷金中抵扣相关欠款、修缮费用等。
敷金的承继
出租人变更时
基本原则
如果出租人在租赁期内将租赁物（例如房屋）出售或转让给第三人，该租赁物随之发生所有权变动，新买主即成为新的出租人。敷金的返还义务也会随租赁物的所有权一并转移至新的出租人。
这是因为敷金的本质是保障“出租人”的租赁债权，因此在出租人主体变更时，敷金的权利与义务自然地一并移转。
案例
A将房屋出租给B，之后A将该房屋出售给C。此时，C成为新的出租人，B日后请求敷金返还的对象将变为C。
承租人变更时
基本原则
当原承租人经出租人同意后，将自己的租赁权转让给第三人时，敷金的返还请求权并不会自动让渡给新的承租人。因为敷金仅担保原承租人与出租人之间的债务关系。
权利归属
原承租人依旧保有向出租人请求返还敷金的权利。
新承租人若要继承这部分请求权，需要另行签订敷金权利义务让渡或清算协议，否则默认并不转移。
案例
A将房屋出租给B，之后B又将租赁权转让给D。此时，合同期满后，有权向A请求返还敷金的是B，而不是D。
租赁合同终止
敷金的返还请求权原则上在租赁合同终止（含正常到期、双方合意解除或其他合法解除情形）后才能成立。
租赁物的交还
承租人应在合同终止后将租赁物完好交还给出租人。通常只有在完成交房、结清各项费用后，承租人方可要求返还敷金。
也就是说，只有在承租人完全履行返还义务后，才能请求敷金返还。
先后顺序
出租人往往会先行确认房屋状态（是否有损害、是否需要特别清洁或修缮等），再从敷金中扣除必要费用（若有）。剩余部分才会退还给承租人。
在实践操作上，如果还未完成租赁物的交还或修缮费用结算，出租人可拒绝提前返还敷金。