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什么是权利相关的登记
根据日本民法第177条的规定，不动产物权的变动需要登记，方能对抗第三人。若同一不动产先后被出卖给不同的人，则谁先完成登记，谁就有权对抗后完成或未完成登记的其他人，从而确定优先取得该不动产的权利。
示例
A先生将同一块土地先后卖给B先生与C先生，如果B先生抢先完成了所有权移转登记，而C先生没有登记，那么B先生在与C先生的争议中即可主张自己的所有权优先。
像这样直接涉及不动产权利变动并以对抗第三人为目的的登记，一般称为“权利相关的登记”（権利に関する登記）。
登记薄的构成：表题部、甲区与乙区
在日本的不动产登记制度中，每一个不动产（如一宗土地或一栋建筑物）都会在登记薄（登記記録）中单独设立记录。登记薄通常由以下部分构成：
表题部（ひょうだいぶ）
记载不动产的物理情况，如土地的地番、地目、面积，或建筑物的所在、结构、面积等。
主要用于确认“不动产的客体”本身，并记载“表题部所有者”（通常在最初办理表题登记时登记的所有者）。
甲区（こうく）
一般也称为“权利部甲区”（権利部甲区）。
主要记载不动产所有权有关的事项，如所有权保存登记、所有权转移登记等。
甲区登记的权利具有独立的优先编号（順位番号）或附记编号。
乙区（おつく）
也称为“权利部乙区”（権利部乙区）。
主要记载除所有权以外的权利，如抵押权、地上权、永小作权、质权等不动产担保或用益物权。
与甲区类似，也分为主登记和附记登记，分别具有独立的顺位编号或附记编号。
权利相关的登记的对抗力
法律依据
日本民法第177条：“不动产物权变动，非经登记，不得对抗第三人。”
因此，只要办理了权利相关的登记，即可在与第三人的权利主张冲突时取得对抗力。
实践意义
当不动产所有权或其他物权发生变动时，如果不办理登记，则虽然当事人之间有效，但可能无法对抗第三人。例如，同一不动产转让给多个不同买家时，谁先办理登记，就能在与后登记或未登记的买家之争中胜出。
权利相关的登记的申请义务
原则：无强制申请义务
一般情况下，登记的主要功能是对抗第三人，因此通常不具有强制性申请义务。当事人可自行决定是否办理；不登记虽不影响当事人彼此之间的效力，但无法对第三人主张权益。
例外：继承导致的所有权转移登记
由于近年日本社会出现大量“所有者不明土地”，法律进行修正，强化了继承登记的义务化。
从2024年起，根据修正后的《不动产登记法》，继承（含对继承人的遗赠）引起的所有权转移，继承人自“知晓取得所有权之日起”3年内应完成继承登记。
目的是确保不动产权利归属的明确与社会公共利益。
登记权利的优先顺序
确定优先顺序的原则
先登记者优先
《不动产登记法》第4条第1项规定，同一不动产上数个权利登记的顺序，原则上根据登记的先后而定。
同一区与不同区的区分
同一区（甲区或乙区）内：以优先编号（順位番号）为依据，先获得该编号的优先。（依据规则第2条第1项）
不同区（甲区与乙区之间）：以受理编号（受付番号）为依据，谁先受理，谁在先。（依据规则第2条第1项）
附记登记的优先顺序
主登记与附记登记
登记根据顺序编号栏的记载方式，可分为“主登记”和“附记登记”。
带有顺序编号的登记称为“主登记”。“附记登记”是对主登记的补充，用于变更主登记的内容。附记登记不会赋予新的顺序编号，而是直接附加记录在主登记的下方。
（附记登记的示例：登记名义人的变更登记）
这里顺序编号为“1”的登记是主登记，而标注为“附记1号”的部分表示该附记登记是顺序编号1的主登记的补充登记。登记的目的为“1号登记名义人姓名变更”，即登记名义人的姓名由“北山泰子”变更为“波野泰子”。此外，变更后的旧姓名会被标注删除线以示抹消。
延及主登记的顺位
如果是附记登记，一般根据其所在主登记的优先顺位决定。
同一主登记下的多个附记
若同一主登记下还有多个附记登记，则依各附记的登记先后再行确定顺位。（依据《不动产登记法》第4条第2项）
所有权保存的登记
含义与作用
所有权保存的登记指首次为某不动产进行的所有权登记。在日本的不动产登记系统中，若该不动产的权利部（甲区）尚未开启，则需要先办理所有权保存登记，才能进行后续的所有权转移或其他物权登记。
适用范围与申请者
适用范围：仅适用于尚未进行过所有权登记的不动产（即“权利部”尚未开启的情形）。
申请者：依据《不动产登记法》第74条，仅限以下群体：
表题部所有者（记录在表题部的所有者）
继承人或受遗赠人
判决确认所有权者等
临时登记（仮登記）
若因手续或资料不齐等原因，暂时无法完成正式的所有权或其他物权登记，为保全未来的优先顺序，可以办理临时登记（仮登記）。
主要目的
保留登记顺位：预先设置登记基准点，待条件完善后将临时登记转换成正式登记，顺位可追溯至临时登记完成之时。
防范二重让与：确保自己在将来申请正式登记时不受他人先行登记的影响。
法定根据与效力
无对抗力
临时登记本身并不产生对抗第三人的法律效力；要真正取得“对抗力”，需要转换为正式登记。
优先顺位的追溯
一旦完成从临时登记到正式登记的转换，其优先顺位从临时登记时间点起算（《不动产登记法》第106条）。
可以进行临时登记的情况
1.暂无法备齐正式登记所需文件
2.为保护因物权变动所产生的请求权（如买卖合同、设定担保物权的预约等）
3.单独申请临时登记时需要：
临时登记义务人同意
法院或执行机关就临时登记作出的嘱托或裁决
临时登记的具体示例
签订预定合同后，办理临时登记，先确定将来权利变动的优先顺位。
待买卖合同正式生效或手续齐备后，将临时登记转为正式登记。
一旦转为正式登记，顺位即可回溯至临时登记时点。
临时登记的注销
由临时登记名义人单独申请注销。
利害关系人申请：若利害关系人能提供“临时登记名义人同意”证明，也可单独申请注销。
结语
日本的不动产登记制度是以对抗要件主义为基础，通过“权利相关的登记”确保物权变动能对抗第三人。对于每个不动产，其登记薄首先记载在表题部，再分别设立甲区（所有权）和乙区（其他权利）。
所有权保存的登记是开启甲区的第一步，适用于尚未有过所有权登记的不动产。
临时登记则可在无法立即完成正式登记时，优先锁定将来顺位。
近年来，针对继承导致的不动产所有权转移，日本立法已逐步强化“继承登记”的义务化，以防止出现大量“所有者不明土地”。
实际运用中，如遇疑难问题，建议咨询专业律师或司法书士，以确保合法办理相关登记手续。